Интервью исполнительного директора Ассоциации ТСЖ и ЖСК Евгении Юнисовой журналу "Деловой квартал" www.dkvartal.ru.

Сегодня много говориться о проблемах, существующих в сфере ЖКХ. Одной из таких «острых» тем стало обсуждение вопроса: «ТСЖ – плохо это или хорошо»?

В Ассоциацию ТСЖ и ЖСК с рядом вопросов, ставших уже традиционными, обратилась корреспондент журнала "Деловой квартал" Юлия Шаехова.

Ниже приводим беседу Евгении Юнисовой, исполнительного директора Ассоциации ТСЖ и ЖСК, записанную для рубрики "Недвижимость" журнала "Деловой квартал"

- Евгения, расскажите пожалуйста, как и когда формируется ТСЖ?

В июле прошлого года вступили в действие изменения, внесенные в Жилищный кодекс, вследствие которых ТСЖ может создаваться в многоквартирном доме или группе небольших домов, в том числе малоэтажной застройке, только тогда, когда собственники помещений в таком доме (или домах) на общем собрании приняли решение о выборе способа управления посредством ТСЖ, и решили создать такое ТСЖ.

Кроме того, ТСЖ может быть создано в порядке реорганизации Жилищного или Жилищно-строительного кооператива, либо выделение одного или нескольких домов из ТСЖ, включающего множество домов.

Раньше, до означенных изменений, ТСЖ могло быть создано ещё и в строящемся доме будущими собственниками, т.е. теми лицами, которые имеют право в будущем стать собственниками помещений в доме-новостройке. Теперь такая возможность жилищным законодательством полностью исключена.

- Какие функции выполняет ТСЖ?

ТСЖ создается в целях управления общим имуществом многоквартирного дома самими собственниками помещений, создания комфортных и безопасных условий проживания в доме. Товарищество – это универсальный способ управления многоквартирным домом, который позволяет совместить реализацию интересов собственников помещений в наиболее эффективной модели управления их общим имуществом, т.е. подобрать такую форму организации процесса обслуживания дома, которая отвечает запросу жителей, их финансовым и организационным возможностям. Т.е., Товарищество может нанять весь необходимый персонал и выполнять функции по управлению и обслуживанию дома собственными силами, а на отдельные работы, требующие специальной квалификации или лицензии – заключить договор со специализированной организацией, к примеру – на обслуживание индивидуального теплового пункта или на вывоз и утилизацию мусора. Товарищество может выполнять функции по управлению, а вот для организации обслуживания заключить договор на все виды работ со специализированной, подрядной организацией. Товарищество же может не только нанять специализированную организацию, но и довольно значительную часть функций по управлению домом предать управляющей организации на основании соответствующего договора.

Все эти формы зависят от того, на сколько сами собственники проявляют готовность своими силами участвовать в вопросах управления домом, какими они располагают финансовыми возможностями, какой состав и техническое состояние общего имущества. К примеру, если в доме есть лифты, то требуется заключить договор на их ремонт и техническое обслуживание, соответственно необходима специализированная организация, оказывающая такие услуги. А если в доме нет лифтов, то такой необходимости, естественно нет.

- О каких правах относительно управления недвижимостью собственники жилья должны знать?

В первую очередь собственники должны знать, что они вправе выбрать наиболее оптимальный для себя способ управления многоквартирным домом. Это – не только их право, но и обязанность. Так же собственники вправе определять, какая степень комфортности и безопасности проживания в доме им необходима, исходя из этого утверждать перечень работ и услуг по содержанию общего имущества, но при этом не забывать соблюдать технически обоснованные требования по безопасности, необходимые для нормального функционирования всех инженерных и конструктивных элементов дома, а так же соблюдения санитарных норм и других правил.

Исходя из их запросов, а так же с учетом технического состояния дома, складывается стоимость содержания и ремонта общего имущества

- Как действовать жильцам в случае возникновения каких-то спорных ситуаций между собственником и ТСЖ?

В случае возникновения спорной ситуации между собственником и ТСЖ необходимо прежде всего понять природу данного конфликта и принять коллегиальное решение о разрешении этой спорной ситуации. Прежде всего – это задача правления ТСЖ – коллегиального органа управления, избираемого из числа членов ТСЖ. Но если Правление оказывается неспособным решить возникающую проблему, то общее собрание членов ТСЖ, созываемое не реже одного раза в год так же может принять коллегиальное решение по возникшему спорному вопросу. Конечно же, всегда остается и судебный способ разрешения споров, но такой формат не всегда приводит к справедливому решению. В этих ситуациях значительную роль на наш взгляд могла бы сыграть медиация, когда стороны находят разрешения конфликта взаимоприемлемым образом.

- Какие это могут быть ситуации? (самые распространенные поводы для споров)

Одной из самых распространенных ситуаций бывает т.н. «несогласное меньшинство», когда часть собственников не поддерживает инициативы правления, либо не доверяет его составу или председателю лично. Зачастую такие ситуации возникают по причине несоблюдения демократических основ деятельности Товарищества, чрезмерной «закрытости» правления, отсутствия должного информирования собственников о принимаемых решениях, о текущей деятельности, обоснованности расходов на содержание и ремонт.

Часто конфликтные ситуации возникают по причине непомерных взносов, не отвечающих мнению собственников о величине необходимых расходов, когда одним собственникам хочется повышенного комфорта, дорогостоящих отделочных ремонтов в местах общего пользования, особого уровня благоустройства, а другим собственникам представляется достаточным более скромный уровень комфорта и безопасности. Тогда последним кажется, что первые «навязывают» им чрезмерные траты в угоду собственным амбициям, что и становится причинами конфликтов.

- Коммерческая деятельность ТСЖ: как собственники могут отследить денежные поступления?

Несмотря на некоммерческую природу создания и деятельности ТСЖ, такое объединение собственников не лишено возможности получать значительные доходы, скажем, от использования общего имущества многоквартирного дома: сдачи части помещений в аренду, предоставление фасадов или крыши для размещения рекламных конструкций, использование части территории для парковки. Могут быть организованы дополнительные сервисы для собственников: ремонтные работы внутри помещений собственников, уборка, выполнение отдельных поручений. К примеру, согласование переустройства помещения, сдача временно неиспользуемого помещения собственника в аренду или наем.

В любом случае, результаты такой деятельности должны использоваться в целях, определяемых общим собранием. Например, из этих доходов может формироваться резервный фонд на будущие ремонты, или проведено благоустройство, можно приобрести оборудование или уменьшить затраты собственников на текущий ремонт. Главное, чтобы собственники имели информацию о размерах финансовых поступлений и порядке их расходования или накопления.

В этих целях на ежегодном общем собрании утверждается финансово-хозяйственный план, предусматривающий перечень мероприятий в очередном году, виды и размеры предполагаемых затрат Товарищества и источники их погашений (т.н. смета доходов и расходов). По завершению финансового года общему собранию должно быть представлено два отчета: отчет правления о выполнении финансово-хозяйственного плана и сметы, а так же отчет ревизионной комиссии Товарищества о проведенной работе за год. Ревизионная комиссия, так же как правление товарищества избирается общим собранием, и осуществляет контроль за деятельностью правления по выполнению финансово-хозяйственного плана. Таки образом собственники не только осуществляют функции управления через выбираемые органы товарищества, но и осуществляю контроль за тем, как товарищество выполняет возложенные на него функции.

- Исходя из чего рассчитываются эксплуатационные платежи? Действительно ли, в домах, где создано ТСЖ, размер таких платежей меньше? За счет чего?

Расходы на содержание общего имущества складываются из нескольких составляющих, которые зависят, в первую очередь, от состава и технического состояния общего имущества, во вторых, как мы говорили ранее, от запросов самих собственников. Если в текущем году планируется произвести какие-то дополнительные работы по ремонту или энергоэффективной модернизации, то затраты в текущем году могут быть больше, а по завершению таких работ затраты могут сократиться, потому что, во-первых отремонтированное или замененное инженерное оборудование имеет гарантийный срок эксплуатации, во-вторых новое оборудование меньше нуждается в ремонте, реже возникают аварийны ситуации, что напрямую снижает затраты собственников, а, главное, в результате энергосбережения уменьшаются затраты собственников на коммунальные ресурсы.

Но в некоторых случаях затраты собственников в ТСЖ могут быть больше, чем при выборе управляющей организации. Это зависит от того на сколько большой или наоборот, маленький дом. Чем меньше объект управления, тем выше управленческие затраты. Управляющая компания обслуживает, как правило, большое число домов. Соответственно расходы на управленческий и обслуживающий персонал распределены на значительное число собственников помещений. В случае ТСЖ пропорции могут быть другие. Здесь важно соотношение цены/качества. Встречаются случаи, когда собственники сознательно принимают решение о более значительных затратах в целях более качественного содержания их общего имущества. Ну, к примеру, в одном малоквартирном доме по решению собственников был нанят опытный управляющий, который непрерывно обеспечивал контроль за качеством выполнения работ по обслуживанию, предоставлению коммунальных услуг, работой службы охраны, реагировал на обращения граждан и возникающие внештатные ситуации. В таком случае, качество содержания такого дома, по мнению собственников, отвечает повышенным затратам на оплату труда управляющего, поскольку обеспечивает их комфортность и безопасность на достаточно высоком уровне.

В других же отдельных случаях, собственники имеют обыкновение отказываться от необходимых мер технической безопасности, экономят на специалистах, пренебрегают разумными и достаточными мероприятиями по обслуживанию инженерных систем. Результатом такой сомнительной экономии могут явиться аварии и иные неблагоприятные ситуации, устранение результатов которых может повлечь существенные затраты, которые лягут ощутимым бременем на плечи тех же нерачительных собственников.

- В чем, на ваш взгляд, основные плюсы и минусы ТСЖ?

Хорошее ТСЖ всегда лучше «плохой» управляющей компании. И наоборот. Лучше бывает порой пригласить добросовестную компанию, чем полагаться на недобросовестных и некомпетентных и в то же время амбициозных «деятелей от ТСЖ».
Любую идею, даже самую благую, можно довести до абсурда.

Минусы сказываются в том, что не всегда и не в каждом доме есть возможность задействовать хороших специалистов, не во всяком доме такой способ управления может стать предпочтительным. Но на то у собственников есть возможность выбора: какой способ управления избрать в данном конкретном доме. Каждый многоквартирный дом представляет собой уникальный объект: по составу общего имущества, по его состоянию, по составу собственников и их благосостоянию. Соответственно – задача собственников найти оптимальное решение, которое, в первую очередь удовлетворит ожиданиям большинства собственников, и что не менее важно – обеспечит достойное содержание и сохранение их общего капитала, каковым является объект недвижимого имущества, называемый многоквартирный дом.

Беседу для рубрики "Недвижимость" вела корреспондент журнала "Деловой квартал" Юлия Шаехова.

www.dkvartal.ru.