УК раскроют все секреты

Минрегион собирается обязать управляющие компании (УК) публиковать подробнейшие отчеты об их деятельности по управлению многоквартирными домами. Министерство подготовило соответствующий проект постановления Правительства РФ. Эксперты обнаружили в нем столько ляпов, что усомнились, что документ составляли люди, разбирающиеся в теме.

К тому же, отмечают они, если ввести такое требование, то у УК появится дополнительная, и весьма существенная, статья расходов. То есть им придется увеличивать плату за свои услуги для собственников жилья в домах, которые они обслуживают. Вряд ли это порадует жильцов.

Проект постановления Правительства РФ «Об утверждении стандартов раскрытия информации управляющими организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» вывешен на сайте Минрегиона для обсуждения. Он появился там в пятницу, 21 мая, вечером, а уже 26 мая истекает срок подачи замечаний к документу. Между тем даже при поверхностном прочтении проекта замечаний оказывается так много, что проще переписать его заново, чем корректировать.

Любой каприз

Документ устанавливает состав и порядок раскрытия информации управляющими организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. В нем прописаны сроки, в которые должны предоставляться эти данные, перечень информации (начиная от списка учредителей УК и заканчивая детальными расценками на все виды ее услуг). Эти сведения должны регулярно публиковаться в интернете, вывешиваться на стендах в обслуживаемых УК домах, а также в помещениях самой компании. Кроме того, предприятие должно делиться ею «на основании запроса любого обратившегося лица по электронной почте», письменных и даже устных запросов всех желающих.

Авторы проекта объясняют его появление тем, что в сфере управления и обслуживания жилья очень распространены мошенничества.

Руководитель юридической службы Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Екатерина Метелева подтверждает: «Сейчас Жилищный кодекс РФ требует, например, чтобы ТСЖ ежегодно отчитывались перед собственниками жилья о своей деятельности. Но по факту они делают это далеко не всегда. Что же касается УК, то в их отношении такая норма не действует. Поскольку управляющая компания - это коммерческая организация, и собственники жилья не являются ее сотрудниками или акционерами, то они не имеют права требовать отчета от УК».

В итоге среди таких компаний масса однодневок, которые создаются только для того, чтобы собрать с жильцов деньги в счет квартплаты, а реальных услуг не предоставляют. Потом компании банкротятся и исчезают вместе с собранными деньгами. Принятие постановления, считают его авторы, позволит решить эту проблему, так как вся финансовая и иная отчетность будет доступна гражданам.

Противоречивый проект

Изучив документ, эксперты оценили его неоднозначно.

Начальник юридического отдела Общества защиты прав потребителей «Диалог» Алексей Койтов нашел проект в целом как достаточно позитивный: «Проблемы, связанные с закрытостью УК, возникают довольно часто. Например, это касается перерасчетов платежей за жилищные услуги. Сейчас не всегда собственник жилья может разобраться, как это делать, если, скажем, лестничную клетку убрали не полностью, а частично или лампочку вкрутили на входе в подъезд несвоевременно. В данном проекте такие вопросы урегулированы».

Но документ крайне сырой, отмечает Алексей Койтов, в нем целый ряд противоречий. К примеру, в самом начале он ссылается на часть 10 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. Но в этой статье действующего Жилищного кодекса нет части 10. Возможно, параллельно с введением в действие данного постановления будут вноситься изменения в текст кодекса.

Непонятно, какой срок дается для того, чтобы УК могла ответить на запрос желающего получить информацию о компании. Потому что в пункте 38 проекта идет отсылка к № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», где предусмотрен 30-дневный срок ответа на письменные обращения. А пункт 43 (которых в проекте, кстати, два – то есть после 43-го сразу не идет 44-й, а сначала еще один 43-й) дает на ответ 20 дней. Причем речь идет о рабочий днях, хотя Гражданский кодекс предусматривает календарные.

Кроме того, ответ на требование раскрытия информации, поступившее в УК в электронном виде, должен быть столь же полным, как и ответ на личный запрос и запрос по почте. Однако непонятно, как определить, кто именно направил электронный запрос. Есть риск, что это будет ненадлежащее лицо – проверить это крайне трудно.

В пункте 8 проекта от УК требуют раскрывать подробно весь перечень информации. А 27-й пункт существенно сужает этот перечень. Получается, что более ранний пункт избыточен по отношению к более позднему.

Если мы говорим о раскрытии цен на те или иные виды услуг, как предполагает проект постановления в пункте 20, то там говорится говорится о максимальных расценках. Но дело в том, что при заключении договора с УК эти цены могут быть снижены. Получается, что для сведения жильцов в подъезде вывесят максимальные расценки на услуги компании – то есть совсем не те, что указаны в договоре. Эта информация им важна, но только перед подписанием договора, когда им нужно оценить стоимость услуг. А когда УК уже работает, собственникам нужно знать реальные расценки. Требование вывешивать их не предусмотрено.

Если же в таблицах с отчетностью УК будет писать еще и реальные расценки, то это будут такие пространные документы, что ими придется заклеить весь подъезд. Да и есть ли в этом смысл? Ведь рядовой жилец, разбираясь с них, голову сломает.

К слову, этот риск – сломать голову – грозит любому, кто попытается определить, сколько он должен платить УК за обслуживание общего имущества дома. Дело в том, что действующие нормативы, на основании которых нам выставляют счета в квитанциях, ориентируются либо на площадь квартиры собственника (как, например, при оплате отопления) или на количество зарегистрированных в квартире человек (оплата водопользования).

В проекте расчеты строятся по другим принципам. Например, в пункте 14 указывается, что стоимость обслуживания систем отвода ливневых стоков должна считаться исходя из количества погонных метров системы.

«Это значит, что для расчета свое платы каждому конкретному собственнику нужно будет отдельно затребовать техпаспорт на дом, искать в нем данные о том, сколько в доме этих ливневых стоков, сколько в них погонных метров, и уже по этим данным рассчитывать свою плату. Вряд ли обычный человек сможет справиться с этим самостоятельно. Придется нанимать сметчиков», - говорит Алексей Койтов.

«Для каждого диаметра трубы цена разная, так что даже не представляю себе этот прайс-лист», - добавляет генеральный директор петербургского ООО «УК «Стакс», председатель Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Евгений Пургин.

В проекте не содержится требование, чтобы УК предоставляла собственникам жилья акты о выполнении тех или иных работ по дому. А значит, проверить, выполнены ли они и в каком объеме, невозможно.

«Приятно удивило требование авторов документа, чтобы УК раскрывала информацию об имеющихся у нее задолженностях по налоговым платежам, фактам привлечения компании к административной ответственности, об учредителях. Но вот вопрос: будут ли УК выполнять это требование», - озадачивается Алексей Койтов.

Екатерина Метелева тоже сомневается, что все компании будут следовать постановлению, - ведь в нем не предусмотрено никакой ответственности за несоблюдение требований.

«Поэтому пока непонятно, чем будут руководствоваться контролирующие органы при вынесении штрафов за такие нарушения. Думаю, что здесь должна быть введена такая же система, как в отношении ЗАО и ОАО, для которых, если они не предоставят в Федеральную службу по финансовым рынкам информацию о себе, действует система штрафов. И штрафы довольно существенные – 50-200 тысяч рублей.

В случае же с УК, если постановление будет принято в таком виде и не появится дополнительных нормативных актов о штрафных санкциях, собственникам жилья придется каждый раз, получив отказ от компании в предоставлении сведений, идти в суд. Но и это уже облегчение жизни для собственников. Ведь сейчас они не могут судиться на эту тему с УК – им не на что сослаться в своих исковых требований, это положение нигде не урегулировано», - говорит Метелева.

Кто заплатит?

Евгений Пургин отмечает, что ведение отчетности и работа с клиентами, требующими предоставления информации, - дело недешевое. «Кто будет платить сотрудникам, которые этим будут заниматься? Получается, что мы должны будем брать дополнительные деньги с жильцов. Захотят ли они увеличения счетов за квартплату?

Большинство УК обслуживают по несколько домов, есть те, в ведении которых один дом. А объем работы для всех получится примерно одинаковый, от площади домов он мало зависит. К тому же информации придется представлять так много, что листами с ней придется заклеить все стены в подъездах», - говорит Евгений Пургин.

Он также считает, что не для всех регионов справедливо требование размещать информацию в интернете. Во многих регионах интернет только появляется, и услуга это довольно дорогая.

Интернет-адрес с отчетностью требуется размещать у входа в здание, где расположена УК. Но ведь арендодатель может не разрешить это делать, предупреждает Пургин. Он также указывает, что ФЗ «Об Обществах с ограниченной ответственностью» исключил из учредительных документов ООО сведения об учредителях, так как это конфиденциальная информация и не подлежит публичному раскрытию. «Почему для УК эта информация должна висеть на каждом углу?» - недоумевает Евгений Пургин.

В тексте масса и других несоответствий. Например, постоянно смешиваются понятия «управляющая организация» и «обслуживающая организация». Такое впечатление, что авторы документа вообще не видят разницы между ними.

«Информация о видах услуг и работ управляющей организации… должна позволять собственникам помещений многоквартирного дома и иным заинтересованным лицам самостоятельно определять предлагаемую управляющей организацией примерную месячную стоимость разовых или периодических услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исходя из пятилетнего срока действия договора управления», - гласит проект. Однако согласно Жилищному кодексу договор может заключаться на любой срок – не более пяти лет.

«Это скорее вредный, чем полезный документ, - резюмирует Евгений Пургин. – В нем столько откровенных ляпов! Складывается впечатление, что его составлял человек, плохо знакомый с темой. К тому же он вторгается в сферу саморегулирования. Если мы идем к рынку, то эту сферу должны регулировать СРО, а не подобные постановления».

Автор: Ольга Мягченко

Источник БН.ру

Региональные члены

Партнеры Ассоциации

УК раскроют все секреты