В смете расходов отражаются необходимые расходы на содержание, благоустройство, текущее обслуживание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, управленческие расходы, включая отчисления в резервный фонд, фонд капитального ремонта и другие расходы.

Расходная часть сметы является основанием для установления размеров взносов и платежей для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 

При составлении раздела сметы расходов нужно учитывать постоянные (обязательные) и переменные (желательные, возможные) расходы.

Постоянные расходы - это расходы, которые производятся ежемесячно и которые идут на оплату основных (жизненно важных) для многоквартирного дома работ и услуг. Строго говоря, без этих расходов невозможно обойтись, иначе будет нанесен ущерб дому и проживающим в нем гражданам. Например, к таким расходам относятся коммунальные платежи, расходы на управление, техническое обслуживание и санитарное содержание, профилактические и аварийные работы.

Переменные расходы - это расходы, которые будут меняться в зависимости от принятых решений собственниками. Примерами переменных расходов могут служить расходы на текущий и капитальный ремонты, на благоустройство территории, прочие расходы.

В состав расходов, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома входят:

• Санитарное содержание
• Текущее обслуживание
• Благоустройство
• Текущий ремонт
• Капитальный ремонт
• Расходы по договорам с организациями коммунального комплекса
• Управление многоквартирным домом, включая:
  • отчисления в резервный фонд на непредвиденные расходы/задержку платежей;
  • отчисления в фонд ремонтов
• Прочие расходы

Расходную часть сметы следует максимально детализировать: так легче продемонстрировать собственникам обоснованность расходных статей и впоследствии отслеживать целевое использование средств ТСЖ. Пример сметы расходов приведен ниже.

1. Санитарное содержание.

Эта статья включает расходы на работы по уборке и очистке объектов общего имущества в многоквартирном доме, которые носят постоянный характер в течение всего года, кроме сезонных расходов на уборку придомовой территории.

К расходам по санитарному содержанию относятся расходы на такие работы, как:

• вывоз твердых бытовых отходов
• вывоз сметного мусора
• вывоз крупногабаритного мусора
• санитарно-эпидемиологическая обработка (дезинфекция, дезинсекция, дератизация)
• очистка мусоропроводов
• уборка мест общего пользования в доме
• уборка земельного участка, на котором расположен дом

Расходы на санитарное содержание, если товарищество не заключает для этих целей договора со специализированной организацией, как правило, складываются из заработной платы технического персонала (дворников, уборщиков, рабочих мусорокамер и т.п), начислений на фонд оплаты труда, затрат на мелкий производственный и хозяйственный инвентарь, инструменты и спецодежду (ведра, веники, лопаты, грабли, тележки, носилки, тряпки, халаты, жилеты, рукавицы) и т.п, а также выплат сторонним организациям, например, на вывоз сметного мусора, санитарно-эпидемиологическую обработку.

2. Текущее обслуживание.

Данная статья включает расходы на содержание и обслуживание конструктивных элементов, внутридомовых инженерных и других систем, а также на аварийно-диспетчерскую службу, в том числе:

• обслуживание несущих конструкций
• содержание и обслуживание лифтового хозяйства
• обслуживание домофонов
• обслуживание вентиляционных систем
• обслуживание устройств автоматизированной противопожарной защиты
• обслуживание системы охраны и видеонаблюдения
• обслуживание внутридомовых инженерных систем водоснабжения
• обслуживание внутридомовых инженерных систем водоотведения
• обслуживание внутридомовых инженерных систем электроснабжения
• обслуживание внутридомовых инженерных систем газоснабжения
• обслуживание внутридомовых инженерных систем отопления
• аварийно-диспетчерская служба

Расходы на текущее обслуживание включают заработную плату технического персонала (слесарей, сантехников, других специалистов и рабочих), начислений на фонд оплаты труда, затраты на инвентарь, инструменты и спецодежду (ведра, веники, лопаты, грабли, тележки, носилки, тряпки, халаты, жилеты, рукавицы) и т.п, либо выплаты по договору специализированной организации, а также выплаты организации, оказывающей услуги по аварийному обслуживанию.

3. Благоустройство.

К расходам на благоустройство объектов общего имущества относятся расходы, связанные с обеспечение комфортного пользования местами общего пользования в доме и придомовой территорией, в том числе:

• освещение мест общего пользования в доме и на земельном участке
• устройство (обустройство) дорожек, проездов, парковок, ограждений
• озеленение и уход за зелеными насаждениями
• устройство (обустройство) детских, спортивных и хозяйственных площадок, мест отдыха
• противопожарные и охранные мероприятия

Расходы на благоустройство включают, кроме заработной платы персонала и сопутствующих отчислений, затраты на материалы, инвентарь, инструменты и спецодежду, а также могут включать в себя затраты на транспорт, например, для доставки материалов, и аренду специальной техники, либо выплаты специализированной организации по договору.

4. Текущий ремонт.

Эта статья расходов включает в себя стоимость всех ремонтных работ по строительным конструкциям и инженерному оборудованию, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома.

Расходы на текущий ремонт относятся к обязательным, поскольку от исправности конструкций, инженерных и других систем зависит безопасность проживания в доме.

В то же время, расходы на текущий ремонт могут быть существенно снижены, во-первых, за счет постоянно и качественно осуществляемого текущего обслуживания, во-вторых, в результате проведения капитальных ремонтов, повышающих качество и срок использования тех или иных объектов общего имущества.

Сумма расходов на текущий ремонт, как, впрочем, и на работы по санитарному содержанию, текущему обслуживанию и благоустройству, может существенно различаться в зависимости от того, как эти работы выполняются - собственными силами или подрядным способом.

Расходы складываются из заработной платы производственного персонала (слесарей, сантехников, кровельщиков, электриков, столяров, маляров, печников и т.п.) и начислений на зарплату, расходов на материалы и инвентарь для производства текущего ремонта, спецодежду, расходов на технику безопасности и т.п.

5. Капитальный ремонт общего имущества.

Многие жилые здания в российских городах сегодня требуют проведения капитального ремонта. Кроме того, надо помнить, что здания имеют свойство изнашиваться, и, даже если в этом году удастся провести в доме капитальный ремонт, со временем его придется повторить. Как показывают экспертные оценки, а также результаты работы Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в 2008 году, затраты на комплексный капитальный ремонт/модернизацию многоквартирного дома могут составлять от 5 до 9 тыс. рублей в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений в доме.

Если товарищество собственников жилья планирует провести в текущем году капитальный ремонт, в смету закладываются необходимые на эти цели расходы в сумме, на которую заключается договор с подрядной или управляющей организацией.

Конечно, большинство товариществ собственников жилья в России сегодня рассчитывает только на бюджетную помощь при финансировании капитального ремонта, поскольку собственных средств, как правило, у ТСЖ не хватает не только на комплексный ремонт, но и на капитальный ремонт отдельных элементов общего имущества.

Кроме того, не у всех товариществ, чьи дома включаются в муниципальные программы для предоставления бюджетных субсидий, достаточно средств на финансирование пятипроцентной доли. В этой связи возникает вопрос о накоплениях.

В соответствии с Жилищным кодексом (статья 145) товарищество по решению общего собрания его членов может создать специальный фонд на восстановление общего имущества в многоквартирном доме.

При этом средства, аккумулируемые товариществом на будущие ремонты, являются целевыми поступлениями на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности и не облагаются налогом на прибыль (п.1 части 2 статьи 251 Налогового кодекса РФ).

Целью создания фонда капитального ремонта может быть как краткосрочное накопление пятипроцентной доли стоимости ремонта для получения бюджетной субсидии, так и накопление средств для будущих ремонтов.

Необходимая и возможная длительность накопления средств – это сегодня вопрос дискуссионный.

В современных экономических условиях накопление средств в фонде капитального ремонта (на банковском счете ТСЖ) может быть экономически оправдано, скорее, при поэтапном (в течение ряда лет) проведении средних по стоимости ремонтных работ, когда период накопления средств на выполнение одного вида ремонта не превышает одного - двух лет, чтобы минимизировать потери от инфляции.

Длительное накопление средств на проведение крупного ремонта/модернизации приводит к их «замораживанию» и чревато обесцениванием за счет инфляции, а также увеличением расходов на ремонт за счет опережающего инфляцию роста цен на строительно-ремонтные работы.

Решение о долгосрочных сбережениях имеет значительные риски, связанные как с оценкой изменения уровня инфляции, так и политики банков в области изменения процентных ставок по сберегательным вкладам.

Необходимо принимать во внимание также и то, что в период накопления средств на капитальный ремонт дом будет продолжать ветшать, затраты на его текущее техническое обслуживание и устранение аварий будут увеличиваться из-за возрастающего износа инженерных коммуникаций и оборудования, а собственники будут продолжать жить в плохих условиях.

Помимо накоплений и бюджетных субсидий есть еще такой источник финансирования капитального ремонта как заемные средства (в том числе банковские кредиты).

Сегодня кредитование товариществ в России очень слабо развито, однако уже сейчас есть банки, готовые предоставлять товариществам займы на цели капитального ремонта и модернизации домов.

Предлагая собственникам принять решение о приобретении кредита на капитальный ремонт в банке, руководство товарищества должно понимать, что погашение основной суммы займа и процентов также являются статьей расхода для товарищества и соответствующие средства должны быть включены в смету расходов.

6. Расходы по договорам с организациями коммунального комплекса

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (статья 2 п.17а) товарищество собственников жилья является потребителем товаров и услуг указанных организаций, то есть заключает договоры на поставку коммунальных ресурсов, и именно у товарищества возникают обязательства по этим договорам (п.3, п.9 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307).

Таким образом, кроме названных выше видов расходов на содержание и ремонт общего имущества в смету также необходимо включить расходы по оплате коммунальных ресурсов. В эту статью расходов войдут платежи организациям коммунального комплекса за потребление многоквартирным домом:

• холодной  воды,
• горячей воды,
• электроэнергии,
• газа,
• тепловой энергии,
• а также расходы на канализование

7. Управление многоквартирным домом.

В эту статью расходов входят затраты на все виды деятельности, связанной с управлением, включая ведение уставной организационной деятельности товарищества, обеспечение полноты сбора платежей собственников помещений, нанимателей и арендаторов, заключение договоров и выполнение обязательств по ним и т.д.

К управленческим расходам относятся вознаграждение правлению и/или издержки по найму управляющего, расходы на оргтехнику (включая ее обслуживание), канцтовары и расходные материалы, транспортные расходы, расходы на услуги связи, информационные и юридические услуги, затраты на проведение общих собраний членов ТСЖ и собственников помещений в доме, а также заседаний правления и ревизионной комиссии, банковское обслуживание, инкассация, выплаты процентов по кредитам, страхование, членские взносы в ассоциацию ТСЖ, а также другие расходы, относящиеся к управлению, включая налоги на доходы от хозяйственной деятельности, если товарищество ей занимается.

К управленческим расходам можно также отнести отчисления в резервный фонд, который товарищество может создать в соответствии с Жилищным кодексом (статья 145) для покрытия непредвиденных расходов (например, на устранение аварий, приобретение имущества взамен похищенного) или компенсации задержки платежей при не регулярном и не полном поступлении взносов.

8. Прочие расходы

В эту статью сметы войдут те расходы, которые возникают в товариществе, но не относятся к основным статьям сметы расходов – содержанию, ремонту, оплате коммунальных ресурсов или управлению.