Лукина Нелли Сергеевна,

председатель ТСЖ «Запад-2», председатель президиума

Некоммерческого Партнерства «Управдом» (Москва)

 Наше ТСЖ  «Запад-2» управляет двумя рядом стоящими одноподъездными 9-ти этажными башнями. Эти две девятиэтажки построены в 1964 г. жилищно-строительным кооперативом «Запад-2» и считались домовладением ЖСК «Запад-2». Я была учредителем этого ЖСК, т.е. принимала участие в первом собрании, на котором кооператив создавался и затем строился на средства членов-пайщиков. Так что объединение создано ещё до окончания строительства и приёмки дома в эксплуатацию.

«Революционные изменения» начались с введением закона СССР, а потом закона РСФСР «О собственности…». С 1990 г. мы в объявленном законом порядке (а не добровольно) стали собственниками. То, что мы собственники, подтвердил вступивший в действие с 01.01.1995 г. Гражданский кодекс РФ. В 1996 г. был принят почивший ныне в бозе Федеральный закон «О товариществах собственников жилья». К этому времени я уже четыре года была сначала зам. председателя правления, а потом с 1994 г. председателем правления ЖСК.

Мы на правлении посчитали, что статус товарищества собственников жилья больше подходит к объединению собственников, и решили стать товариществом. Москва в этот период очень благоволила ТСЖ, были созданы идеальные условия для регистрации новых уставов в МРП (Московской регистрационной палате), выпущено множество постановлений, распоряжений Мэра, Правительства Москвы о поддержке таких объединений, нас поддержала Управа и Префектура, в общем, шли к цели по красной дорожке. С 1998 г. – мы ТСЖ «Запад-2» - правопреемник ЖСК «Запад-2». Опыт жить в объединении у нас с 1964 г. и на сегодняшний день составляет 48 лет. 48 лет мы управляем своим домом сами, у нас накоплен богатейший опыт по управлению и, как я считаю, мы вполне справляемся со своими задачами.

Несмотря на солидный возраст домов и их абсолютное не соответствие современным стандартам комфортного жилья (каждый может в Интернете посмотреть планировку квартир в домах серии II– 18-01/12) только за последние 2 года сделано многое для возможного повышения этой комфортности, безопасности проживания, снижения уровня платежей собственников и пользователей жилых помещений:

- в части энергосбережения и учёта ресурсов произведено утепление фасада, заменена система освещения в местах общего пользования (установлены светодиодные светильники, установлены трёхтарифные счётчики для учёта электроэнергии, потребляемой для освещения мест общего пользования и работу лифтов, произведён ремонт системы ЦО с использованием современных приборов отопления и регулирования теплопотребления, смонтирована система автоматизированного энергоучета, совмещающая функции коммерческого учета с оперативно-диспетчерским контролем – АСКУРДЭ, в электромагистралях алюминиевый провод заменён на медный, произведена замена автоматов защиты, произведено утепление чердаков, замена входных дверей в технических помещениях  общего пользования (теплоизолированных и пожаробезопасных), замена оконных рам в помещениях общего пользования (установлены стеклопакеты);

- произведена замена мягкой кровли, систем ХВ и ГВ;

- произведён монтаж аварийной системы переключения внутреннего водостока в зимний период в канализацию, заменена система канализации в подвалах;

- произведён ремонт подъездов, при ремонте установлены новые очень эстетичные двери в холлах (межквартирных коридорах), поручни для удобства жильцов пожилого возраста;

- отремонтированы подвалы; мусороприемная камера обшита кафелем, оборудовано помещение для проведения собраний;

- заменён давно устаревший лифт;

- произведены уровни излучений поля промышленной частоты и и СВЧ излучений (по заявкам жильцов, озабоченных наличием оборудования интернет провайдеров на крыше и чердаке зданий.

ТСЖ участвовало во всех программах Правительства Москвы: в программе софинансирования капитального ремонта (5%), замены лифтов, ремонта подъездов (программы, профинансированные из бюджета г. Москвы). Многое из приведённого списка делалось за свой счёт: помимо 5% софинансирования капитального ремонта из средств ТСЖ было израсходовано на модернизацию и ремонт более 250000 руб. Финансового напряжения для собственников нет, т.к. ТСЖ имеет резервный фонд и 2 года собирает платежи на капитальный ремонт. Всего в 2011-2012 г.г. на ремонт товариществом было потрачено более 2 млн. руб. собственных средств.

С чем мы в конкретном ТСЖ столкнёмся, приняв правила игры, вносимые поправками в ЖК РФ, став членами СРО, если хотим продолжить самостоятельно управлять своим домом?

ЭКОНОМИКА

Чтобы стать членом СРО надо оплатить вступительный, членский взносы и взнос в компенсационный фонд. Кроме того, по решению конкретной СРО возможно обязательное страхование гражданской ответственности за причинение вреда жизни, здоровью в результате плохого управления

Вступительный взнос (неизвестен, но по словам Е.Л. Николаевой вступительный и членский взнос определяет СРО и каждый из этих взносов примерно 10 – 15 тыс. руб.). Возьмём по минимуму 10 000 руб. Следовательно, в 2013 г. понадобится 20 000 руб, в последующие годы – 10 000 руб. (если в связи с инфляцией взносы не увеличатся);

1)      Взнос в компенсационный фонд по проекту составляет 100000 руб. (у нас два МКД в управлении)

2)      Возможное обязательное страхование ответственности за причинение вреда жизни, здоровью и т.д. на сумму не менее 500000 руб. на каждый дом. Как пишут в интернете страховые компании берут страховую премию (взнос за страховку) в пределах 1 – 1,5 % от суммы страхования (неизвестно, как страховые компании себя поведут, когда им на голову свалятся столько страхователей). При страховой премии в 1,5% (страховой тариф) сумма ежегодного страхового взноса составит 7500 руб. на каждый дом, и, следовательно 15000руб. на два дома.

Итак, только вступление в СРО обойдётся ТСЖ в двух старых по времени существования и по возрасту жильцов, 20% которых получают субсидии, 30% имеют различные льготы, в 135000 руб.

Эти 135 000 руб. изымаются из средств на содержание и ремонт. К примеру, на замену всех автоматов защиты УЗО (144 шт.) нами было потрачено 157000 руб., на двухразовую чистку канализации, чистку, дезинфекцию и видеодиагностику мусоропровода в двух домах  – 51000 руб. Если СРО будет разрабатывать более жесткие стандарты содержания и ремонта, чем федеральные стандарты и стандарты города Москвы, то где брать дополнительные деньги, чтобы кормить ещё и руководство СРО, и расплачиваться за обанкротившиеся или «сбежавшие» с рынка услуг УО. Кстати заметим, что ЖСК и ТСЖ сбежать не могут, т.к. созданы самими собственниками для управления своей недвижимостью (СВОИМ МКД). Это обстоятельство, по мнению апологетов участия ТСЖ, ЖСК в СРО, создает повышенную опасность для окружающих и делается в целях «защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства». Это цитата из Конституции РФ, приводимая И. А. Булгаковой для доказательства правомерности принудительного членства в некоммерческой организации – СРО объединения граждан в жилищной сфере – ТСЖ, ЖСК.

Эти 135 000 руб. нельзя включать в платежи за содержание и ремонт общего имущества (плата за жилое помещение). Поскольку прибыли у некоммерческой организации нет или, если она есть, то должна быть потрачена на уставные цели, т.е. на создание благоприятных условий проживания, на содержание и ремонт, то на оплату членства в СРО придётся собирать целевые взносы. Эти взносы не будут ни субсидироваться, ни льготироваться. В нашем конкретном случае при общей площади двух домов 5000 кв. м, на квадратный метр обслуживаемой площади приходится 27,00 руб.(при минимальном взносе в компенсационный фонд), а на квартиру площадью 40 кв. м взнос – 1080 руб. Для сравнения, членство в выбранном нами некоммерческом партнёрстве «Управдом» составляет 6 руб. с квартиры в год. НП «Управдом» является членом Ассоциации ТСЖ, ЖСК. Мы нормальные ТСЖ, ЖСК давно объединены в Ассоциации, Союзы, НП и они за гораздо меньшую сумму оказывают нам гораздо больше услуг, чем предполагаемое членство в СРО, при этом они нам помогают, обучают, но не контролируют, не исключают, не наказывают. Для контроля и наказания существует множество государственных фискальных органов. Для одного, двух домов, в которых сформированы жилищные объединения собственников или пайщиков (ТСЖ, ЖСК) для внутреннего, определяемого уставом, управления своим недвижимым имуществом число контролирующих организаций явно зашкаливает.

Помимо сказанного, надо иметь в виду, что с 2013 г. могут быть введены обязательные взносы на капитальный ремонт, «обязательное» повышение тарифов на ЖКУ (в том числе и для компенсации управляющими организациями потерь за счёт членства в СРО), возрастание налога на недвижимость и желательное страхование общего имущества. Выдержит ли кошелёк собственника (пользователя) услуг? Для завершения вопроса об экономической нагрузке на ТСЖ, ЖСК при принудительном их членстве в СРО проанализируем удельную нагрузку на эти организации в сравнении с УО (размер платежей в СРО и на страхование, приходящиеся на 1 кв.м обслуживаемой площади). Сделаем это на примере взноса в компенсационный фонд, который ТСЖ и ЖСК практически не нужен, т.к. согласно их Уставам, они могут формировать резервный фонд для себя, а не для других домов, пострадавших из-за УО или ресурсоснабжающих организаций (почему-то в последнее время стало модно иметь по велению государства общий котёл, из которого часто многое исчезает).

Анализ таблиц 1 - 2 приводит к следующим выводам:

1.      Удельная нагрузка по формированию компенсационного фонда СРО на 1 кв. м обслуживаемой площади ТСЖ и ЖСК, созданными на одном-двух МКД площадью 3000 – 5000 кв.м, значительно больше, чем нагрузка крупных УО

2.      Т.к. все члены СРО обязаны пополнять компенсационный фонд в случае осуществления выплат из него для восстановления размера этого фонда до прежней величины, удельный дополнительный внос ТСЖ и ЖСК в расчёте на 1 кв.м будет больше, чем у крупных УО

3.      Страхование ответственности выгоднее при участии ТСЖ, ЖСК в СРО, т.е. финансово вас вынуждают страховать ответственность, хотя это дело добровольное.

4.      При снятии вопроса об обязательности участия в СРО ТСЖ, ЖСК, управляющих МКД, в которых созданы эти организации, страхование ответственности возвращается в правовое русло – делается добровольным (кстати Ростехнадзор приказом от 20 июля 2012 г. № 142 отменил регистрацию лифтов в жилых зданиях в качестве опасных производственных объектов).

5.      Участие в СРО подрывает экономические основы существования организаций, созданных собственниками, и может служить основанием для их добровольной ликвидации или принудительного выбора способа управления – управление путём заключения договора управления. Бесконечно преодолевать трудности, а не работать для улучшения комфортных условий проживания, в конце концов надоедает. СРО приведёт к монополизации рынка оказания услуг управления, к укрупнению УО

Таблица 1

УДЕЛЬНОЕ УЧАСТИЕ В КОМПЕНСАЦИОННОМ ФОНДЕ УО, ТСЖ, ЖСК В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ОБСЛУЖИВАЕМОЙ ПЛОЩАДИ (МИНИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР)

Таблица 2

КОНТРОЛЬ

ТСЖ, ЖСК в соответствии с ЖК РФ создаются в одном МКД. Существующие монстры созданы не собственниками, но из-за них страдают реальные ТСЖ, ЖСК. Власть пытается исправить свои ошибки в непримиримой борьбе сама с собой путём усилением контроля. К различным видам государственного (муниципального) контроля добавляется контроль со стороны СРО пирамидального типа (очередная вертикаль, теперь из НКО). Прямо-таки по пословице: «Один – с сошкой, семеро – с ложкой»

В соответствии с уставами ТСЖ, ЖСК высшим органом управления является общее собрание, которое избирает правление (коллегиальный исполнительный орган), выполняющее решения собрания и председателя правления (председателя правления может избрать собрание или правление). ОС выбирает ревизионную комиссию, подотчётную общему собранию, которое утверждает отчёт ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия – первая ступень контроля. По решению собрания может быть назначена аудиторская (профессиональная) проверка. Дальше появляется раскрытие информации для собственников конкретного дома – на информационном стенде, для всех – на официальных сайтах: федеральном, муниципальном или высшего органа государственной власти субъекта федерации. Вопрос: зачем нужна информация об одном конкретном доме на федеральном сайте? Ау… Вам на Камчатке необходимо знать телефон председателя правления, часы приёма, его отсканированную подпись и печать, ту же информацию о членах правления, членах ревизионной комиссии? И это при том, что все эти «должностные лица» - собственники, проживающие в этом МКД, часто работающие дома (помещения, которые могли бы быть использованы под правление отняты или не включены в состав общего имущества, и место приёма расположено под лестницей или в чьей-нибудь квартире). Разработчиков не волнует, что эта информация в конкретном доме о лицах, работающих в этом же доме, является персональными данными, объявляемыми на всю Россию.

Что касается УО, то там понятно. Крупные управляющие организации являются участником открытого публичного рынка жилищно-коммунальных услуг, поскольку управляет десятками и сотнями многоквартирных домов. Они стремятся к расширению своего влияния, информация о рынке услуг им необходима. ТСЖ и ЖСК эту нишу не занимают. С введением обязательного членства ТСЖ, ЖСК в СРО появляется необходимость предоставлять информацию ещё и на сайте СРО и уже не только по правилам и формам, утверждённым постановлениями Правительства РФ, но ещё и по собственному разумению СРО. Вот так выглядит текст поправки: «Члены саморегулируемой организации обязаны раскрывать информацию о своей деятельности, подлежащую раскрытию в соответствии с законодательством Российской Федерации и установленными саморегулируемой организацией требованиями. А эти требования предполагают опубликование помимо сведений, установленных постановлением № 731 Правительства РФ, ряд других сведений:

информация осоответствующем опыте деятельности по управлению многоквартирными домамии (или) деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сведения о наличии соответствующего образования, соответствующей квалификации, определенного стажа работы на соответствующих должностях у руководителей и работников члена саморегулируемой организации, сведения о соответствии этого лица требованиям, предусмотренным частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса (минимальные требования к УО устанавливаются Правительством РФ), иным требованиям, предусмотренным внутренними документами саморегулируемой организации (для юридического лица);

Ремарка: Хотелось бы знать, что предполагает прилагательное «соответствующий» в разных падежах, родах и лицах. Как быть с вновь избранными председателями правлений, которые избираются сроком на 2 года и при вступлении в должность не имеют опыта руководства МКД. Будут ли при этом исключать ТСЖ, ЖСК из «заветного» списка?

 Ведение сайтов требует операторов соответствующей квалификации им надо платить. Сайты наполняются некоей информацией, значит, их наполнение требует контроля, контролёрам тоже надо платить. Контролёры выявляют нерадивых и их наказывают, иногда материально, опять же за счёт собственников. Наложение штрафа на организацию – это штраф на собственников! Вот и СРО организует проверки: плановые и внеплановые по жалобам и тоже наказывают. Чем больше проверяющих, штрафов, тем выше уровень коррупции.

По моему разумению, наказывать можно только за нарушение стандартов эксплуатации, содержания и ремонта МКД, что опасно с точки зрения сохранности дома, недопущения доведения его до аварийного состояния. Этим занимается жилищная инспекция (жилищный надзор) и его для контроля вполне достаточно. Всё остальное дело собственника, который может защищать свои права всеми доступными по закону способами. Не стоит так навязчиво лезть всем (органам власти, всем видам надзора, всем инспекциям и ещё и СРО) в уставную деятельность. Проще разработать всё типовоё: устав, нормы (стандарты) эксплуатации, управления. Проще и дешевле будет контроль.

Есть ещё перспектива объединить собственников квартир в СРО. Ведь они своими непрофессиональными действиями по перепланировке и переоборудованию квартир тоже способствуют…Ещё не все бывшие (смещённые с должности) руководители организовали СРО и их национальные объединения.

Почему законодатели полагают, что ТСЖ, ЖСК, управляющие 10% жилых домов, в которых они уже собственники или станут ими после выплаты пая, повинны в развале ЖКХ и, чтобы ЖКХ реанимировать, все УО должны объединиться в СРО, после чего они станут белыми и пушистыми и научат «непрофессионалов» как профессионально управлять многоквартирным домом?

Мы не против контроля, но нельзя же постоянно кем-то проверяться планово и внепланово. Иногда и работать надо. В небольших МКД типовых серий первого периода массовой застройки, где есть ЖСК, ТСЖ, работающих за вознаграждение (зарплату) 1-3 человека

МОНОПОЛИЗАЦИЯ СФЕРЫ УПРАВЛЕНИЯ

Восхищает «добровольность» избрания способа управления. Разработчиков не смущает нарушение Конституции в части добровольности вхождения в любое объединение. Конечно, можно возразить, что Конституция провозглашает права граждан, а не юридических лиц, но ведь граждане выбирают способ управления, в том числе и управление ТСЖ, ЖСК. Кто мешает гражданам на собрании выбрать иной способ управления? Граждане – собственники в соответствии с проектом поправок должны проголосовать и за вступление в СРО. А если им этого не хочется, то они же должны проголосовать за другой способ управления, в МКД – это управление управляющей организацией. А не хотят они управляться управляющей организацией, им нравится своё ТСЖ или свой ЖСК (представьте, и такое бывает). Тогда для «упрямых и неподдающихся» наступает момент истины. Для них ОМСУ организуют конкурсы и выбирают кого надо. «Парк» управляющих ТСЖ, ЖСК «съёживается» (не сразу, у нас всё очень инерционно, но неуклонно). Власть переходит в руки УО, и чем они крупнее, тем легче они саморегулируются. Рынок управления монополизируется и переходит в надёжные руки крупных компаний. Куда смотрит Федеральная антимонопольная служба? Правда остаётся надежда на то, что пока всё это будет реализовываться, придумают что-то новенькое.

Выбор любой формы управления МКД - это выбор собственников и только собственникам и им решать, какую организацию выбирать, состоящую в СРО или нет. «Загоняние» кого-либо куда-либо противоречит Конституции, ГК РФ. Управление, в сущности, это заключение необходимых договоров и контроль их выполнения. Для того чтобы мести двор, сажать деревья, варить трубы, нужны обученные рабочие, а не саморегулируемые организации, а чтобы заключать договоры - квалифицированные юристы. На этом рынке полно предложений. Почти в каждом многоквартирном доме есть муниципальные или государственные квартиры и это обстоятельство никого не спасает от нарушения законодательства в части захвата общей долевой собственности, оказания коммунальных услуг не требуемого качества, неправильного начисления платежей и т.д.

Строительство пирамид продолжается. Уже невозможно разобраться, кто за что отвечает.  Что касается ТСЖ и ЖСК, то они давно объединены в разные союзы, ассоциации, некоммерческие партнёрства и помогают и помогли друг другу выживать и выжить и находятся не в худшей форме. ЖК РФ уже  так разбух, и написан таким языком, что его невозможно читать, а главное понимать, его надо толковать. Всевозможные поправки извратили всю сущность управления. Мне претит любое вмешательство в дела, которые могут и должны быть решены на собрании.

Никакой закон не заставит вора быть честным, а только порождает желание жаловаться, наушничать, а не принимать самостоятельных решений. Государство доказало свою несостоятельность, развалив ЖКХ, теперь доказывать свою состоятельность должны СРО в сфере управления?  Может не стоит торопиться, подождём, что будет. ТСЖ, ЖСК картину не испортят своим существованием вне этой структуры.

Невозможно работать плодотворно, когда основополагающие законы меняются через месяц и кроме возрастающей отчётности, которую кто-то, практически некомпетентный, должен проверять и наказывать.

Всякое желание работать пропадает! Мы, председатели, уйдём, и ЖКХ воспрянет в руках «профессионалов»!?  Остановитесь! Нельзя реформировать всё сразу и с одинаковым успехом. Ломать – не делать, душа не болит.                                                                                                

Файл: 

ПОЧЕМУ Я ПРОТИВ ОБЯЗАТЕЛЬНОСТИ ЧЛЕНСТВА ТСЖ, ЖСК В СРО