Восполнение пробелов
В проекте определяется понятие управления многоквартирным домом – это «деятельность по эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества», «предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений» и тем, кто пользуется помещениями, а также «осуществление иной деятельности в целях обеспечения их безопасной эксплуатации в соответствии с их количественными и качественными показателями и требованиями к надежности и безопасности».

Ответственность за управление лежит на собственниках. Они обязаны обеспечить управление – своими силами или привлечь специалистов (физическое или юридическое лицо).

Документ также дополняет те статьи Жилищного кодекса РФ, где говорится об управлении. Например, вводится обязательное страхование гражданской ответственности лиц, которые занимаются содержанием и ремонтом общего имущества в доме. Договор страхования заключается как минимум на год, минимальный размер страховой суммы – 500 тысяч рублей.

Подробно описывается, что значит «обеспечение безопасных условий проживания» и «содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома». Большая часть законопроекта посвящена саморегулированию. Он допускает к управлению только компании, которые являются членами СРО. Принципы деятельности СРО аналогичны всем подобным некоммерческим партнерствам. Отдельные СРО входят в соответствующее национальное объединение – одно на всю страну.

Сейчас в РФ нет специального закона, который бы регулировал деятельность по управлению жильем. Жилищный кодекс содержит ряд положений по этому вопросу. Но Минрегион и сами участники рынка уже не раз говорили, что этого недостаточно.

«Физикам» закон не писан
Уже на первый взгляд, документ грешит серьезными пробелами, которые угрожают безопасности жильцов. Например, авторы закона считают, что для управления и обслуживания дома не нужно иметь ни лицензий на проведение соответствующих работ, ни даже допусков от СРО. Правда, организация должна разработать определенные квалификационные требования к сотрудникам УК. Но они существуют как бы сами по себе – никто не сможет запретить работать компании, которая эти требования не выполняет. То есть обслуживать и ремонтировать водопровод, канализацию и прочие сети в доме может любой нанятый на улице человек.

Еще интересней пункт о том, что управлять домом могут сами владельцы квартир. К ним вообще не применяется никаких требований – они не должны быть членами СРО. Собственно, и сейчас действует такой же порядок, если дом управляется общим собранием (выбран предусмотренный Жилищным кодексом способ непосредственное управление) или силами ТСЖ/ЖСК.

К чему это приводит – известно: жилищные инспекции разных регионов РФ осенью традиционно отчитываются, что товарищества и кооперативы хуже всех готовят дома к зиме. Например, по данным директора филиала ВоТГК «Территориальное управление по теплоснабжению в г. Ульяновск» Николая Клюшенкова, практически во всех случаях, когда население города жаловалось на холод в квартирах, виноваты были ТСЖ и ЖСК. Они не смогли нормально подготовить к отопительному сезону внутридомовые системы.

 В Челябинске в этом году один дом вообще чуть не замерз – собственникам было не до теплосистем, они выясняли, создать в доме ТСЖ или оставить ЖСК. Полдома проголосовали за товарищество, но правление ЖСК до самых холодов не пускало новых управленцев в подвал к трубам. В Петербурге в прошлом году из-за долгов ТСЖ и ЖСК перед ГУП «ТЭК», ГУП «Водоканал» и ОАО «Петербургская сбытовая компания» десятки домов оказались под угрозой отключения коммунальных услуг.

При этом спросить с управленцев в таком случае нечего – имущества у них практически нет. Новый законопроект тоже не вносит ясности в этот вопрос.

Непонятно также, откуда УК возьмут деньги на вступление и членские взносы в СРО, а также за счет чего все управленцы будут оплачивать страховку. Сборы на эти цели в законодательстве не предусмотрены. Их можно ввести в квитанцию по квартплате только с согласия собственников жилья.

Назад к монополии
Перспектива введения обязательного саморегулирования и страхования в ЖКХ стала очевидной нынешней зимой. Отношение к этим идеям у участников рынка весьма настороженное.

Все они отмечают, что это неизбежно приведет к существенному росту квартплаты. Особенно для тех граждан, чьи дома управляются УК. Если ТСЖ и ЖСК получат только одну дополнительную статью расходов – страхование гражданской ответственности, то компании вынуждены будут тратиться еще и на вступление в СРО, а также на взносы – в компенсационный фонд и ежемесячные членские.

Директор ЦОК филиала ОСАО «РЕСО-Гарантия» Санкт-Петербурга Алина Кунакова считает, что у инициативы по страхованию управленцев нет перспективы: «Это в чистом виде страхование финансовых рисков, которое довольно-таки сложно в реализации на практике. Страховые компании практически никак не могут влиять на деятельность и активы тех предприятий, чьи финансовые риски берутся на страхование. А желание отдельных нечистоплотных людей решить свои личные финансовые проблемы за счет страховщика распространено часто. Вряд ли у любой солидной страховой компании появится желание брать на себя заведомо убыточные риски».

Исполнительный директор СРО «НП «Жилищный комплекс» Алексей Степаненко уверен, что если уж вводить саморегулирование в ЖКХ, то нужно законодательно прописать вопросы членства в СРО и для ТСЖ, ЖСК и ЖК. Сейчас они не могут входить в саморегулируемые организации.

Однако, как замечает председатель петербургской Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова, товарищества и кооперативы не справятся с финансовой нагрузкой членства в СРО: «Вступить в СРО они не смогут, да и не захотят этого делать – слишком велики взносы в эти организации, а ТСЖ и ЖСК не настолько богаты, чтобы расплачиваться за чужие. Кстати, и не только товарищества и кооперативы. В этой области очень много маленьких компаний, которые тоже не потянут такую финансовую нагрузку».

Председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Евгений Пургин категорически против введения обязательности СРО в сфере управления. По его мнению, такие организации могут превратиться в источник дохода для недобросовестных дельцов.

А генеральный директор ЗАО «МТЛ Эксплуатация недвижимости» Дмитрий Ханжин видит риск в том, что создание таких СРО забюрократизирует деятельность участников рынка, и они станут только запретительным барьером, а не координирующим органом.

«На мой взгляд, вступление в СРО будет носить формальный характер, как это происходит сейчас, когда за 100–300 тысяч рублей можно купить членство в любой организации, - убеждена генеральный директор московской УК «Маторин» Юлия Кузнецова. - Более того, в сфере ЖКХ немало СРО, которые являются структурами, аффилированными с госорганами. Пока для УК нет смысла в дополнительных расходах, пусть лучше она вложит больше денег в обслуживание дома».

Юлия Кузнецова считает, что лучше ввести в России негосударственную сертификацию УК, как это сделано в Эстонии. Там этим занимается частная организация, у которой есть стандарты по управлению, эксплуатации и обслуживанию объектов недвижимости. Стандарты утверждаются на законодательном уровне. «Эта организация проводит тренинги, семинары и присваивает некую звездность управляющим компаниям: одна звезда – первый уровень, две – второй. И так до пяти. Пять звезд – профи. Наличие сертификата этой организации говорит о качестве УК. Пройти процесс сертификации стоит недорого, и речь идет именно об обучении, то есть это не фикция, как у нас сейчас с вступлением в СРО и получением сертификатов, а действительно получение знаний, опыта», - рассказывает Кузнецова.

Эксперты прогнозируют: следствием принятия нового закона Минрегиона станет монополизация рынка и в конечном итоге возвращение его в государственные руки. Мелкие компании не смогут оплачивать членство в СРО и страховку. Сейчас в большинстве регионов у государства в управлении находится большая доля жилья. Например, в Москве, по данным Юлии Кузнецовой, только 10% жилых домов управляются частниками. В Петербурге – около 15% (если не считать частными 40 ОАО «Жилкомсервис», которые почти полностью принадлежат городу и управляют большей частью жилья).