Буквально пару лет назад новость о кредитовании ЖКХ воспринималась бы как юмор. Черный. Сегодня же практика показывает, что это вполне реально. На одном из московских совещаний можно было услышать о конкретных примерах подобного финансирования, разумеется, не лишенного своей специфики.

Под лежачий камень

Опыт внедрения кредитования в ЖКХ «привезла» Татьяна Кукарина, председатель ТСЖ из города Шахты Ростовской области. В доме под ее управлением наблюдалась явная недостача тепла при самых больших тарифах в городе — 50 рублей за квадратный метр. Сначала поставили счетчики тепла. Следующим шагом стало решение установить собственную котельную. Проектно-сметная документация (110 000 рублей), монтаж и оборудование самой котельной, — все это было оценено в 1,5 млн рублей. Миллион собрали силами жильцов дома, 500 тысяч можно было бы получить только за счет кредита. 

Большинство банков отказали, так как ТСЖ не является коммерческой организацией. Положительный ответ дал банк Центр-Инвест (кредит взяли на 2,5 года под 18% годовых, поручителями выступили Татьяна Кукарина и еще два члена правления). В результате успешного проведения необходимых работ оплата за потребление тепла снизилась с 50 до 8 рублей за квадратный метр. При стандартной схеме — с участием поставщиков тарифы регулируются государством (для того, чтоб этот поставщик данные тарифы не завышал). Что же касается жильцов из указанного дома города Шахты, в их пользу сыграло то, что им, по сути, никто ничего не поставляет — тепло поступает «напрямую». Отсюда — оплата по себестоимости. Первое время проблемы возникли при закупке самого газа: жильцов пытались «отоваривать» по ценам, предназначенным для коммерческих организаций, промышленных предприятий, что весьма недешево. Но председателю ТСЖ, сославшемуся на необходимые статьи в законе, удалось отстоять право оплаты по принципу «услуги для населения».

Что любопытно

Для чего издаются законы? Закон об энергосбережении и энергоэффективности, по сути, — обязывающий. Дескать, государством используется такое количество энергоресурсов, что через какие-то полвека мы рискуем остаться совсем ни с чем. В связи с этим: будьте добры, экономьте! Но если соотнести энергосбережение с ЖКХ, для данной сферы этот закон спасительный: он позволит сэкономить на потреблении всех видов энергии, следовательно, снизить тарифы, следовательно, сэкономить какие-то деньги, получить прибыль, наконец, решить столько лет существовавшие проблемы. Одно «плохо»: все вышеперечисленное не возьмется ниоткуда. Ибо энергосбережение конкретно в сфере ЖКХ складывается из повышения качества не только обслуживания жилых домов, но и всего их составляющего, что в первую очередь влечет расходы. И расходы немалые. Жилищный фонд в том виде, в каком он предстает на сегодняшний день, к энергосбережению имеет разве что самое отдаленное отношение и посему нуждается в реорганизации, реконструкции, модернизации. Отсюда — потребность в кредитах и, как может показаться на первый взгляд, отсюда же — нежелающие такие кредиты выдавать.

С точностью до наоборот

Как показывает практика, качественный ремонт дома не может не привести к энергоэффективности. Как выяснилось, даже такой крупный банк, как Европейский, — один из крупнейших инвесторов в российскую экономику — занимается финансированием проектов в области теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, переработки отходов. На данный момент сумма финансирования во всех секторах российской экономики составила 1,5 млрд евро. Об этом рассказал Павел Теремецкий, ведущий менеджер отдела энергоэффективности Европейского банка реконструкции и развития. Павел Владимирович заметил: «Если говорить о финансировании в жилищном секторе, речь идет о заемщиках, которые просто должны решиться взять кредит. Один из способов оказаться конкурентоспособным, войти в жилищный фонд, выстроить долгосрочные отношения с жильцами — это привлечение кредита. Потому что компания, которая может предложить своим жильцам первоначальные инвестиции, за которыми последует повышенный уровень комфорта, реконструкция жилья, такая компания, безусловно, сможет заключать более долгосрочные контракты на управление. Привлечение финансирования всегда связано с новыми возможностями для бизнеса».

Понятно, что банк, подобный Европейскому, заинтересован в крупных УК. Под крупными здесь понимаются компании с оборотом более 1млрд рублей. И как утверждает Павел Теремецкий: «Сейчас подобных УК немало. Мы готовы профинансировать компанию на сумму порядка одной трети оборота компании, что обеспечивает возможность будущего возврата кредита. На данный момент у таких УК нет активов и нет залогов, поэтому, скорее всего, речь идет о кредитовании под будущий денежный поток (если только компания не входит в какой-то крупный промышленный холдинг, который может предоставить гарантию). При кредитовании под денежный поток мы требуем софинансирования самого инвестора. Если компания не может предоставить залог, мы потребуем от 20 до 40% софинансирования проекта. Условно говоря, если в целом проект оценивается в 420 млн рублей, из них 250 млн можем предоставить мы, остальное должна предоставить сама компания. В случае наличия гарантий, вклад компании можно снизить. Срок кредита — до 7-8 лет, стоимость — примерно 10%. Также мы предоставляем заемщику бесплатную техническую поддержку по разработке инвестиционной программы, по разработке технических мер и так далее. Что касается энергосервисных компаний, в жилищном секторе включение их в программу — довольно рискованная схема. Сами УК не являются хорошим заемщиком, и сторонняя энергосервисная компания в данном случае — звено, из-за которого риски для банка удваиваются. Заметьте: сама УК может стать энергосервисной. Заключив договор с жильцами, она сделает инвестиции и далее будет из экономии получать возврат своих инвестиций». В текущем году Европейский банк получил грант в 200 млн долларов; данные средства планируется направить на финансирование ТСЖ, УК, на оказание помощи в разработке энергосберегающих проектов. Очевидно, что средняя экономия энергосбережения в жилье составляет около 30%. Опыт работы за рубежом показывает: годовой энергосберегающий эффект сокращения расходов на энергоресурсы для отдельных жильцов сравним с месяцем дополнительной пенсии.

Случай не единичный

По словам начальника отдела инвестиционного кредитования ОАО КБ «Центр-инвест» Сергея Смирнова, благодаря взаимодействию с международными партнерами, их банк реализует энергоэффективные проекты еще с 2005 года, задолго до появления закона № 261 РФ.

В частности, и в финансировании ЖКХ, сегодня наработан «опыт трех составляющих»: технического, финансового, социального инжиниринга. Первый подразумевает предложение определенных энергосберегающих технологий, бесплатное консультирование, в ходе которого клиенту могут сказать: какой эффект будет получен от того или иного мероприятия. Чтобы люди, намеренные взять кредит, понимали, что они в результате получат и как быстро их деньги окупятся.

Финансовый инжиниринг — это различные схемы кредитования: лизинг, факторинг и так далее. Социальный инжиниринг: консультации по поводу того, какие документы должно оформить, к примеру, ТСЖ для получения желаемого кредита.

Как работает программа по финансированию ЖКХ? Сергей Смирнов поясняет: «Международные партнеры дают нам деньги, мы же работаем непосредственно с заемщиками. Благодаря этой схеме мы имеем более дешевое финансирование, можем давать кредиты под 10% годовых — ТСЖ и УК, с учетом всевозможных комиссий. Прежде чем выдавать кредит, мы проводим первичную оценку: насколько он перспективен?»
Всемирный банк оценил потенциал энергосбережения в России примерно 200 млрд рублей — только в Ростовской области.

Энергопотребление — это, прежде всего, стоимость тарифов. К примеру, в Австрии на их погашение тратится 17,4% от доходов населения. В Европе эта сумма достигает порядка 20%. В России она будет еще больше. Без внедрения энергосберегающих технологий мы рискуем оказаться в коллапсе, когда тарифы будут приравниваться к доходам россиян.
Смирнов акцентирует: «Нужно четко понимать: энергосервисные компании будут осуществлять только мероприятия с коротким сроком окупаемости: через 5–7 лет они должны не только вернуть свои деньги, но и получить прибыль. Утепление стен, кровли — это повышает комфорт и увеличивает стоимость жилья, энергосервисные компании заниматься этим не будут».

Как растут тарифы ЖКХ? За прошедшие 8 лет: с 2000 по 2008 год инфляция в этой сфере составила 262%, то есть цены выросли в 2,6 раза. Коммунальные же услуги выросли в 7,8 раз. Соответственно, этот рост будет продолжаться. Взяв кредит, проделав необходимые мероприятия сегодня, от роста инфляции можно себя защитить. Что для этого нужно? Первая схема: решение общего собрания, поручительство двух членов правления (или же всех жильцов, живущих в доме). Указанный банк не берет залог, кредитует под обороты по расчетному счету. Вторая схема кредитования — через реализацию энергосервисного контракта. Но при этом нужно учитывать: энергосервисная компания будет осуществлять то, что выгодно ей, а не то, что выгодно ТСЖ, УК. Следует быть осторожным: внимательно оценить то, что предлагают, проконсультироваться со специалистами, осуществлять программу в комплексе.

Условно, если вы берете кредит в 100 рублей, выплачиваете 105 и получаете экономию в 15–20%, это целесообразно с учетом роста тарифов. Со 100 тыс. рублей в год получается переплата составляет всего 5400 рублей (в 1,5 раза ниже инфляции). В квитанциях жителей появляется строка — оплата по кредиту, но за счет энергосбережения уменьшаются другие строки в платежке. Притом что кредит в 200 000 рублей берется на три года, доплата примерно будет оцениваться в 0,95 копеек с квадратного метра.

Разве что кроме дорожек

По мнению директора департамента розничного бизнеса Банка жилищного финансирования Альберта Звездочкина, все, кроме дорожек рядом с домом, в конечном итоге влияет на энергопотребление, на энергосбережение, на экономию. Их банк способен выдавать кредиты до 30 млн рублей. В то время как клиенты из числа ТСЖ, УК ограничиваются небольшими суммами: от 500 000 до 1млн рублей. Альберт Михайлович поясняет схему: «Мы берем в обеспечение поток реальных платежей: коммунальные платежи в пользу ТСЖ либо арендные платежи, получаемые ТСЖ. Условия: срок кредитования — до трех лет, ставка — от 20%. Мы не пользуемся средствами господдержки, банк является частным. Средства — наших клиентов, физических и юридических лиц. Наши клиенты не считают ставку чрезмерно завышенной. С точки зрения требований к заемщикам, которые мы предъявляем: минимальный срок регистрации ТСЖ — 12 месяцев, отсутствие задолженностей по платежам за коммунальные услуги, отсутствие задолженностей у собственников квартир. Важно наличие расчетного счета в банке, поскольку фактически обеспечением по выдаче кредита является тот поток платежей, который ТСЖ получает. Для получения кредита необходимо решение собрания членов ТСЖ. Набор документов — стандартный, в первую очередь обращаем внимание на отсутствие задолженностей ТСЖ перед поставщиками. Самый длинный кредит — 3 года. Если, к примеру, такой кредит взяли в среднем доме 5000 кв. метров, ежемесячная нагрузка составит 10 рублей 31 копейку».
 

Источник: http://www.konserg.ru