Экспертное мнение

Интересный вопрос возник на форуме – ситуация довольно не стандартная и признаюсь - в моей практике такая проблема возникает впервые, однако как говорится  «век живи – век учись». За открытие перед нами данной проблемы нам стоит поблагодарить одного из наших участников форума http://progkh.ru/forum/forum15/topic196/messages/.

Вот как описывает ситуацию наша коллега:

«… застройщик по плану должен был построить один 150-квартирный дом. Кто принял решение о разделении строительства на 2 дома, я не в курсе, т.к. даже не жила здесь в то время. В итоге по факту построили 2 дома - 90 и 60 квартирные в 2005г. Наш дом на 90 квартир первым сдали в эксплуатацию, через полгода сдали и второй. В 2009 году в нашем доме создали ТСЖ. Заключили договор с теплоснабжающей организацией о теплоснабжении. В договоре ничего не сказано о транзитной тепловой сети. И только в приложении 1 к этому договору сказано "разграничение балансовой и эксплуатационной ответственности сторон...Транзитные тепловые сети, проходящие по подвалам жилого здания, обслуживаются Теплоснабжающей организацией, при этом Абонент (т.е. наше ТСЖ) предоставляет доступ и не несет ответственности за их сохранность". Теперь стоит вопрос: Кто хозяин этой системы? Соседний дом находится под управлением Управляющей компании.
Некоторые говорят, что это сервитут, и об оплате аренды не может быть и речи. И что его просто надо оформить. Даже если это и так, то собственники помещений платят же за содержание мест общего пользования. А сети проходят как раз по общему имуществу.
Если случится авария, то Теплоснабжающая организация будет за свой счет производить аварийные работы, а ущерб, причиненный аварией, кто будет возмещать? Может это надо как-то отразить в договоре с Теплоснабжающей организацией?...»

Если оттолкнуться от того, что нам представили в вышеприведенном описании, то я бы начал свое рассуждении с того, что формально, сами транзитные тепловые сети (если они выполняют только транзитные функции) нельзя отнести к общему имуществу собственников, помещений в таком многоквартирном доме, поскольку основным критерием отнесения того или иного объекта к общему имуществу собственников помещений в могоквартирном доме, является их предназначение для обслуживания более одного помещения в соответствующем доме (ч.1 ст.290 ГК РФ, ст.7 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (до 01.03.2005), ст.36 ЖК РФ (с 01.03.2005). 

Впрочем, вполне возможно, в данной ситуации, что транзитные тепловые сети не оформлены и в собственность теплоснабжающей организации.

Однако, учитывая, что отношения по энергоснабжению в силу норм ст. 539 ГК РФ регулируются путем заключения договора энергоснабжения, а силу ч. 2 ст. 539 ГК РФ договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него, отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, энергопринимающее устройство соседнего дома, в обязательном порядке должно быть присоединено к сетям энергоснабжающей (теплоснабжающей) организации, то есть к тем сетям, которые проложены через такой дом.

Соответственно данные сети должны находится в собственности (или на ином праве) теплоснабжающей организации (иначе бы такие отношения отношения строились по принципу: теплоснабжающая организация – абонент – субабонент).

При данных обстоятельствах собственник (владелец) транзитных тепловых сетей (теплоснабжающая организация) обязан нести бремя их содержания (ст. 210 ГК РФ) и несет ответственность за ущерб, причиненный 3-м лицам, в связи с его ненадлежащим содержанием (ст.15, 210, 1064 ГК РФ).

Соответственно специалистам, с столкнувшимися с подобной ситуации желательно предусмотреть соответствующие условия в договоре с теплоснабжающей организацией (для чего подготовить соответствующий проект дополнений к нему и направить в их адрес).

Что касается предложений по оформлению сервитута, то, во-первых, его не так просто оформить, а, во-вторых - это больше надо соседнему дому, а в случае аварии факт оформления или не оформления сервитута не будет иметь определяющего значения для возмещения ущербу собственников имущества дома-транзитера.

Приглашаю к вас приянть участие в обсуждении данной проблемы либо в комментариях к моему посту, либо на вышеуказанной ветке форума.