Сергей БЕЛЯКОВ, директор ООО «Управляющая компания «Вятка Уют», г. Киров

Чем же отличаются управленцы новой формации от прежних руководителей? Все очень просто - они предприниматели. Возникает вопрос: почему это понятие для большинства наших граждан стало чем- то сродни ругательству? А между тем настоящий предприниматель прежде работает и вкладывает деньги и только потом считает себя вправе получать прибыль. В отличие от тех, кто обеспечивает нас исключительно повышением тарифов, путаницей в счетах, закрытыми кабинетами и вечно болеющими сантехниками.

Именно руководителей новой формации мы недавно встретили на конференции «Замена управляющей компании». Один из них - Сергей Леонидович Беляков (г. Киров) буквально покорил присутствующих знанием способов решения самых серьезных проблем и своим личным обаянием. После конференции участники долго отказывалась его отпускать - спрашивали совета, записывали рекомендации, пытались познакомиться поближе, пообщаться. Один из участников сказал кратко: «Жаль, что здесь не дают приз зрительских симпатий».

Кто же он, человек, приковавший к себе восторженное внимание аудитории? Предприниматель? Конечно же. Притом - грамотный и талантливый руководитель. Создав в родном городе управляющую компанию нового формата, он сумел в короткий срок, не повышая тарифов для граждан, обеспечить качественное управление и обслуживание многоквартирных домов. Сергей Леонидович убежден, что недобросовестные управляющие компании, также, как и некомпетентные специалисты, должны уйти с рынка по закону естественного отбора.

Прежде всего хотелось бы начать с несколько абсурдной ситуации. В доме, где проживаю я, ТСЖ до сих пор не создано. Несколько раз в течение года пытался организовать товарищество в своем доме - и каждый раз не хватало нескольких голосов. Дом большой, 204 квартиры, 6 подъездов, люди в основном пожилые и уже никому не верят. В 2005 году агитации за создание ТСЖ еще не было и Федеральный закон 185-ФЗ еще не работал. Два с половиной года было потрачено только на то, чтобы убедить управляющую компанию сделать за счет собираемых с жильцов средств ремонт подъезда. На своем опыте я пришел к выводу, что должна быть компания, которая будет работать для людей. Уже был практический опыт по выведению компаний из состояния банкротства, и когда поступило предложение возглавить управляющую компанию, имеющую более 4 миллионов долгов и на всех парах летящую в пропасть, без колебаний согласился.

Никогда не думал, сколько должен знать директор управляющей компании, чтобы выстроить правильную политику предприятия. Первым делом было проведено тестирование и ротация персонала. Появилось первое правило: «Первый день пьянства - последний день работы». Со временем сформировался коллектив энтузиастов, имеющих большой опыт и высокую квалификацию. Конкурс на место слесаря-сантехника - 27 человек. Не буду рассказывать подробности, но потрудиться нам пришлось на славу, прежде чем один за другим под наше крыло

потянулись многоквартирные дома, желающие попасть под управление грамотной и добросовестной управляющей компании. Пока еще не все руководители УК понимают, что лучше иметь тариф, в котором учтено все, чем выставлять квитанции, в которых предлагается оплатить дополнительно целый ряд работ. У нас нет дополнительных платежей за работы, которые входят в содержание жилья: например прессование систем отопления и сдача дома для зимней эксплуатации. Постепенно все больше и больше граждан осваивают Жилищный кодекс и приходит понимание, а с ним и осмысленный выбор. Понятно, что меняют обслуживающие и управляющие компании чаще всего те дома, в которых не делается вообще ничего, и первое, чем приходится заниматься нам, - восстанавливать дома до состояния, пригодного к нормальной эксплуатации. И это главная проблема новых управляющих компаний - все дома, которые приходят, чаще всего имеют серьезные проблемы. Но если есть общее понимание проблем собственниками и управляющей компанией - можно решить вопросы любой сложности. Выгодно ли это нам? На первом этапе, конечно же, нет. Но только на первом. Переход ТСЖ под наше управление - своего рода акт доверия. С нашей стороны это зачастую сопряжено с определенным риском. В настоящее время идет процесс саботирования программы организации ТСЖ, но многие собственники уже осознают, что другого шанса поставить под контроль затраты на обслуживание и текущий ремонт, получить средства от государства на проведение капитального ремонта уже не будет. ТСЖ создаются и будут создаваться, ведь идея эта очень перспективна. А вот вопрос управления жилищным фондом по всей стране стоит весьма остро. Всем известно, что 70 процентов управляющих компаний - не более чем сборщики средств, не умеющие и не желающие работать. Полтора года я пытался организовать проведение рейтингов управляющих и обслуживающих компаний - и наконец вопрос закрыт. На базе комитета ЖКХ Вятской торгово-промышленной палаты принято решение о разработке критериев оценки и определения рейтингов предприятий ЖКХ. Критерии определены: срок существования предприятия, обеспеченность квалифицированным персоналом, сумма, использованная на капитальный и текущий ремонт (на основании акта выполненных работ, подписанного представителями ТСЖ (ЖСК), задолженность перед РСО на 1 условный квадратный метр обслуживаемой площади и т. д. Только так можно выявить лидеров, «середнячков» и тех, кто давно уже должен предстать перед судом. Ведь из-за не выявленных вовремя нарушений происходят непоправимые вещи. Что делать тем собственникам, чьи дома находятся в катастрофическом состоянии? Ведь даже самая грамотная управляющая компания не в состоянии взять на себя финансовую ответственность за тех, кто имеет чудовищные долги перед поставщиками, за дома, где ветхость конструкций и коммуникаций доходит до уровня послевоенных бараков. А ведь катастрофа случилась не в одночасье и не стала следствием несчастного случая. Просто несколько лет подряд, изо дня в день один -работал спустя рукава, другой - растрачивал деньги, третий - закрывал глаза на проблемы. Теперь сотни, тысячи домов буквально повисли в воздухе со своими долгами, аварийным состоянием и неграмотно составленными договорами. На сегодняшний день готовится регламент передачи домов таким образом, чтобы при переходе из одной компании в другую не страдали люди, а ответственность за долги брала на себя «старая» или «новая» компания, а не жильцы. С другой стороны, нужно понимать, что сегодня сами собственники должны взять под свой контроль состояние своего дома, создать ТСЖ или грамотно произвести выбор управляющей компании и определить взаимные обязательства.

ТСЖ ИЛИ УК? ВОССТАНОВЛЕНИЕ ДОВЕРИЯ

Мы занимаемся как управлением, так и обслуживанием жилого фонда. По моему личному опыту, товариществам, имеющим более 7000 метров, на сегодняшний день прибегать к услугам управляющих компаний не слишком выгодно - удобнее перейти на самоуправление, при условии, что коллектив возглавит лидер, имеющий моральные принципы и болеющий за свой дом. В домах меньшей площади затраты на содержание административного аппарата будут значительно выше, а качество обслуживания ниже. Понятно, что собственники всегда будут сверять свои затраты на содержание жилья с жильцами соседних домов. Держать тарифы в определенных собранием пределах, без ухудшения качества обслуживания - вот основная и самая сложная цель. Завоевать территорию не так уж сложно - попробуйте удержать ее в дальнейшем. При этом первый признак кризиса - рост долгов перед РСО. Принимать меры нужно при первых признаках угрозы их возникновения: оказывать председателю помощь при взыскании долгов, анализировать расходы и, как крайний метод, менять нерадивого председателя или обслуживающую компанию. Накопить долги легко, погасить - сложно.

Конечно, приходится бороться, просчитывать ситуацию на несколько шагов вперед, строить взаимовыгодные отношения с партнерами и администрацией, учитывать все нюансы, которые могут помочь или, напротив, помешать в работе.

Мне часто приходилось слышать вопрос - в чем смысл создания управляющих организаций, если существует такая замечательная форма, как самоуправление? Я позволю себе с этим не согласиться. Во-первых, при выборе способа самоуправления собственники целиком и полностью зависят от личности председателя: сведущ ли он, порядочен, энергичен? Во-вторых, управлять, на мой взгляд, должны профессионалы.

Хотя в последнее время намечается очень благоприятная тенденция формирования управленцев из числа самых грамотных и талантливых председателей. Познав все тонкости, преодолев трудности, они не только выводят на высокий уровень собственные дома, но, не останавливаясь на достигнутом, становятся профессиональными управляющими, нередко создают собственные компании. И это замечательно - ведь система ЖКХ за последние десятилетия пришла в полное запустение, вытаскивать из которого ее необходимо в кратчайшие сроки.

Следует сказать, что управляющая организация нового образца резко отличается от тех, к которым мы привыкли за долгие годы бесхозяйственности и бюрократизма. Например, в нашей компании мы идем по пути выполнения работ по текущему и капитальному ремонту из качественных и современных материалов, что иногда полностью исключает рентабельность предприятия. И выгода от этого обоюдная: жильцы получают качественную услугу без проблем и перерывов в снабжении, компания получает оплату тарифа на содержание общего имущества, неся существенно более низкие затраты на обеспечение качественного предоставления услуг. Как говорится, «И овцы целы и волки сыты». Но жители непременно должны контролировать проведение и приемку работ, чтобы быть уверенными: переделывать и бесконечно ремонтировать не придется. Мы зарабатываем имя и репутацию - в дальнейшем это принесет нашей компании доход гораздо больший, чем получают те, кто собирает с жильцов деньги, затеи внезапно исчезает и видит в кошмарных снах небо «в клееточку».

«КОММУНАЛЬНЫЙ ТЕРРОРИЗМ»

Я понимаю, что процесс формирования ответственного собственника жилья будет длиться еще не один год. Однако жители обязаны понимать, что любая работа должна оплачиваться. К сожалению, на сегодняшний день порой приходится сталкиваться с полной безответственностью жителей многоквартирных домов.

Многие компании, собрав средства на проведение текущего ремонта, используют их крайне неэффективно, в результате доверие к предприятиям ЖКХ чаще всего на нуле.

Некоторые управляющие организации пытались работать, опираясь на доверие, но, к сожалению, результат почти всегда оказывался печальным. Подобного опыта благотворительности не избежали, впрочем, и мы. Один из крайне запущенных домов обратился за помощью - трубы в подвале находились в жутком состоянии, держались фактически только на водном камне, разрывы труб следовали один за другим. В преддверии зимы за счет нашей компании, не дожидаясь сбора средств собственников, своими силами были проведены работы по демонтажу старых и монтажу новых труб холодного и горячего водоснабжения. И что же? После окончания работ успокоенные собственники решили, что компенсировать наши затраты не имеет смысла, так как нужно собирать средства на установку нового теплообменника. Так и решили: теплообменник установить, запустить, а наши услуги оплатить позднее. Аналогичные ситуации среди управляющих компаний называют сегодня «коммунальным терроризмом».

К «коммунальным террористам» многие относят и злостных неплательщиков. Я же решительно не понимаю, почему управляющие компании годами уговаривают неплательщиков погасить долги. В настоящее время через суд можно заставить подобного гражданина раскошелиться. И методов взыскания задолженности существует великое множество.

Источник: Журнал "Председатель ТСЖ" № 1, 2010 г.

Можно посмотреть видео ролик о компании "Вятка Уют"

смотреть видео