ПОНЯТИЕ КОММУНАЛЬНОГО РЕЙДЕРСТВА

Начнем с определения. Эксперты Ассоциации ТСЖ и ЖСК так определяют это явление. «Коммунальное рейдерство – это захват чужого имущества с целью личного обогащения посредством использования схем, основанных на применении юридических механизмов, при которых задействуются структуры власти либо в активной форме, либо при их бездействии и попустительстве».

 

Обратим внимание на роль административного ресурса в коммунальном рейдерстве. В отличие от иных сфер коммерческой деятельности, в коммунальной сфере рейдерство без привлечения административного ресурса в той или иной его форме практически невозможно. По этому признаку коммунальное рейдерство стоит в одном ряду с рейдреством олигархическим, действующим в национальном масштабе. И в этом нет ничего удивительного, ведь масштаб коммунальной сферы в целом по стране вполне олигархический и может прокормить не меньшее число чиновников, чем, например, экспорт сырья.

 

КЛАССИФИКАЦИЯ РЕЙДЕРСТВА

Единой классификации рейдерства на данный момент не существует, да и вряд ли таковая когда-нибудь будет существовать. Мы отобрали несколько наиболее важных с нашей точки зрения критериев, опустив остальные. Вот что получилось.

 

= ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СУБЪЕКТА РЕЙДЕРСТВА

Частное рейдерство. Здесь рейдером выступает частное лицо или инициативная группа, что определяет ограниченный круг объектов, подвергающихся захвату. Например, это может быть часть долевого имущества (см. также следующий раздел) или руководство ТСЖ.

Коммерческое рейдерство. Организатором и исполнителем этого вида рейдерства выступают строительные, управляющие и эксплуатирующие фирмы. Объектом может быть что угодно: от отдельно взятой квартиры до придомового земельного участка.

 

Государственное (чиновничье) рейдерство. Обычно проводится под видом защиты интересов государства или города. Конкретным исполнителем могут быть строительные фирмы (застройшики), бывшие ДЕЗы или подставные коммерческие структуры, созданные чиновниками. Объектом может быть что угодно: от управления МКД до придомовой территории. Чаще всего объектом выступает управление МКД, но если «упрямое» ТСЖ препятствует этому, то оно также может стать объектом захвата, что, кстати, на практике происходит очень часто.

 

= ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ОБЪЕКТА РЕЙДЕРСТВА

Если не вдаваться в излишнюю детализацию, то объектов рейдерства всего два: имущество и услуги.

Имущество. Это многоквартирные дома, отдельные квартиры, долевое имущество собственников МКД (нежилые помещения), земельные участки.

 

Самый распространенный вид рейдерства по данному критерию – это общедолевая собственность. Объектом захвата могут быть не только помещения внутри дома, пригодные для размещения объектов торговли, сервиса и офисов (например, диспетчерские, которые потом выводятся в другое здание), но и технические (подвалы и чердаки), куда затем делаются отдельные входы. Более того, объектами захвата могут быть даже стены и фундаменты (при переводе жилого фонда в нежилой). Там можно расположить соту мобильной связи, иное радиотехническое или электронное оборудование (на крыше), разместить рекламу (на фасаде) и получать деньги за сдачу в аренду рекламного места.

 

Но самый вожделенный захват для рейдеров – это земельные участки. Здесь возможны два варианта. Первый: незаконный захват земель свободного назначения или общего пользования (жилых дворов). Второй: перевод земель общего пользования в статус земель свободного назначения. Пока не началось организованное межевание земли, этот вид рейдерства еще не приобрел массового характера, но обязательно приобретет, вне всякого сомнения. Субъектом же в этом виде рейдерства однозначно выступит чиновничество. В отличие от, например, захвата управления, требующего дальнейшего контроля и не всегда однозначно прибыльного, этот вид не требует долгосрочных усилий: отнял – продал – деньги в карман. Можно смело сказать: это розовая мечта чиновника и мы, к сожалению, в недалеком будущем будем иметь возможность убедиться в этом в национальном масштабе.

 

Услуги. Как объект рейдерства - это управление МКД и подряды на эксплуатацию, ремонт и т.п. Пока этот вид имеет тенденцию стать в ближайшее время лидером по распространенности. Обычно захват управления МКД происходит при выборе способа управления (в старом фонде) или при сдаче МКД или смене правления в ТСЖ и ЖСК (в новом фонде).

 

= ПО СТЕПЕНИ ОВЛАДЕНИЯ ЧУЖИМ ИМУЩЕСТВОМ

Захват власти. Речь идет о захвате ключевых постов в ТСЖ (председатель, члены правления) с целью управления чужим имуществом (МКД), которое является материальным ресурсом для получения дохода. Интересно, что в принципе захват управляющей организации путем смены состава правления или овладение акциями УК может привести к повышению качества обслуживания и в дальнейшем не вызывать у собственников возражения. Однако в большинстве случаев такой захват производится как раз в тех случаях, когда рейдер заранее знает, что не сможет составить конкуренцию другим компаниям (иначе получить дом в управление можно и на законом основании). Поэтому, захвату управления часто соответствует полузаконная (серая) схема.

 

Захват имущества. Чаще всего это изъятие из владения общедолевой собственности и других активов: инвестиционный контракт, права на освоение земельного участка и т.п. Если изъятие удалось, то возможны два варианта дальнейших событий. Первый: отчуждение имущества невозможно. Второй: оформление изъятого имущества в собственность, отчуждение, передача в чужое владение (перепродажа).

 

= ПО ОТНОШЕНИЮ К ОБЪЕКТУ РЕЙДЕРСТВА

Навязывание услуг. Это естественное продолжение рейдерского захвата, собственно ради этого все и делалось. В зависимости от того, что захвачено, услуги навязываются собственникам со стороны нового правления ТСЖ или упрямому ТСЖ со стороны управляющей организации. В первом случае это навязывание способа управления, выбора управляющей компании, контроля за финансами ТСЖ. Во втором – навязывание услуг ТСЖ со стороны управляющей организации и тарифы на эти услуги (но не тарифы на поставку ресурсов).

 

Компенсация отобранного имущества. Это собственно, цена обмана, если жильцы на него «повелись». Здесь возможны два варианта: неадекватная компенсация и отсутствие всякой компенсации.

 

= ПО ВОВЛЕЧЕННОСТИ В РЕЙДЕРСТВО ОРГАНОВ ВЛАСТИ

Приводим эту классификацию без пояснений, т.к. ее красочно иллюстрируют два специально подобранных нами материала из Мурманска и Саратова.

Бездействие или попустительство ОМСУ, представителя муниципального собственника

Активное вовлечение ОМСУ, представителя муниципального собственника

Вовлечение судебных органов, силовых структур.

 

С целью максимальной актуализации, мы опустили в данной классификации несущественные, на наш взгляд, или общие и для других видов рейдерства критерии, такие как степень законности рейдерства, степень причинения вреда (собственникам жилья), степень получаемой выгоды (рейдером). Эти критерии присутствуют в классификации, разработанной Ассоциацией ТСЖ и ЖСК, которая и легла в основу приведенной выше.

 

ПУБЛИКУЕТСЯ ПО МАТЕРИАЛАМ ЖУРНАЛА "ВЕСТНИК ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ"