В ноябре Президент России Дмитрий Медведев обозначил два новых вектора в развитии жилищно-коммунального хозяйства: деятельность по управлению многоквартирными домами должна стать более ответственной и прозрачной, а государственное финансирование капитального ремонта жилья необходимо продлить. О том, как это скажется на работе управляющих компаний СД побеседовал с исполнительным директором "Национального объединения саморегулируемых организаций", управляющих недвижимостью (НОСО УН, г.Москва) Денисом Назаровым.

В Госдуму внесен законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ». Расскажите, какие изменения предполагаются в этой сфере.

- Если деятельность касается вопросов безопасности, а, как известно, бизнес по управлению многоквартирными домами непосредственно касается безопасности зданий и сооружений, то она должна регулироваться. Вопрос в том, какой вид регулирования выбрать. Государство не намерено создавать институт лицензирования данного вида деятельности: это дополнительное бюджетное финансирование, штат, процедуры и все, что с этим связано. Поэтому государство говорит, что в этой сфере должно быть саморегулирование.

Важно, что президент Медведев тщательно рассмотрел эту проблему и на Госсовете в Сыктывкаре он сообщил, что дал распоряжение рассмотреть в первом чтении закон, регламентирующий жилищные взаимоотношения. Он имел в виду закон о внесении изменений в ЖК, где четко сказано, что сохраняется несколько способов управления многоквартирными домами, и в случае, если собственник выбирает способ управления управляющей компанией, УК должна быть членом СРО. Т.е. вводится обязательное саморегулирование отрасли.

Вы считаете, СРО скорее наведут на рынке порядок, чем это могли бы сделать чиновники при условии лицензирования?

- Практика показывает, что государственный контроль менее эффективен, чем контроль профессионального сообщества. Я часто привожу такой пример. Один наш путешественник в Китае плыл на лодке через реку, и видит: когда кто-то из гребцов начинает плохо грести, его бьет палкой специально находящийся в лодке человек. Путешественник удивился: неужели в наше время существует рабский труд? А переводчик ему объяснил, что гребцы – собственники лодки, и они наняли человека с палкой, чтобы он уравнял их труд. Таким образом они сами выстроили систему качества своих услуг.

Точно так же и с введением обязательного саморегулирования на рынке управления жильем станет намного больше порядка, меньше злоупотреблений, появится определенность в отношениях, усилится контроль.

Президент также обозначил необходимость повышения ответственности управляющих организаций...

- Да, и система СРО как раз строится на материальной ответственности со стороны УК перед всеми участниками жилищно-коммунальных отношений – поставщиками коммунальных ресурсов, властью, собственниками.

Кроме того, 7 декабря вступает в силу  постановление правительства РФ, которое утверждает стандарт раскрытия информации. То есть с 7 декабря деятельность УК для собственников жилья, власти и поставщиков должна стать прозрачной. В постановлении указано, что необходимо раскрывать, в каком объеме, и где эта информация будет размещена.

В качестве места раскрытия информации в этом документе обозначен сайт УК и сайт органов местного самоуправления. Когда мы эту ситуацию проанализировали, то насчитали 36 тысяч (!) мест раскрытия информации. Потребитель, который пожелает найти информацию о своей УК, окажется в информационном бардаке. Поэтому Национальное объединение саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью (НОСО УН) разработало систему раскрытия информации УК через СРО.

В настоящие время в наше объединение входит 36 СРО, и уже сейчас управляющие компании, состоящие в этих СРО (а их более 1000) вступают в эту систему. В ней УК отвечает за достоверность, а национальное объединение – за публикацию информации. Любой человек сможет зайти на сайт объединения и посмотреть информацию об УК – участнике объединения. Мы заметили тенденцию, что в эту систему вступают и не члены СРО. Поэтому на нашем сайте будет публиковаться информация и о других УК.

Хорошо, деятельность УК будет открытой для потребителей. Но как они смогут ее оценить? Ведь четких стандартов этой деятельности не существует, и что УК должна делать, чего она делать не обязана, а чего вообще не должна допускать – не всем понятно.

- Стандарты деятельности разрабатывают, согласно федеральному законодательству, именно СРО. Роль национального объединения – выработка единых подходов. И на уровне нашего объединения создан специальный комитет по стандартам деятельности УК, в который входят представители всех СРО. Это документ, который будет выработан на достаточно серьезном профессиональном уровне и будет рекомендован СРО, входящим в объединение.

То есть следует ожидать, что после введения обязательного саморегулирования стандарты, наконец, будут разработаны?

- Даже добровольное саморегулирование предполагает наличие стандартов деятельности, и такие стандарты уже разработаны и действуют. Но они действуют до введения обязательного саморегулирования (предполагаемая дата - 1 января 2013 года). Тогда будут разработаны достаточно серьезные стандарты деятельности управляющих недвижимостью, которые будут отвечать абсолютно всем требованиям отрасли.

В Удмуртии СРО управляющих компаний «Управдом» создана около года назад. Оцените, насколько она продвинулась в выработке стандартов?

- Это очень сложный, «живой» документ, который, скорее всего, будет изменяться раз в полгода даже после введения обязательного саморегулирования.

А рынок вообще готов к введению обязательного саморегулирования?

- Сегодня в России создано порядка 45 СРО – добровольно, никто не заставлял. Это говорит о том, что рынок готов и фактически уже работает в системе саморегулирования. Участники понимают, что это необходимо, чтобы представлять интересы профессионального сообщества. Одну УК никто не услышит, а когда в Удмуртии объединились 28 самых сильных, он уже могут разговаривать на уровне Администрации города и Правительства республики. Это уже не мнение одной УК, а представителя профессионального сообщества всей Удмуртии - другой уровень, другая ответственность, другой подход к решению вопросов.

И все-таки пока среди управляющих компаний членов СРО намного меньше, чем не членов – не все готовы взять на себя материальную ответственность. Насколько, по Вашему мнению, адекватны условия объединения?

- По закону СРО обязана сформировать компенсационный фонд в 10 млн рублей. Взнос каждого участника – 100 тысяч. Размером фонда определяется размер материальной ответственности участников перед собственниками жилья. И если сравнить стоимость дома, которым управляет УК и размер компенсационного фонда, то вы увидите, что он вполне адекватен: дом стоит 50-100 млн руб, и фонд в 10 млн руб – это сопоставимая гарантия исполнения обязательств управляющей компании.

Наверное, не каждая управляющая компания в ЖКХ найдет свободные 100 тысяч, чтобы вступить в СРО…

- Нас часто спрашивают, а как же быть с малым бизнесом в сфере управления многоквартирными домами? Но в данном случае речь идет о безопасности жизнедеятельности населения. И если малый бизнес не может гарантировать материальную ответственность перед началом деятельности, значит ему не стоит этим заниматься. Представьте: мы предоставили кому-то особые условия, пришел предприниматель, за которым нет должного контроля, начинает заниматься управлением, а в результате в доме происходит пожар…

Саморегулирование – это мировая практика, и во всем мире бизнес находит средства для вступления в СРО. Например, нью-йоркские таксисты. У них тоже есть свои объединения, для вступления в которые необходимы определенные взносы. Они берут банковский кредит, и проценты по нему возлагают на стоимость своих услуг.

В нашем случае речь идет о 100 тысячах рублей. Если взять такой кредит в банке и выплачивать примерно по 20 тысяч рублей в год, то получается, что в течение нескольких лет в месяц УК будет платить примерно 1700 руб. за то, что обеспечивает компенсационный фонд СРО.

Давайте сопоставим эти расходы с ее возможными доходами. Средняя стоимость жилищно-коммунальных услуг – примерно 40 рублей за 1 кв. м. Допустим, УК берет в управление дом площадью 300 тыс. кв.м – итого 12 млн руб в месяц. УК вполне найдет 1700 руб в месяц с этого оборота, чтобы обеспечить свою материальную ответственность.

Взносы в компенсационный фонд СРО могут быть меньше, если профессиональная ответственность его участников застрахована. Может быть, это более приемлемый механизм?

- Формирование страхового продукта – это очень сложный и длительный процесс. Он вторичен по сравнению со стандартами деятельности. Как только они будут разработаны, станут ясны риски – появится и страховой продукт. Пока практически никто из страховщиков не готов страховать гражданскую ответственность УК.

К тому же, хочу подчеркнуть, что у страхования и компенсационного фонда абсолютно разные принципы. Компенсационный фонд – это коллективная материальная ответственность, когда, скажем, 25 УК объединились и скинулись в общий котелок. Если кто-то, нарушив правила предоставления услуг, нанес собственникам жилья или поставщикам коммунальных ресурсов материальный ущерб, например, в 5 млн рублей, то потребитель получает из фонда 5 млн рублей, а каждый участник объединения должен будет восполнить эти расходы фонда, благодаря своему коллеге по бизнесу.. Можно представить, что они сделают с провинившимся. Скорее всего, его отчислят из СРО, то есть лишат права на профессию.

На заседании президиума Госсовета России в Сыктывкаре, которое было посвящено проблемам ЖКХ Дмитрий Медведев сообщил еще одну важную новость: государство продолжит финансирование капитального ремонта. Для профессионального сообщества управляющих многоквартирными домами новость, без сомнения, хорошая: капремонт – одна из немногих статей, на которых УК могут восстанавливать жилье. Но что известно о порядке работы Фонда содействия реформированию ЖКХ? Он останется прежним?

- По мнению президента Медведева, деятельность Фонда нужно продлить, и я полагаю, что так оно и будет. Возможно, решения об этом будут приниматься в самое ближайшее время. Помимо этого должна быть принята программа модернизации ЖКХ на 2010-2020 годы, в которой будут предусмотрены федеральные средства, которые будут передаваться в регионы на условиях софинансирования на жилье и, в большей степени, на коммунальную инфраструктуру.

То есть государство не собирается прекращать стимулировать сферу ЖКХ. Однако, возможно, будет увеличено доля собственников. Если сейчас они должны собрать 5% от необходимой на капремонт сумму, то, возможно, в дальнейшем, их участие в финансировании этих расходов будет увеличено до 15-20%. Скорее всего финансовая схема будет построена по пенсионному принципу: на каждый рубль вложений собственника в капремонт государство будет добавлять от 2 до 4 рублей.

Но пока еще нет законопроекта, в котором была бы четко изложена концепция капитального ремонта жилья в России.

А как, по Вашему мнению, ее лучше организовать?

- Собственники жилья берут кредит на недостающую сумму под гарантии муниципалитета, либо специального, определенного государством, агентства – примерно по такой схеме, какая была создана для содействия развитию ипотеке посредством АИЖК.

Собственники выдержат дополнительную нагрузку в виде кредитов на капремонт?

- О какой нагрузке можно говорить, если сейчас собственники стоят в очереди, чтобы получить средства для капремонта из Фонда содействия реформированию ЖКХ? Люди уже почувствовали, что дом – это их собственность, никто кроме них об этой собственности заботиться не будет. Если государство предоставляет такую форму стимулирования, как оплата 70% ремонта – это хорошее политическое решение.

Материал предоставлен Ассоциацией "Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих
недвижимостью" (НОСО УН).