Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

К распоряжению имуществом относятся, в том числе действия по изменению объекта, пояснил суд. (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 августа 2008 г. N Ф08-4896/2008).

Индивидуальные предприниматели Аксенов Н.П. и Аксенова Н.И (далее - предприниматели) обратились в арбитражный суд с заявлением к Администрации муниципального образования Усть-Лабинский район (далее - администрация) и муниципальному учреждению "Управление архитектуры и градостроительства" (далее - управление) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в переводе жилой квартиры N 17, расположенной по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 30, в нежилое помещение для размещения магазина "Продукты".
Решением суда от 17.04.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.06.2008, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что отказ в переводе квартиры в нежилое помещение соответствует закону, поскольку не получено согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Предприниматели обратились в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой, в которой просят отменить судебные акты и принять по делу новое решение. Предприниматели указывают, что в администрацию был представлены все документы, указанные в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявители оспаривают вывод судебных инстанций о необходимости получения согласия собственников многоквартирного дома, ссылаясь на заключение экспертизы от 08.05.2008 N 128-08-00210, согласно которому вход (выход) в магазин через балкон-крыльцо не повлияет на несущую способность существующих конструкций квартиры N 17, а также смежных квартир и всего дома в целом.

В отзывах на кассационную жалобу администрация и управление просят судебные акты оставить без изменения.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 17 часов 30 минут 27 августа 2008 года.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты не подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, квартира N 17, общей площадью 32,3 кв. м., расположенная по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, д. 30, принадлежит на праве собственности предпринимателю Аксенову Н.П. на основании договора купли-продажи от 29.06.2005.

8 августа 2005 года предприниматель Аксенов Н.П. обратился в администрацию с заявлением о разрешении изменить целевое назначение данного жилого помещения с переоборудованием и перепланировкой для размещения продуктового магазина.
Письмом от 10.12.2007 N 406 администрация отказала предпринимателю в удовлетворении указанного заявления, сославшись на отсутствие нотариально удостоверенной копии свидетельства о праве собственности на квартиру, оригинала технического паспорта квартиры, поэтажного плана дома и согласия всех собственников жилого дома.
По заявлению предпринимателя от 25.01.2008 ему выдано уведомление об отказе в переводе жилого помещения в нежилое от 03.04.2007. В качестве причины для отказа указано на непредставление документов, перечисленных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Предприниматель не согласился с отказом администрации в переводе жилого помещения в нежилое помещение, и обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными данных действий.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
В письмах администрации от 10.12.2007 и 12.01.2007 в качестве основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое указано непредставление предпринимателем нотариально удостоверенной копии свидетельства о праве собственности на квартиру, оригинала технического паспорта квартиры, поэтажного плана дома и согласия всех собственников жилого дома.

Предприниматель утверждает, что все необходимые документы были представлены в подлинниках. Вместе с тем суд установил, что материалы дела не содержат расписки или доказательств, подтверждающих данный факт. Ссылка предпринимателей на то, что поэтажный план дома и другие разделы технического паспорта содержатся в проекте переустройства и перепланировки дома, обоснованно отклонена судебными инстанциями, поскольку в представленном проекте перепланировки таких документов не имеется, а имеющиеся чертежи не могут подменять собой технический паспорт.
Судом также обоснованно отклонен довод предпринимателей о том, что для перевода жилого помещения в нежилое не требуется получение согласия собственников многоквартирного дома. При этом суд правомерно руководствовался следующим.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
К распоряжению имуществом относятся, в том числе действия по изменению объекта.
Согласно пункту 3 статьи 36 и пункту 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.
В силу пункта 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Суд установил, что в случае перевода спорного помещения, принадлежащего предпринимателям, из жилого в нежилое возникает необходимость в демонтировании существующих двери и оконного блока между комнатой и балконом, разборе кирпичной кладки под оконным блоком, установлении новой двери и перил - ограждение балкона и ступеней.

Оценив представленные доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что переоборудование жилого помещения связано с устройством отдельного входа и разрушением части несущей стены, что приводит к изменению объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Таким образом, в соответствии с пунктом 3 статьи 36, пункту 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и в силу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое должно был получено согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Поскольку предприниматель такого согласия не получил, суд правомерно отказал в удовлетворении требований.
При этом судебные инстанции обоснованно указали, что заключения соответствующих служб государственного пожарного надзора, санитарно-эпидемиологического надзора о соответствии перепланировки установленным нормам, а также заключение экспертизы об отсутствии влияния устройства входа на несущую способность существующих конструкций квартиры и всего дома в целом содержат технические аспекты данного вопроса и не заменяют собой получение согласия собственников многоквартирного дома на перевод жилого помещения в нежилое.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку доказательств, что в силу статей 277 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается в кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалованных судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2008 по делу N А32-1207/2008-41/22 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.