МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 29.07.2009 № 23893-ИС114

Председателю ТСЖ «Монолит» Стапран Г.Б., 123056 город Москва, Тишинская площадь, дом 6, квартира 6

Министерством регионального развития Российской Федерации рассмотрено Ваше обращение по вопросам нарушения прав собственников жилья и в пределах своей компетенции сообщается следующее.

Министерство регионального развития Российской Федерации (далее -Минрегион России) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики, разъяснению норм законодательства Российской Федерации и нормативно-правовому регулированию развития субъектов Российской Федераций и муниципальных образований.
Проанализировав изложенную в Вашем обращении информацию, сообщается следующее.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), Право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее -Правила), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе технические подвалы, в которых имеются коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил признаком отнесения помещения общего пользования к общему имуществу в многоквартирном доме является наличие в таком помещении инженерных коммуникаций и иного обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудования.

Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

ЖК РФ введен в действие с 1 марта 2005 г. Часть 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ действует с 15 января 2005г. Таким образом, на 2008 год подвалы в доме № 6, Тишинская площадь, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, в силу федерального закона являлись составной частью общего имущества в данном, многоквартирном доме. Поскольку переход права собственности на приватизированные жилые помещения от г. Москвы к гражданам требовало государственной регистрации, то в связи с этим вызывает сомнение правомерность государственной регистрации права собственности г. Москвы на подвалы в указанном доме.

Согласно части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (пункт 12 части 2 статьи 145 ЖК РФ). Средства от аренды помещений общего пользования в многоквартирном доме могут являться источником для оплаты стоимости части услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом собственники получают возможность сократить собственные расходы на эти цели или расширить перечень и повысить качество таких услуг и работ. В случае, если помещения общего пользования присваиваются органами местного самоуправления и используются для сдачи в аренду с поступлением арендной платы в бюджет муниципального образования, у собственников помещений пропадает возможность использования общего имущества в многоквартирном доме. Полагаем правильным обращение собственников помещений в таких случаях в органы прокуратуры и в суд для защиты своих прав.

От имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации осуществляет Прокуратура Российской Федерации (Федеральный закон от 17 января 1992 г. N 22024 "О прокуратуре Российской Федераций"). Органы прокуратуры осуществляют, в частности, надзор за исполнением законов органами местного самоуправления, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов. По мнению Минрегиона России, органы прокуратуры должны следить за правильностью применения норм Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иных федеральных законов, а также постановлений Правительства Российской Федерации и иных нормативных правовых актов, регулирующих вопросы возникновения права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, владение, пользование и распоряжение таким имуществом собственниками помещений в многоквартирных домах. В случае установления факта нарушения федеральных законов органами государственной власти и органами местного самоуправления и их должностными лицами соответствующие прокуроры должны опротестовывать противоречащие закону правовые акты, обращаться в суд или арбитражный суд с требованиями о признании таких актов недействительными.

И.о. директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства Семенов Н.И.