20-21 мая в ЦВК "Экспоцентре" на Краснопресненской набережной прошел IV Всероссийский форум "Система управления жилищным фондом России". Целью форума заявлено подведение итогов реформы в сфере ЖКХ, выявление наиболее острых проблем отрасли, а также поиск оптимальных путей их решения. Мероприятие, уверяли организаторы, станет тем ориентиром, направлением выхода отрасли из тупика, в который ее завели непродуманные действия законодателей и преступные, это слово можно употреблять без кавычек, если вспомнить, сколько уголовных дел по данной теме уже заведено, - исполнителей.

Во всяком случае, документы Форума, по заявлению оргкомитета, должны быть направлены чинам всех уровней законодательной и исполнительной власти.

Об уровне реализации заявленных амбиций поможет судить репортаж нашего корреспондента.

В первый день работы форума прошло 3 пленарных заседания.

"После Фонда". Кто будет платить за ремонт с 2012 года?

Первый блок был посвящен этапам реформирования управления жилой недвижимостью.
В своих выступлениях докладчики отмечали, что за последние годы коренным образом изменилась структура собственности жилищного фонда, и теперь обязанность по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме возлагается на собственников. но они в настоящий момент не готовы выполнять эти обязанности. Созданный для решения этой проблемы Фонд содействия ЖК в начале 2012 года прекратит свое существование. И тогда основная финансовая нагрузка ляжет на собственников, самих жителей. Каким образом они смогут ее решать пока совершенно неясно. В настоящий момент отсутствует эффективный механизм накопления средств на ремонт общего имущества. Было разработано несколько законопроектов для решения этой проблемы. В частности предлагается создать региональные фонды, которые должны будут аккумулировать средства жителей, кредитование капремонта банками. Однако эти предложения вызывают множество возражений.

Прежде всего, нет никакой гарантии, что деньги и на этот раз не исчезнут, как это случилось в 90-е. А у банков тоже есть ряд сомнений по поводу выдачи кредитов на подобные нужды. Для жителей вариант кредитования был бы самым предпочтительным, всегда легче отдавать деньги, имея перед глазами уже проведенный качественный ремонт дома. Банкам же важно иметь гарантии возвращения денег, а в данном случае совершенно неясно с кем заключать договор, с каждым собственником отдельно? А если человек продаст свою квартиру, кто станет выплачивать кредит? Если заключить договор с Управляющей компанией, а дом через некоторое время заменит ее на другую, кредит просто повиснет на ней.. Банки могут заключать договоры только с очень крупными Управляющими компаниями, имеющими оборот 1 -1,5 млрд. рублей в год, или если пересчитать на кВ. метры - 1млн кВ. метров жилья.

Есть и еще одна проблема, связанная с тем, что часть жилого фонда все же была отремонтирована за счет государства, и у многих жителей возникла надежда, что и в их доме можно сделать ремонт подобным образом, и они готовы годами его ждать не заботясь ни о накоплении ни о кредитах, а у государства деньги кончились. Неразрешимая пока проблема, хотя понятно, что без государственных субсидий не обойтись, важно чтобы государство само это понимало, если не хочет чтобы в один прекрасный момент, это больно ударило по нему.
Вопросы капитального ремонта - очень болезненная тема, но кроме нее в первом блоке обсуждались и вопросы необходимости изменения законодательства, и вопросы энергосбережения и проблемы перекосов в политике государства по тарифам, и проблемы коррупции в сфере ЖКХ, а также проблемам оформления в собственность земельных участков.

Земля. Брать или бояться?

Земля - еще один вопрос, по которому собственники еще не определились. Стоит или не стоит ее оформлять? По этому вопросу выступил генеральный директор " Агентства по управлению земельно- имущественным комплексом, член Совета Союза юристов г. Москвы Толмачев А.В.
" В основе всех проблем - страх"- сказал он: " А вдруг люди начнут сами распоряжаться деньгами - это страх чиновника. А вдруг кончатся деньги - это уже страх собственника и инвестора". Чтобы деньги не кончились необходимо сделать дом доходным, а для этого необходимо оформить землю. Единственное, что всегда может принести доход и постоянно растет в цене - это земля. Именно поэтому город так не хочет ее отдавать в собственность, и именно поэтому необходимо эту собственность оформить. Только земля может позволить содержать дом в надлежащем состоянии. " Я всем говорю, если у вас нет земли, нет подвалов, вам не на чем заработать - откажитесь от собственности на квартиру, просто прогорите" - завершил он свое яркое выступление.

Договор – дороже денег?

Второе пленарное заседание было посвящено проблемам договорных отношений между собственниками и управляющими организациями.
В этой сфере также много накопившихся проблем, которые требуют разрешения. И прежде всего-какое управление в доме выбрать? Создать ли ТСЖ или оставаться на самоуправлении? Практика показывает, что непосредственное управление эффективно в небольших домах, где проживает всего несколько семей. А вот для больших много подъездных домов стоит создать ТСЖ. Это наиболее удобная на сегодняшний день форма управления домом, хотя степень недоверия к подобному управлению очень высока. Это связано с тем, что чиновники, не желая лишаться денежных потоков, начали создавать липовые ТСЖ, навязывая им свои управляющие компании, и собственники все еще не готовы брать на себя бремя ответственности за общее имущество в доме, надеясь, ч то город будет продолжать заниматься им. После приватизации у нас возник новый тип собственника - бедный собственник, которому тяжело нести еще и финансовое бремя, которое предусматривает наличие собственности. И к Управляющим компаниям отношение своеобразное. Почему-то считается, что Управляющая компания не может получать прибыль за свою работу. Это действительно странно. Почему-то булочник или сапожник, получающие деньги за свой труд не вызывает удивления, а вот Управляющая компания прибыль получать не может. Впрочем, как показывает опыт, жители готовы допустить наличие прибыли, но в том случае, если  работы выполняются, а расходы прозрачны и отчеты проходят вовремя. Проблема в том, что многие УК отчитываться перед жителями не хотят, а потому сами создают почву для подозрений в финансовых спекуляциях.

Энергететика реформы

Третий блок проблем, которые обсуждались на первом дне работы Форума касался вопросов энергосбережении.
Особые эмоции у зала вызвало выступление заместителя Генерального директора по сбыту "МОЭК" Пивоварова А.О. Он очень подробно остановился на проблемах внедрения новых технологий в данной сфере, долго рассказывал о новейших материалах, которые сейчас использует его фирма, что позволяет беречь энергоресурсы и делает отрасль более рентабельной. На вопрос как это все может отразиться на тарифах, он с удивлением ответил: "никак", что привело зал в некоторое возбуждение, что понятно, если эти нововведения не скажутся положительно на наших кошельках, нас это мало тронет. На вопрос из зала, что они собираются делать с трубами, которые проходят через дома в виде транзитов и находятся в ужасном состоянии, он заявил, что его фирма не несет за них ответственности, т.к. они являются бесхозными, но в ближайшее время этот вопрос, очевидно, будет решаться. А проблема это серьезная. Транзитные трубы являются источником постоянных аварий, т.к. давно не менялись, и головной болью собственников тех домов, через которые они проходят.
Кроме этого в данном блоке шло обсуждение вопросов установки счетчиков, контролирующих потребление воды, газа электроэнергии. Сами по себе они не нужны, не выполняют функцию энергосбережения вопреки сложившемуся мнению. Только когда заработает закон 261 о приборах учета, который предусматривает после 2012 года обязательную установку таких приборов, когда возникнет система учета, только тогда можно будет говорить о энергосбережении. Вообще в данном вопросе достаточно мифов, и правильнее было бы говорить не о сбережении а о энергоэффективности, о внедрении технологий снижающих потребление энергии, и позволяющих снижать тарифы. Только в таком ключе можно говорить об экономии энергоресурсов.
На этом первый день работы форума закончился.

День второй

Второй день работы форума начался с пленарного заседания по теме "Правила предоставления коммунальных услуг: Что нового".

С докладом выступила директор Департамента жилищно- коммунального хозяйства Минрегионразвития РФ Булгакова И.А. Она рассказала о новых документах, разработкой которых занимался департамент. И прежде всего это 102 постановление, направленное на модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры и ЖКХ, а также закон о капитальном ремонте, повышающий ответственность собственников в вопросе капитального ремонта.Для этого будут внесены поправки и в Гражданский кодекс рассматривающие случаи отказа от капитального ремонта.

При этом она отметила, что безусловно, предусмотрено участие государства в таком затратном деле, т.е. социальная защита малоимущих, а также создания фондов софинансирования, которые возьмут на себя до 20% затрат на это дорогостоящее мероприятие, правда, только к 2020 году. Однако подход к домам, построенным до 92 года, и после будет различным. Это связано с тем, что в момент приватизации государство обязано было передать жилые здания собственникам в надлежащем порядке. Эта реплика вызвала шум в зале, ведь всем хорошо известно, что оно даже не ставило себе такие цели, и многие дома остро нуждаются в ремонте именно потому, что ремонт в них никогда не проводился, но доказывать это теперь придется через суд.

Кто банкрот?

Еще один интересный закон в области ЖКХ разработан ГД, он передает вопросы тарификации теплоснабжения с муниципального на региональный уровень, а муниципальному собранию оставляет только надбавки. А что касается собственников жилья, то скоро будет принят закон об административной ответственности за неудовлетворительное содержание собственности.

Для того чтобы добиться прозрачности в деятельности управляющих компаний департамент подготовил проект о раскрытии финансовой информации, чтобы можно было на сайте отслеживать, какие суммы и на что были ей потрачены, то же самое касается и деятельности ТСЖ.

Присутствовавших в зале представителей управляющих компаний интересовал вопрос, не будет ли каких-то изменений в существующей ныне практике, когда коммунальные службы имеют возможность устанавливать тарифы самостоятельно, а управляющие компании вынуждены выносить их на общие собрания собственников. Данная практика может привести лишь к одному - к разорению, т.к. УК не только не имеют возможность предусмотреть для себя хоть какую-то ценовую дельту, но и обязаны расплачиваться с поставщиками своими средствами, когда в доме имеются должники по оплате. Госпожа Булгакова ответила однозначно - нет, такие вопросы даже не рассматриваются. Это вызвало возглас разочарования. Участники форума прямо с мест пытались объяснить неразумность подобной практики, однако докладчик их доводы не приняла.

Между тем, если ввести право оспаривания тарифов в досудебном порядке, предусмотреть порядок передачи долговых обязательств и поставить счетчики на входе в дом, предусмотреть в договоре требование по соблюдению нормативов, банкротом можно сделать водоканал. Такая идея возникла во время бурного обсуждения залом доклад Булгаковой. На нее тут же отреагировал представитель водоканала. Как выяснилось, изношенность системы подачи воды приводит к большим ее потерям еще до поступления в наши дома, это компенсируется и тарифной политикой и разбрасыванием дополнительных сумм тем жителям, у кого отсутствуют в домах счетчики, т.е. конечный потребитель оплачивает все издержки из своего кармана, позволяя тем самым водоканалу оставаться на плаву не заботясь о замене изношенных трубопроводов. Ну а если установить в доме приборы учета и регулирования, способные оценивать и качество поставляемой услуги, то за воду вообще можно будет не платить в виду низкого качества поставляемого продукта, постоянных перегревах и недогревах, изменениях давления и такие приборы существуют, только их установка слишком дорога.

Генеральный директор ЗАО "АКЦ Жилкомаудит" Меликова И.П. в своем выступлении подчеркнула, что управление домами это бизнес и подходить к этому вопросу нужно как к бизнесу, т.е. учитывать экономические интересы управляющих организаций. Государство пытается все взять под свой жесткий контроль, лишая отрасль развития. Между тем необходимо в стоимость услуги включать затраты на расчеты коммунальных услуг, что сейчас не учитывается, а все издержки списываются в тарифе по содержанию и ремонту жилья. Но этот тариф не может расти до бесконечности. Управление домом это тоже коммунальная услуга, имеющая экономически обоснованные затраты. И решить проблему можно если учитывать то, что в стоимости услуги уже содержится стоимость расчетов. При прямых договорах с поставщиками , услугу собственнику оказывает сам поставщик, а в случае с управляющей компанией услугу предоставляет уже она, и деньги за эту услугу должна получать именно Управляющая компания а ни кто- то другой, если это учесть в стоимости и продавать услугу УО дешевле, то разница и будет покрывать их расходы. Для потребителя это не будет заметно, т.к. он и в первом и во втором случае платит одинаково.

Кроме того необходимо дисциплинировать самого собственника. Собрать кворум на собрании практически невозможно, даже если речь идет о коммунальных платежах. Поэтому целесообразно ввести норму, при которой, если на первом собрании не было кворума, то созывается второе и решение принимается любым количеством голосов, даже если придет всего один человек. Целесообразно предусмотреть меру ответственности собственника за содержание общего имущества и ограничить его возможности расторгать договоры с управляющими компаниями. Примечание ИКД: Эти соображения кажутся крайне спорными, если не направленными прямо на дискриминацию собственников. Если реализовать первое предложение, то достаточно будет сорвать одно собрание, чтобы в дальнейшем освободиться от необходимости добиваться одобрения большинства. Непонятно, чем авторам не угодило заочное голосование, которое тоже прописано в ЖК. А ограничение  права собственников на расторжение отношений  с УК показывает  не только желание окончательно закрепостить жителей, но  и глубокое недоверие к жителям. Скажите, кто-то в здравом уме решит отказаться о т компании, которая выполняет все оговоренные работы, не хамит  посетителям, а отчеты отправляет вовремя? А если и найдется один сумасшедший, то вряд ли его поддержат остальные.

Свободный микрофон

После всех выступлений была предоставлена возможность высказаться всем участникам форума, выступить со своими предложениями по реформированию отрасли. Все замечания и предложения фиксировались и будут учтены в заключительном документе форума. Желающих выступить было много и много было высказано претензий по отношению к нынешнему состоянию дел, много высказано интересных предложений. Так Катаев Д.И. сказал, что сейчас все пытаются что-то решить за собственника, хотя оплачивает эти решения именно он из собственного кармана, необходимо предоставить слово и право принимать решения самому собственнику.

В заключительном слове ведущий председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Широков А.В. отметил, что хотя отрасль очень сильно больна, но пути ее выздоровления были обозначены на данном форуме, все предложения будут оформлены соответствующем документом, и чиновники всех уровней с ними ознакомлены. А на следующем юбилейном V форуме обязательно будет обсуждение того, что удалось сделать в смысле внедрения их в практику, а что пока нет.

Г. Солонецкая, ИА «ИКД»

Источник: http://www.ikd.ru