В других странах, так же как и в России, средств собственников квартир и бюджетных денег обычно бывает недостаточно, чтобы в короткий срок выполнить большие объемы работ по ремонту и модернизации дома. В связи с этим в большинстве стран важным финансовым источником для этих целей являются кредиты, выдаваемые собственникам, товариществам собственников жилья и управляющим организациям.

Проблемы привлечения кредитных ресурсов для ремонтов и модернизации многоквартирных домов заключаются в следующем:

• у товарищества собственников жилья нет своего имущества, которое можно было бы использовать в качестве гарантии возврата кредита, а собственники квартир не хотят закладывать свои квартиры в обеспечение кредита товарищества или давать поручительства за других собственников помещений, поэтому необходимы меры, обеспечивающие доступность кредитов для собственников квартир (через ТСЖ или управляющие организации) и снижающие риски банков;
• кредит - это дорогие деньги, поэтому необходимы меры, удешевляющие кредиты для собственников жилья, чтобы повысить их привлекательность в сравнении с длительным накоплением средств на крупные ремонты.

Что может сделать государство для того, чтобы снизить риски банков при кредитовании товариществ и управляющих организаций и тем самым обеспечить доступность кредитных ресурсов для капитального ремонта? Создать специальный институт, предоставляющий на платной основе гарантии при выдаче кредитов товариществам.

Например, в Словакии гарантии при получении кредитов товариществами, кооперативами и управляющими организациями предоставляются через государственный Словацкий банк по гарантиям и развитию (единственный оставшийся неприватизированным банк, учредительный капитал которого был сформирован из государственных средств).

В Эстонии и Литве при участии государства созданы специализированные гарантийные агентства, которые предоставляют гарантии ТСЖ и управляющим компаниям при кредитовании на цепи капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов в размере до 75 процентов от суммы кредита. Предоставление гарантий платное, обычно 1,5-2,5 процента от гарантируемой суммы кредита.

На самом деле основное назначение гарантийных агентств - дать возможность банкам на собственном опыте работы с товариществами убедиться, что риски таких кредитов очень низки, потому что они обеспечиваются ежемесячными обязательными платежами собственников. Если решение о взятии кредита принималось самими собственниками, размер ежемесячной платы, обеспечивающей возврат кредита, доступен для собственников, поскольку они сами его установили. Если платежная дисциплина в товариществе достаточно хорошая, то риск банков минимален. Опыт показывает, что роль гарантийных агентств в развитии системы кредиювания постепенно уменьшается - банки все реже требуют от товариществ таких гарантий. Например, в Эстонии в первые годы работы агентства оно гарантировало около 30 процентов кредитов, сейчас - менее 3 процентов. Банки требуют в обязательном порядке гарантию только в случае, если собственники помещений в доме не создали своего товарищества (то есть кредит берет управляющая организация).

По мере развития системы кредитования товариществ на цели капитального ремонта, реконструкции и модернизации многоквартирных домов сами банки расширяют возможности получения кредитов. В Словакии товарищество может получить кредит без залога имущества и без гарантии Словацкого банка по гарантиям и развитию под солидарное поручительство членов товарищества как физических лиц или предоставив в качестве обеспечения срочный вклад товарищества, открытый в банке-кредиторе.

В Литве, Латвии и Эстонии в качестве реального обеспечения возврата кредита банки рассматривают средства регулярных платежей собственников, поступающие на расчетный счет товарищества или управляющей организации, открытый в банке-кредиторе на период кредитования, через который осуществляются расчеты по всем платежам.

Для того чтобы удешевить для собственников жилья кредиты коммерческих банков на цели модернизации и капитального ремонта жилых домов часто используется субсидирование процентной ставки из средств бюджетов разных уровней.

В Словакии в конце 1990-х - начале 2000-х годов государство и отдельные муниципалитеты (Братислава, Кошице) предоставляли субсидии для снижения процентной ставки по кредитам на цели капитального ремонта и реновации домов в районах исторической застройки, являющейся национальным достоянием. В Эстонии муниципалитет города Таллинна ежегодно субсидирует процентные ставки по кредитам банка, выигравшего специально проводимый открытый конкурс.

Кроме этого, в отдельных странах были созданы возможности для получения собственниками жилья и их товариществами льготных кредитов или ссуд.
В том случае если собственники принимают решение о накоплении средств на капитальный ремонт, государство может принять меры по их защите. Например, в Словакии с
2003 года товарищество может получить льготный кредит в государственном фонде развития жилья для повышения энергоэффективности многоквартирного дома. Кредит выдается в размере до 80 процентов от полной стоимости проекта на срок до 20 лет (с ограничением максимальной суммы в расчете на одну квартиру) под 3,3 процента годовых в случае, если этот проект включен в Программу обновления жилищного фонда, или на срок от 10 до 20 лет со ставкой 4,9-6,5 процента годовых. Требованием к проекту по ремонту (модернизации) дома для получения льготного кредита является достижение как минимум 20-процентной экономии энергии по сравнению с расчетным расходом энергии до начала осуществления проекта (при условии, что после окончания проекта расход энергии на отопление здания не превысит нормы, установленной специальным предписанием).

Помимо этого, в этой стране при поддержке государства получила широкое развитие система строительных сбережений, которая первоначально была ориентирована на граждан, а начиная с 1999 года распространилась на юридические лица, включая товарищества собственников жилья. Товарищество, как и остальные сбрегатели, имеет право на льготный кредит в сберегательном строительном банке после определенного времени сбережения средств и накопления установленной суммы. Средства, хранящиеся на банковском счете товарищества, согласно законодательству защищены так же, как накопления граждан.

Таким образом, мы видим, что большинство соседствующих с Россией государств, в начале 90-х годов прошлого века стартовавших с той же позиции, к сегодняшнему дню достигли больших успехов в модернизации жилья не потому, что государства или муниципалитеты вкладывали в это много бюджетных денег (мечта российских мэров и губернаторов), а потому, что они используют совершенно другие подходы: стимулирование собственников стать настоящими хозяевами своих домов и вкладывать собственные деньги в улучшение их состояния (и снижение потребления энергоресурсов) и создание условий, при которых собственники могут взять, а банки готовы дать им кредит для проведения работ по ремонту и модернизации дома. Финансирование капитального ремонта - это проблема не отсутствия (или нехватки) денег в бюджете, а проблема изменения подходов, представлений людей о том, как это может быть сделано.

В России на уровне государства начинает создаваться основа для новых подходов к участию бюджетных денег в финансировании капитального ремонта многоквартирных домов, помещения в которых находятся в частной собственности. Свидетельство тому - реализация Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищного хозяйства», который определил такие ключевые моменты нового порядка предоставления бюджетных средств, как:

• принятие решения о проведении капитального ремонта общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (или общим собранием членов товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, то есть опять-таки собственниками);
• утверждение общим собранием сметы расходов на капитальный ремонт;
• участие собственников помещений в долевом финансировании капитального ремонта (в размере не менее 5 процентов от общего объема предоставляемых бюджетных средств);
• привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту товариществами либо выбранной собственниками помещений управляющей организацией;
• перечисление бюджетных средств товариществу собственников жилья (жилищному кооперативу) или управляющей организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме.

К сожалению, деньги Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства, задействуя стимулирующий собственников механизм софинансирования, не работают на привлечение кредитных ресурсов банков и дополнительную адресную помощь собственникам, имеющим низкие доходы, но будем надеяться, что дойдет очередь и до этих механизмов государственного содействия собственникам жилья в осуществлении ими ремонта и модернизации многоквартирных домов.