Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 ФЗ «О введении…» органы власти формируют земельный участок, на котором расположен данный дом при соответствующем заявлении от ТСЖ. Момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилья различен в зависимости от даты формирования земельного участка. Так, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ (и проведен государственный кадастровый учет), право общей долевой собственности на него считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 «О введении …»).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 «О введении…»). При этом земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Рассмотрим ситуацию, когда земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет. Земля соответственно находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники недвижимости в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. А также, в силу ст. 305 ГК РФ они имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
ТСЖ часто обращаются к нам как адвокатам в связи с несогласием решения органа власти по формированию земельного участка. Общее правило таково: собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке все действия органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, а также по разработке документации по планировке территории (ст.ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ). А как быть, если ранее уже состоялось решение о предоставлении земельного участка, например, для строительства или по договору аренды, или состоялось решение о проведении торгов по продаже земельного участка. Если права на земельный участок уже возникли у третьих лиц, собственники помещений в многоквартирном доме могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. Ваша задача доказать в суде нарушение норм земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, норм жилищного законодательства РФ. Обязанность доказывания законности формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, в котором установлены границы земельного участка, является законным основанием для внесения изменений в сведения о таком земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
С принятием ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 21.12.2009г. № 334-ФЗ изменился и порядок регистрации права на земельный участок в ЕГРП. Ранее, прежде чем зарегистрировать права на земельный участок в ЕГРП, необходимо было поставить его на кадастровый учет. Таким образом, заявитель должен был дважды обращаться в регистрирующий орган. С 1 марта 2010 г. достаточно только одного обращения. Если заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для гос. регистрации, представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества, в книге учета документов указывается дата внесения в ГКН (государственный кадастр недвижимости) сведений о соответствующем объекте недвижимости после завершения государственного кадастрового учета недвижимого имущества (п. 5 ст. 16 Закона о регистрации недвижимого имущества). При этом днем приема заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для госрегистрации, является день внесения сведений о соответствующем объекте недвижимости в ГКН (п. 8 ст. 16 Закона о регистрации недвижимого имущества). Законом N 334-ФЗ предусмотрена возможность представления документов, необходимых для гос.регистрации прав, посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.
Особо следует знать, что Федеральным Законом N 334-ФЗ предусмотрены Переходные положения:
Елена Жданова, адвокат и управляющий партнер адвокатского бюро "Право.Недвижимость.Семья"