Где проходит граница

В сущности, исчерпывающее определение состава общего имущества дано в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме», неоднократно цитировавшихся в нашей «Школе собственника». В частности, это помещения общего пользования, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). «В переводе на повседневный язык это означает, что управляющая организация несет ответственность за исправное состояние проходящих через квартиру стояков, в то время как собственник обязан обслуживать и ремонтировать внутриквартирную разводку, следить за исправным состоя-нием оборудования, которое находится в его квартире или проходит через нее», – поясняет юрист Наталья Цветкова. – И если УК или ТСЖ отвечает за ремонт или обслуживание общих стояков, то собственник квартиры обязан следить за состоянием стояков, так как он и только он имеет возможность ежедневного осмотра находящегося в квартире оборудования. Если собственник не может сам осмотреть стояки, он вправе обратиться в обслуживающую компанию с заявкой на проведение профилактического осмотра в предупредительных целях. Согласно п. 10.6. СНиП 31-01-2003 в помещении собственника должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены. Согласно п. 52 Правил № 307 потребитель обязан при обнаружении неисправностей (аварий) внутриквартирного оборудования, коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета немедленно сообщать о них исполнителю и в аварийно-спасательную службу, при наличии возможности – принимать все возможные меры по их устранению». Если собственник не соблюдает эти правила, он просто-напросто вредит сам себе.

Главное – доказательства

Границы собственности и ответственности достаточно четко прописаны в российском законодательстве, прежде всего в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме». Львиная доля споров и судебных разбирательств, которые возникают в этой области, связана с авариями на инженерном оборудовании и выяснением вопроса «Кто виноват?», – добавляет Екатерина Метелева, руководитель юридической службы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти. – Граница зоны ответственности управляющей организации и собственника – это месторасположение первого запорного клапана. Вопрос о том, кто должен компенсировать причиненный в результате аварии ущерб, решается в суде по результатам независимой экспертизы. Именно поэтому в случае обнаружения неисправности (аварии) внутридомового оборудования или приборов учета вам необходимо тотчас же сообщить об этом управляющей организации и в аварийно-спасательную службу, записать фамилию, имя и отчество принявшего звонок диспетчера, номер и время принятия заявки, внимательно проследить за проведением осмотра пострадавшей квартиры и составлением акта осмотра. 
В результате делается вывод о действии (бездействии) собственника или нанимателя квартиры, управляющей организации или третьего лица, приведших к повреждению квартиры и (или) находящегося в ней имущества. Необходимо помнить о том, что грамотно предъявленные доказательства – это половина успеха.

Радиаторы присудили собственникам

Впрочем, некоторые положения «Правил» допускали, по крайней мере, до недавнего времени – неоднозначное толкование. В частности, это касалось радиаторов: с одной стороны, радиатор является частью системы отопления, с другой стороны, радиатор обогревает только квартиру собственника помещения, то есть служит удовлетворению только его личных бытовых нужд. «Первоначально органы власти обязывали УК, ТСЖ, ЖСК обратить на это внимание и требовали отчитаться по этой проблеме, – говорит Наталья Цветкова. Но во второй половине десятилетия ТСЖ удалось в ходе судебных дел доказать, что радиаторы относятся к личному имуществу граждан. Действительно, в дальнейшем и сам законодатель, и органы судебной власти признали, что радиатор – это собственность частного лица, которое обязано производить замену неисправного радиатора за собственный счет». В частности, в письме Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 7 декабря 2010 года № 2-4061/10 прямо сказано, что «находящиеся в квартирах обогревающие элементы отопления (радиаторы), не обслуживающие более одной квартиры, не относятся к общему имуществу многоквартирного дома. В этом случае радиаторы, а также сами первые отключающие устройства относятся к имуществу собственников помещений, работы по их ремонту (замене) производятся за дополнительную плату».

Когда собственник в отъезде

Как говорилось выше, в случае аварии собственник обязан обеспечить доступ в квартиру сотрудников управляющей организации или аварийно-спасательной службы. Но как быть в том случае, если собственник находится в длительном отъезде или просто-напросто не проживает по данному адресу? Значит ли это, что из-за непредусмотрительности одного человека должны страдать все остальные жильцы? «При возникновении аварийной ситуации УК или ТСЖ должна немедленно отключить стояки и имеет право не включать их до тех пор, пока аварийная ситуация не будет ликвидирована, иными словами, пока собственник не предоставит доступ в квартиру для работы на неисправном отрезке, – поясняет Наталья Цветкова. – Следовательно, невольными заложниками нерадивого собственника могут оказаться его соседи, тем более что получение решения суда о предоставлении доступа в квартиру займет немало времени. Поэтому все граждане, уезжающие на длительный срок, должны сообщить управдому свои контактные телефоны и место хранения ключей».