Толчин Андрей Евгеньевич,  Председатель ТСЖ  «1А», г. Нижний Новогород

Иванова Светлана Ивановна, председатель ТСЖ, Пермь

Ираида Тимофеевна Малафеева, предсдеатель ТСЖ «Тбилисская, 25», г. Пермь

Зоя Васильевна ЗАВОРОВСКАЯ, председатель ТСЖ «Ногина, 7», Тверь

Овчинникова Татьяна Сергеевна, Железнова Любовь Сергеевна, ТСЖ "Вече", г. Великий Новогород

Сергей БЕЛЯКОВ, директор ООО «Управляющая компания «Вятка Уют», г. Киров

Соболева Наталья Юрьевна, Управляющий  Товариществом собственников жилья «Сысольская-5», г. Пермь

Кириченко Ольга Леонидовна, председатель ТСЖ «Кирова,7», г. Тверь

Масальская Наталья Львовна, Председатель Правления ТСЖ  «Гагарина, 48», г. Томск

Макаренко Владимир Алексеевич, председатель правления ТСЖ «Лесной», капитан Клуба «Большая 10-ка», г.Пермь

Марина Вадимовна Репина, заместитель генерального директора ООО «УК "Проспект-Эко", г. Пермь.

Елена Владимировна Плешкова, ЖСК № 69, г. Пермь

Татьяна Владимировна Денисевич, председатель ЖК «Олимп», г. Тверь

Владимир Федорович Мальков , председатель ТСЖ «СЕРЕДИННАЯ, 3», г. Пермь

Людмила Иосифовна Белогубкина, председатель правления ТСЖ «Сосновка», г. Пермь

Беляков Сергей Леонидович, Директор ООО «УК «Вятка Уют», г. Киров

Соболева Н. Ю., председатель правления ТСЖ «Содружество», Пермь

Горбунов Виктор Леонидович «Создание ТСЖ «Волжские огни»., г. Нижний Новгород

Игорь Валерьевич Лабо, председатель ТСЖ «Кольцевая, 82», г. Тверь

Сулимов Михаил Юрьевич, директор ООО «Альтернатива», г. Нижний Новгород

СРО - взаимная ответственность управляющих компаний. Чего ждать ТСЖ?

10 и 15 июня в Государственной Думе состоялись два мероприятия, на повестке дня которых стоял вопрос о законодательном обеспечении механизмов саморегулирования и самоуправления в жилищно-коммунальном хозяйстве: Заседание Комиссии Президиума Генерального совета Всероссийской политической партии "ЕДИНАЯ РОССИЯ" по защите прав собственников и нанимателей жилья и Парламентские слушания Комитета Государственной Думы по собственности.

Из предложенных на рассмотрение проектов законодательных актов: ФЗ «О регулировании деятельности по управлению зданиями и сооружениями и обеспечении прав собственников объектов недвижимости» и ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также из выступления председателя Комитета по собственности ГД В.С. Плескачевского, являющегося инициатором данной идеи, представителей Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью (НОСО УН) следует, что предлагаемые изменения будут направлены на:

  1. Изменения в закон о техническом регулировании в целях конкретизации понятия «безопасности здания».Предлагается ввести следующие виды безопасности: «механическая безопасность» – это безопасность, касающаяся фундаментов, грунтов и конструкций зданий; «инженерная безопасность», которая касается коммуникаций тех или иных элементов здания и оборудования, в том числе котлов, систем очистки воды, лифтов и т.д.; третий вид безопасности – «санэпидемологическая безопасность», включая нормы предельно допустимой концентрации вредных веществ;
  2. Внесение поправок в Жилищный кодекс в целях обобщения терминов, касающихся ТСЖ, ЖСК, ЖКи любых других форм НКО, созданных для управления общим имуществом, исключения из их деятельности позиции, связанной с осуществлением мероприятий по обеспечению безопасности здания и передачи данной функции управляющим компаниям; исключения из существующих трех способов управления «непосредственного управления» как «юридической ошибки»; внесения поправок касающихся ТСЖ в части статуса устава ТСЖ в целях минимизации возможностей для злоупотреблений в распоряжении средствами; повышение роли профессионализма управляющих в ТСЖ; введение нормы: один дом – одно ТСЖ; восстановления ТСЖ как института самоуправления, с точки зрения принятия решений;
  3. Введение в действие Закона, регулирующего деятельность саморегулируемых организаций в сфере управления недвижимостью, в целях минимизации злоупотреблений среди управляющих компаний и внедрения механизма коллективной ответственности.

Выше указанные изменения необходимы, по мнению В.С. Плескачевского, ввиду того, что «помимо области гражданско-правовых отношений, есть область публично-правовых отношений. Если идет речь о здании, которое представляет собой сложнейший инженерный объект и объект публичной опасности (а иначе, зачем тогда технические регламенты по обеспечению безопасности этого здания), то стоит вопрос об обязанности гражданина, а не о праве гражданина управлять своим имуществом, нести бремя содержания.

….Поэтому, я хочу, чтобы вы сразу разделили для себя область гражданско-правовых отношений (допустим, побелить или нет подъезд, где убрать мусор и т.д. – это абсолютно область гражданско-правовых отношений, и никакое государство не может мне указывать, как я должен подметать пол у себя в квартире или на лестничной клетке, это должно решить товарищество само) и область, касающаяся безопасности здания и сооружения, в которой не ваше право – исполнять профессиональную обязанность по соблюдению необходимых регламентных работ, для того, чтобы здание не легло на головы граждан, или сосулька не слетела, или кровлю не снесло и т.д.»

Таким образом, предлагается ввести двухуровневую систему управления: с одной стороны - создать систему защиты прав собственников жилья, посредством создания специализированных ассоциаций ТСЖ, с другой повысить ответственность УК посредством создания саморегулируемых организаций управляющих компаний.

Предполагаемый результат внедрения саморегулирования и самоуправления по мнению идеологов данной модели будет направлен на:

  1. Увеличение возможности администрирования со стороны органов исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления в сфере ЖКХ;
  2. Установление определенной законом материальной ответственности УК и как следствие возможность возмещения ущерба со стороны управляющих компаний перед собственниками многоквартирных домов, ТСЖ (ЖСК, ЖК), их объединениями и третьими лицами;
  3. Повышение финансовой дисциплины УК в отношении поставщиков энергоресурсов (тепла, воды, электричества), ТСЖ (ЖСК, ЖК и т.п.);
  4. Повышение качества услуг ЖКХ;
  5. Самоочистку предпринимательского сообщества от недобросовестных УК;
  6. Минимизацию конфликтов между УК и собственниками, а также их объединениями (ТСЖ, ЖСК).

Исходя из функций нашей Ассоциации, мы не можем оставаться в стороне от происходящего, и считаем своей обязанностью включиться в текущий процесс формирования новой модели управления МКД, и не только выразить свое мнение, но и предложить наше коллегиальное видение того, как должна складываться данная модель.

В связи с чем, приглашаю Вас, коллеги, принять активное участие (пока еще есть возможность и время) в обсуждении и формировании позиции Ассоциации. По заверению В.С Плескачевского предлагаемые изменения в законодательство будут приняты в первом чтении в ближайшее время.

I.Позиция Ассоциации в отношении предлагаемой модели в сфере управления недвижимостью:

Считаем необходимым поддержать предлагаемую двухуровневую модель управления в сфере жилой недвижимости. Считаем, что управление (в части обеспечения безопасности зданий и сооружений) должно быть профессиональным. При этом необходимо четко разделять функции заказчика и исполнителя работ, ответственного за осуществление деятельности по безопасности зданий. Также важно создать механизмы возмещения ущерба, возникающего при нарушении правил безопасной эксплуатации зданий.

II. Позиция Ассоциации в отношении предлагаемых законодательных изменений:

1. Предлагаемые измененияне будут способствовать развитию двухуровневой модели управления МКД,негативно повлияют на развитие рынка управления МКД,будут способствовать еще большему противопоставлению между УК и ТСЖ:

Это подтверждается следующими предлагаемыми нормами:

  • Обязательность членства в СРО: 1) противоречит положениям ФЗ О некоммерческих организациях от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ, согласно которому членство основано на добровольности; 2) исключение из СРО будет являться основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом независимо от воли общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – ограничение рынка управления; 3) при установлении обязательного членства в СРО могут возникнуть препятствия со стороны старых членов, ввиду того, что им придется делить рынок управления; 4) будет закрыт доступ индивидуальным предпринимателям и малому бизнесу, который не сможет выполнить финансовые требования;
  • Выполнение работ без наличия свидетельства о допуске к соответствующим видам работ:обязательность участия в СРО в ряде сфер (включая строительную) предполагается государством в замен обязательного лицензирования. Деятельность в сфере управления МКД – не являлась подлежащей обязательному лицензированию. При этом, законопроектом предполагается исключить такую целесообразную меру как участие в СРО в строительной отрасли, для тех УК, которые предполагают ведение строительной деятельности, либо выполнение специализированных работ (которые ранее лицензировались) при ремонте и реконструкции МКД. Однако тут возникает коллизия - эта деятельность уже регулируется градостроительным законодательством.
  • Изменения в статью 162: «управление управляющей организацией» дополнить словами «являющейся членом саморегулируемой организации управляющих недвижимостью», статья 4. осуществляющих деятельность по управлению зданиями и сооружениями и преследующих извлечение прибыли:соответственно, УК - некоммерческие организации не подпадают под эти признаки, поскольку не могут быть членами СРО, соответственно, такие УК не могут быть выбраны в качестве управляющих организаций;

2. Предлагаемая законодательная инициативаущемляет права собственников на принятие решений о выборе способа управления, нивелирует ОСС – как высший орган управления МКД.

Это подтверждается следующим:

  • Предложение по установлению ограничения возможности выбора непосредственного способауправления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме, в котором имеется не более десяти квартир (новая часть 91 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации);
  • Предложение по установлению ограничения возможности самостоятельного управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом в случае, если в управляемом такими организациями многоквартирном доме более пятидесяти квартир: положение об обязательности передачи ТСЖ, ЖСК, ЖК функций по управлению УК означает фактическую смену способа управления МКД, а это – компетенция ОСС. Эта норма также может вызвать следующий разворот: 1) сложившиеся ТСЖ не отдадут дома в управление УК, «лягут костьми»; 2) сами ТСЖ будут учреждать свои управляющие компании, которые будут создавать СРО.
  • Установление в стандартах и правилах СРО условий, подлежащих включению в договор управления многоквартирным домом, противоречат части 1 статьи 162 кодекса, согласно которой, условия договора управления указываются в решении общего собрания собственников помещений.

3. Введение механизма обязательного страхования и коллективной ответственностибудет способствовать увеличению расходов собственников ввиду существенных затрат УК, которая должна стать обязательно членом СРО.

Это подтверждается следующим:

  • В п.2 ст. 8 предлагаемого проекта ФЗ сказано, что «минимальный взнос каждого члена саморегулируемой организации в компенсационный фонд должен составлять 100 000 рублей».  Несмотря на то, что в действующем законе «О саморегулируемых организациях», сказано «компенсационный фонд первоначально формируется исключительно в денежной форме за счет взносов членов саморегулируемой организации в размере не менее чем три тысячи рублей в отношении каждого члена» (п.2 с.13);
  • Требования об обязательном страховании гражданской ответственности за причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и организаций, включая общее имущество в многоквартирном доме с минимальным размером 500 тыс. руб.; - обязательное условие членства в дополнение к внесению взносов;
  • Требования о страховании иных связанных с управлением многоквартирным домом рисков, в том числе о страховании общего имущества многоквартирного дома, страховании ответственности подрядных организаций, страховании работников индивидуального предпринимателя, работников юридического лица от несчастных случаев и болезней;
  • Субсидиарная ответственность членов и обязанность пополнения компенсационного фонда.

4. Вводимые изменения противоречат вектору государства, направленного на создании условий для развития ТСЖ.

  • Положение об обязательности передачи ТСЖ, ЖСК, ЖК функций по управлению УК означает фактическую смену способа управления МКД. У собственников не будет никакой мотивации создавать ТСЖ, если при этом необходимо автоматически передавать функцию по управлению УК.

Предлагаемые изменения в законодательство приведут в итоге к тому, что собственники в ближайшей перспективе напрочь лишатся желания принимать участие в процессе принятия решений, так как непосредственная форма управления будет практически упразднена, а требования о передачи функций управления от ТСЖ на уровень УК сделает ТСЖ крайне не выгодным способом управления с точки зрения собственника – зачем создавать ТСЖ, если функции управления все равно передавать УК.

Вводимые ограничения по управлению домом через непосредственное управление и ТСЖ аргументируются тем, что посредством данных способов нерадивые собственники принимают безответственные решения или злоупотребляют возможностью принять решение в своих интересах.

Однако коллеги забыли о том, что главный орган управления МКД – общее собрание собственников. И не важно, что большинство домов будет управляться управляющими компаниями. Места для злоупотребления, принятия непрофессиональных решений в рамках общих собраний останется предостаточно.

Указанные выше аргументы выбивают почву для формирований той самой двухуровневой модели. Уровня самоуправления в лице ТСЖ – не будет.

Предлагаем высказать Ваше менение.