Пожалуй, самым мощным источником рейдерства является административный ресурс. Коррумпированность нашего чиновничества давно стала притчей во языцех, стоит только обратиться к любому направлению хозяйственной деятельности. Можно смело предположить, что там, где идет сбор или распределение денег или их товарного эквивалента, кто-то из чиновников обогащается. Естественно, чиновник готов поддержать что угодно и кого угодно, если это обещает ему обогащение. А реформа ЖКХ как раз тот самый случай.

 

Начнем с организации ТСЖ. Если ТСЖ организовано без участия, т.е. не под контролем чиновников, то велика вероятность, что оно выберет непосредственный способ управления. Это значит, что ТСЖ само, а не управляющая компания будет выбирать себе поставщиков услуг – подрядные эксплуатирующие организации. Как показывает практика московских ТСЖ, коммунальные платежи при этом сокращаются примерно в 1,5 раза. Представляете, каких сумм кто-то лишается в масштабах всей страны. Поэтому захват власти в ТСЖ – задача номер один для местных чиновников, в частности для чиновников органов местного самоуправления (ОМСУ).

 

Если ТСЖ выбрано под контролем чиновников, то ни о каком непосредственном управлении не будет идти речи. Более того, из списка управляющих организаций – уже отфильтрованных – будет выбрана нужная, которая, в свою очередь заключит договора на обслуживание с нужными эксплуатирующими организациями, умеющими работать с «откатами».

 

То же и с общедолевой собственностью МКД. Подвалы, чердаки, стены – все это сегодня подвергается рейдерству. Чиновник найдет возможность как это все использовать, и будьте уверены, реклама на крыше вашего дома будет светить для него, потому что неоновый свет тоже греет, но не каждого. Еще очевидней обстоит дело с земельными участками, здесь энергия чиновников возрастает в десятки раз.

 

Отдельного упоминания заслуживает документооборот. Есть масса примеров, когда одни документы куда-то безвозвратно теряются, а для того чтобы их восстановить все время не хватает чьей-то подписи, которую нет возможности получить. Наоборот, находятся регулирующие документы каких-то подзаконных актов, сводящие на нет действие даже федеральных законов, потому что в этой ситуации чиновник сам выбирает какому документу подчиниться.

 

Чаще всего чиновник не принимает непосредственного участия в рейдерстве, но без его помощи оно потеряло бы ту мощь, с которой приходится сталкиваться собственникам жилья.

 

СУДЕНЫШКО СПРАВЕДЛИВОСТИ

 

Вторым источником рейдерства, как и многих других негативных явлений нашей жизни, является позиция местных судов. Как правило, суды непосредственно не связаны с рейдерскими ТСЖ или рейдерскими управляющими компаниями. Они получают руководство к действию в кулуарах: от местных или региональных чиновников, которые, в свою очередь имеют непосредственный интерес в конфликте жильцов с карманным ТСЖ или свободно выбранного ТСЖ с рейдерской управляющей компанией.

 

Обычно попустительство судов рейдерским захватам выражается в следующем.

Один из самых распространенных случаев – это принятие к рассмотрению сфальсифицированного протокола о якобы проведенном собрании собственников жилья. Суд принимает протокол к делопроизводству не проводя никаких проверок его подлинности. В нескольких известных нам случаев работники суда не требовали вместе с протоколом подписной лист и сделали ни одного выборочного звонка по этому списку, чтобы убедиться, в подлинности протокола.

 

Еще один нередкий случай – это сокрытие от собственников жилья даты проведения судебных заседаний, на которых рассматриваются вопросы, касающиеся жильцов МКД, например, рассмотрение того же сфальсифицированного протокола о лишении полномочий ТСЖ, избранного жильцами. Причем, речь идет не о недоведение информации до сведения жильцов, а о ее сокрытие, когда дату не называли в ответе на прямой вопрос.

 

Повсеместное распространение получил отказ в приеме исковых заявлений от жильцов МКД. Ситуация прямо противоположная приему сфальсифицированного протокола. В качестве причин находятся чаще всего формальные поводы. Когда же все формальные поводы исчерпаны, случается, когда во время суда допускаются намеки на дальнейшие неприятности истцу, если он будет упорствовать в своем обвинении.

 

В результате, собственникам, отстаивающим свои права, приходится с самого начала быть готовыми к тому, что им придется пройти не одну судебную инстанцию, чтобы появился хотя бы какой-то шанс на справедливое решение.

 

В ПОМОЩЬ ПОСТУПАЮЩИМ В РЕЙДЕРЫ

 

Еще одним источником рейдерства в коммунальной сфере является несовершенство законодательства, позволяющее рейдерам добиваться своих целей, формально находясь в правовом поле. Например, как известно, важное место в защите граждан в области жилищных отношений играет институт регистрации по месту жительства. Но сегодняшний день правовое регулирование в данной сфере неполно, что используется, в том числе, для злоупотребления правом. Один из нерешенных вопросов – регистрация по месту жительства на основании наличия доли в праве собственника на жилое помещение.

 

Такой порядок регистрации может приводить к следующему. С одной стороны, число собственников в долевой собственности действующим законодательством не ограничено, и Федеральная регистрационная служба обязана зарегестрировать сделку при любом количестве дольщиков. Причем, после сделки уже каждый из собственников долей имеет право регистрации других лиц по месту своего жительства на своей доле квартиры. Таким образом, через короткий промежуток времени в одной квартире может быть зарегистрировано очень большое количество лиц.

 

С другой стороны, жилищное законодательство не признает жилым помещением долю в праве собственности на квартиру, если эта доля не является изолированным помещением, пригодным для постоянного проживания граждан (ст. 15 ч. 2 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, собственник доли не приобретает право проживания в жилом помещении, а значит, отсутствуют и основания для его регистрации по месту жительства. Он может лишь получать доход от использования его доли собственниками других долей, а размер соответствующих платежей может быть установлен, в частности, судом.

 

На сегодняшний день государственные и судебные органы не имеют четкой ориентировки для принятии решений о регистрации граждан и вынуждены действовать самостоятельно, используя косвенные основания для отказа. Такая неурегулированность гражданского и жилищного законодательства приводит к возможности неодинаковой правопреминительной практики в разных регионах, а также создает почву для коррупции и осуществления рейдерских схем. В дальнейшем этот вопрос должен быть урегулирован.

 

Одна из лазеек для рейдеров – отсутствие нормативно-правового документа, регламентирующего список долевой собственности и отсутствие практически выполнимого механизма ее регистрации. Отсутствует юридически четко прописанное понятие «долевой собственности». В частности, в договорах долевого строительства не дан список долевого имущества, строящегося за счет дольщиков.

 

Интересно, что многие законодательные акты регионального уровня приняты как будто специально для того, чтобы облегчить использование административного ресурса в коммунальном рейдерстве, т.е. узаконивают государственное (чиновничье) рейдерство. Например, Распоряжение Правительства Москвы № 43-РП от 16.01.08 «О создании Городской комиссии по рассмотрению вопросов, возникающих при создании и деятельности товариществ собственников в жилищной сфере». Комиссия состоит исключительно из чиновников. Еще один пример: Постановление Правительства Москвы № 333-ПП от 29.04.08 «Об утверждении Регламента подготовки и выдачи префектурой административного округа города Москвы выписки из протокола заседания Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в МКД в режиме «одного окна». Комиссии состоят исключительно из чиновников.

 

Характерно, что эти комиссии не были созданы, когда шла кампания по выбору способа управления МКД и управляющей организации (тогда все делалось без лишнего шума). Необходимость в них появилась когда по решению собственников началось формирование земельных участков, на которые Правительство Москвы имеет необоснованную претензию.

 

СПИ ДАЛЬШЕ, ДОРОГОЙ ТОВАРИЩ!

 

Если быть точным, то пассивность населения нельзя отнести к источникам коммунального рейдерства. Однако проявление пассивности населения в любой области негативно отражается на его же положении. Даже самый ленивый и добродушный по натуре чиновник не будет делать ничего для своих граждан, если они сами не подтолкнут его к каким-то действиям: ничего не требует – значит ему хорошо.

 

Всем хорошо известно, что на активистов-общественников наши граждане смотрят как на городских сумасшедших и это вдесятеро обидней, чем взгляд чиновника, который рассматривает такого человека как досадный раздражитель, а то и помеху в своих планах. Сами же «нормальные граждане» не утруждают себя хотя бы вникнуть в документ, который подписывают. «Подписал, чтоб отвязались», - вот и весь ответ. Даже полные сил наследники не спешат предупредить своих стареющих родителей, чтобы те ничего не подписывали без них, а потом тратят свое время на борьбу за отобранные права.

 

Осознание своей пассивности приходит потом, вместе с повышенными платежами за обслуживание дома. Но это уже поздно, потому что на тот момент надо уже организовывать контрнаступление - переизбрание шкурного ТСЖ, - а это всегда труднее, чем изначально не допустить вторжения в границы своих законных прав. Но даже и в этой ситуации найдутся те, кто опять ничего не станут делать, объясняя это тем, что «все равно ничего не добьемся». Возможно, но давайте хотя бы испортим нахалу аппетит - для начала, потом научимся добиваться большего.

Обратная сторона пассивности - подверженность эйфории, утопической агитации варягов, пришедших жителям на помощь, чтобы обустроить их жизнь лучшим образом.

 

Сюда же можно отнести лень, нежелание вникать в пункты и цифры договоров, тонкости законодательства, юридическую неподготовленность. Еще одна беда -  погоня за эфемерной выгодой, нежелание усвоить прописную истину, что халявный сыр бывает только в мышеловке, что за все в этой жизни надо платить - не взятку, а в широком смысле - и ничего просто так не бывает.

 

Логичным порождением пассивности является отсутствие элементарной бдительности, позволяющее не только «врагам» (чиновникам), но и «изменникам» в своих рядах под благовидным предлогом привести на собрание со стороны (или ввести в правление ТСЖ) «троянского коня». Слишком позднее обнаружение, что в ТСЖ появилась параллельная структура в виде инициативной группы несогласных, очень часто оборачивается поражением в борьбе за свои права.

 

Вот, пожалуй, и все, что мы хотели бы сказать по поводу источников рейдерства в жилищно-коммунальном секторе. Вообще, тема эта неисчерпаемая, но надо же когда-то остановиться, тем более, что в следующих разделах – конкретные примеры, в подтверждение сказанного.

 

Подготовлено при участии:

члена Общественного совета Сергея Бочкина;

Дмитрия Катаева, сопредседателя движения «Жилищная солидарность», эксперта фонда «Новая Евразия»;