После того, как проведена оценка состояния общего имущества в многоквартирном доме, правлению рекомендуется проверить, есть ли гарантийное обслуживание или договоры сервисного обслуживания по отдельным объектам общего имущества, - от этого зависит, как техническое обслуживание этих объектов учитывать в плане.

---

Затем, основываясь на результатах оценки технического состояния, нормативных требованиях или рекомендациях, а также на пожеланиях собственников, необходимо составить максимально полный перечень работ по содержанию общего имущества и ремонтам с указанием объема и периодичности каждого вида работ.

---

Перечень работ рекомендуется составлять, группируя их по объектам общего имущества и видам работ, например, так, как это показано в таблице 1.

---

Таблица 1. Перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

№№ п.п.	Наименование объекта общего имущества	Санитарное содержание общего имущества	Текущее техническое обслуживание / текущий ремонт	Капитальный ремонт / замена / модернизация	Управление
1.	Помещения общего пользования
1.1	лестницы
1.2	лифты
1.3	…
2	Крыша
3	Ограждающие несущие конструкции
3.1	фундаменты
3.2	несущие стены
3.3	…
4	Ограждающие ненесущие конструкции
4.1	окна и двери помещений общего пользования
4.2	перила
4.3	…
5	Иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома
5.1	трансформаторные подстанции
5.2	тепловые пункты
5.3	…
6	Внутридомовая инженерная система холодного водоснабжения
6.1	стояки
6.2	ответвления от стояков до первых отключающих устройств, расположенных на ответвлениях от стояковуказанных отключающих устройств
6.3	…
7	Внутридомовая система горячего водоснабжения
7.1	…
8	Внутридомовая система газоснабжения
8.1	…
9	Внутридомовая система отопления
9.1	…
10	Внутридомовая система электроснабжения
10.1	…
11	Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование
11.1	…
12	Земельный участок
12.1	…

---

4.  Составив перечень видов работ, необходимых для всех объектов общего имущества и сгруппировав их по видам работ, как это показано в таблице,  товарищество получит отдельные перечни работ по санитарному содержанию, по текущему техническому обслуживанию и текущему ремонту, по капитальному ремонту и замене или модернизации объектов общего имущества, по управлению многоквартирным домом. Такая разбивка затем будет удобна при планировании сроков, объема и стоимости работ.

---

Примерные перечни работ по содержанию общего имущества, текущему и капитальному ремонту приводятся в приложениях к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда».

---

5.  При планировании содержания многоквартирного дома следует особое внимание уделить работам и мероприятиям, связанным с управлением. Это работы, непосредственным результатом которых не является нечто видимое и ощутимое, как отремонтированный подъезд, поэтому зачастую собственники не считают сами по себе эти работы значимыми и необходимыми, и, как правило, в плане им не отводится должного места. Однако без проведения управленческих работ, - планирования, организации и контроля, - не обходится выполнение ни одной работы по ремонту, техническому и санитарному обслуживанию. Кроме того, эти работы, так же как и осуществление и уборки, и ремонта, требуют средств. Если работы по управлению не будут включены в план, то они выпадут и из сметы. При этом обойтись без затрат на, например, проведение общего собрания, невозможно, и товарищество рискует понести убытки.

Пример того, как могут планироваться некоторые работы по управлению общим имуществом, приведен в таблице 2. ниже.

Таблица 2. Пример формирования перечня работ по управлению общим имуществом в многоквартирном доме товариществом собственников жилья

№№ п.п.	Вид работ	Мероприятия
1.	Формирование сметы
1.1.		Заседание комиссии по финансам
1.2.		Опрос собственников
		Подготовка проекта сметы доходов и расходов
1.4		Рассылка проекта сметывсем собственникам помещенийс уведомлением о проведенииобщего собрания
1.5		Проведение общего собрания, утверждение сметы
1.6		Рассылка собственникам решения с указанием нового размера взносов
1.7	…
2	Заседания правления	Проведение заседаний правления – ежемесячно, кроме августа
2.1	…
3	Ежегодное общее собрание
3.1		Подготовка плана и сметы
3.2		Подготовка отчета за прошедший год
3.3		Поискпомещениядля собрания
3.4		Рассылка собственникам анкет на выдвижение кандидатур членов правления
3.5		Рассылка собственникам  уведомлений о проведении общего собрания с приложенными бюллетенями
3.6		Подготовка бланков регистрации, бюллетеней и т.д.
3.7.		Проведение общего собрания
3.8.		Рассылка собственникам (размещение на стенде) информации о решениях общего собрания
3.9.	…
4	Заключение договоров с подрядчиками по:
4.1	- техническому обслуживанию и санитарному содержанию дома	Поиск подрядчика/процесс оценки предложений
4.2	- вывозу мусора	Контракт заключен на три года, в 2009году контракт продолжает действие
4.3	- обслуживанию огнетушителей	Перезаключениеконтракта
4.4	…
5	Аттестация штатных работников
5.1		Составление характеристик
5.2		Беседы с работниками
5.3.	…
6	Инвентаризация
6.1		Завершение административной инвентаризации
6.2		Завершение технической инвентаризации
6.3.	…
7	Осмотрыобъектовобщего имущества
7.1	…
8	Принятие мер по повышению сбора платежей и взносов
8.1		Разработкаправил по сбору взносови платежейс применением штрафных санкций против неплательщиков (пени за просрочку, отказ в использовании стоянки, судебные иски)
8.2		Консультация сюристомдля определения соответствия правил законодательству
8.3		Разработка форм уведомленийсобственникам о неплатежах
8.4		Рассылка уведомлений неплательщикам
8.5		Подача исков в суд
8.6.	…
9	…

---

Общий перечень необходимых работ, составленный для многоквартирного дома с учетом его специфических характеристик, представляет собой программу-максимум по достижению установленного собственниками качественного уровня состояния общего имущества в соответствии с техническими нормативными требованиями и созданию комфортных условий проживания граждан.

 

 

---

Перечень работ по содержанию жилых домов

(Приложение № 4 (рекомендуемое) к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170))

 

А. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов

1. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка-шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей - дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.).

 2. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.).

 3. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.).

 4. Прочистка канализационного лежака.

 5. Проверка исправности канализационных вытяжек.

 6. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.

 7. Проверка заземления ванн.

 8. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).

 9. Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.

 10. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.

 11. Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.

 

 Б. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период

 1. Укрепление водосточных труб, колен и воронок.

 2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы.

 3. Снятие пружин на входных дверях.

 4. Консервация системы центрального отопления.

 5. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.

 6. Ремонт просевших отмосток.

 7. Устройство дополнительной сети поливочных систем.

 8. Укрепление флагодержателей.

 В. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период

 1. Утепление оконных и балконных проемов.

 2. Замена разбитых стекол окон и балконных дверей.

 3. Утепление входных дверей в квартиры.

 4. Утепление чердачных перекрытий.

 5. Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.

 6. Укрепление и ремонт парапетных ограждений.

 7. Проверка исправности слуховых окон и жалюзи.

 8. Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.

 9. Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.

 10. Ремонт печей и кухонных очагов.

 11. Утепление бойлеров.

 12. Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.

 13. Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.

 14. Консервация поливочных систем.

 15. Укрепление флагодержателей.

 16. Проверка состояния продухов в цоколях зданий.

 17. Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.

 18. Поставка доводчиков на входных дверях.

 19. Ремонт и укрепление входных дверей.

 Г. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров

 1. Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли.

 2. Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах.

 3. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).

 4. Смена прокладок в водопроводных кранах.

 5. Уплотнение сгонов.

 6. Прочистка внутренней канализации.

 7. Прочистка сифонов.

 8. Регулировка смывного бачка.

 9. Притирка пробочного крана в смесителе.

 10. Регулировка и ремонт трехходового крана.

 11. Укрепление расшатавшихся сантехприборов приборов в местах их присоединения к трубопроводу.

 12. Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках.

 13. Укрепление трубопроводов.

 14. Проверка канализационных вытяжек.

 15. Мелкий ремонт изоляции.

 16. Проветривание колодцев.

 17. Протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.

 18. Устранение мелких неисправностей электропроводки.

 19. Смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей.

 

 Д. Прочие работы

 1. Регулировка и наладка систем центрального отопления.

 2. То же вентиляции.

 3. Промывка и опрессовка системы центрального отопления.

 4. Очистка и промывка водопроводных кранов.

 5. Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием.

 6. Подготовка зданий к праздникам.

 7. Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.

 8. Удаление с крыш снега и наледей.

 9. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

 10. Уборка и очистка придомовой территории.

 11. Уборка жилых, подсобных и вспомогательных помещений.

 12. Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках.

 13. Удаление мусора из здания и его вывозка.

 14. Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.

 15. Поливка тротуаров и замощенной территории.

??????????????????????????????

Примечание:

В жилых и подсобных помещениях квартир работы выполняются нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений.