Государственная Дума РФ готовится к рассмотрению уже принятого в первом чтении законопроекта «О внесении изменений в Жилищный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Главные новации, которые предлагают авторы законопроекта – распространение механизма саморегулирования на деятельность управляющих компаний, распределение ответственности за содержание жилого дома между ТСЖ и управляющей компанией, предупреждение ситуаций, способствующих созданию «карманных» ТСЖ с подачи застройщика, распределение ответственности за содержание жилого дома между ТСЖ и управляющей компанией. По их замыслу подобные поправки будут «работать» на повышение ответственности управляющих организаций, снижение числа злоупотреблений в ЖКХ.

Существенные изменения связаны и с предусмотренными действующим Жилищным кодексом способами управления многоквартирными домами. Сегодня российское законодательство предусматривает три способа управления – непосредственное управление общим имуществом многоквартирного дома, которое осуществляют сами жильцы, управление посредством товарищества собственников жилья, управление посредством коммерческой организации – управляющей компании. Если поправки будут приняты, возможность собственников осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом будет ограничена, ТСЖ предстоит разделить ответственность за обслуживание жилого дома с УК, управляющим компаниям – вступить в состав саморегулируемых организаций.

Среди плюсов законопроекта, отмеченных экспертами, – решение проблемы с повышением прозрачности и сменой руководства ТСЖ, предложения, связанные с порядком создания ТСЖ в домах-новостройках, поправки, связанные с предоставлением отчетности управляющих организаций. С другой стороны, предлагаемые поправки в Жилищный кодекс содержат и спорные места. В первую очередь это касается предложений, связанных с обязательным членством управляющих организаций в СРО, тем более что на практике данная сфера «не испытывает дефицита регулирования».

«Карманное» управление запретят

Более целесообразными и привлекательными, по мнению экспертов Института экономики города, выглядят поправки, затрудняющие процесс создания «карманных» управляющих организаций, в частности, тех, которые создаются компанией-застройщиком. При этом устанавливается процедура получения инициатором «учредительного» собрания информации о будущих собственниках, запрет на учет голосов застройщика, а также момент начала управления домом-новостройкой, созданным ТСЖ. Это снимает проблему, когда аффилированная с застройщиком управляющая организация «не передает» многоквартирный дом. Далее, законопроект решает проблему проведения общего собрания членов путем проведения заочного голосования (в действующей редакции это возможно только в случае, если это предусмотрено уставом товарищества). Поправка снимает организационные проблемы проведения собрания в очной форме. Кроме того, законопроектом предложено регулирование института счетной комиссии. Это снижает риск фальсификации решений общего собрания членов товариществом собственников жилья, считают эксперты Института экономики города.

«Карманные» управляющие организации, аффилированные не только с застройщиками, но и с органами власти – хроническая болезнь российского рынка коммунальных услуг. «Сегодня в регионах нашего присутствия большинство управляющих компаний зашли на этот рынок с согласия местного руководства города или благодаря прямому использованию административных рычагов, – признает Андрей Чибис, член правления ОАО «РКС» и вице-президент некоммерческого партнерства «Национальный союз водоканалов». «Возьмем, к примеру, Москву: в течение года в столице было создано за год 5,5 тысяч ТСЖ, – говорит Владимир Ефимов, руководитель управления ФАС по Москве. –
Количество домов, находящихся под управлением ТСЖ, выросло с 17 до 55 процентов от общего объема жилого фонда. При этом многие из собственников не знали о том, как создавались ТСЖ, а ТСЖ, соответственно, не несут никакой ответственности за исполнение своих обязательств». «Более того, я столкнулся с этой проблемой на собственном примере, в нашем доме было создано ТСЖ, которое потом пришлось ликвидировать через суд», – приводит Ефимов пример из собственного опыта. – Нередко управляющие организации такого рода создаются компаниями-застройщиками».

Право управления достанется победителю

Основные поводы к возникновению злоупотреблений – сложности с созданием контроля за деятельностью управляющих организаций со стороны собственников квартир, с действенностью механизма, направленного на защиту прав собственников, с разработкой профессиональных стандартов для управляющих организаций. «Нам необходимо сформулировать на федеральном уровне требования к исполнителям коммунальных услуг, чтобы на рынке были те, кто способен отвечать по взятым обязательст-вам», – подчеркивает Андрей Чибис. «Один из механизмов защиты прав собственников жилья – возможность проведения конкурса по выбору управляющей компании, – говорит Владимир Ефимов, поясняющий, что на сегодняшний день в Москве проведено около 200–300 таких конкурсов, хотя на практике «дело не обходится без проблем». Главная проблема рынка услуг управляющих организаций – то, что сегодня этот рынок абсолютно неконкурентен. Это связано не с дефицитом претендентов, а с тем, что попасть на этот рынок практически невозможно. Сегодня мы наблюдаем конкуренцию не между управляющими организациями, а между способами управления, между чиновниками, главами управ, их заместителями. Иными словами, кто кого «протащил», тот и победил. Чтобы справиться с проблемой коррупции, необходимо повышение прозрачности рынка, контроль как «сверху», так и «снизу», подразумевающий повышение правовой грамотности собственников, иными словами, цель, которую предусматривает и наш проект.

СПРАВКА

Формы управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа (формы) управления многоквартирными домами:

1. Непосредственное управление многоквартирным домом
Пользуется наибольшей популярностью в небольших многоквартирных домах, рассчитанных на несколько семей.
В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ относится экспертами к наиболее прогрессивному способу, поскольку товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. В отличие от индиви-дуального домовладения в многоквартирном доме, где проживают сотни или тысячи человек, непосредственный способ управления малоэффективен. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья — в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.

3. Управление многоквартирным домом управляющей компанией
Данный способ также предполагает различные варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций управления УК. Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика.

Комментарий специалиста

Евгений Пургин, председатель СРО «Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере»:

На мой взгляд, все три существующих способа управления общим имуществом многоквартирного дома (непосредственный способ управления, управление посредством ТСЖ или управляющей компании) имеют право на существование, все они достаточно эффективны, так что попытки посеять рознь, противопоставляя, к примеру, управляющие компании ТСЖ, выглядят в значительной мере искусственно. Другое дело, что у взятых в отдельности способов управления общим имуществом имеются сильные и слабые стороны. К примеру, существенным преимуществом УК является то, что они являются профессиональными управляющими организациями, хотя, с другой стороны, мне знакомы председатели ТСЖ, которые работают грамотно и эффективно, превосходно знают свое дело. Так что подводить все УК или все ТСЖ под одну гребенку просто несправедливо. Еще один вопрос – степень ответственности УК и ТСЖ. В частности, будучи некоммерческими организациями, ТСЖ не подвергаются постоянным проверкам со стороны контролирующих инстанций, что имеет место в случае УК.
Главная проблема сегодняшнего дня – не надуманные противоречия между различными способами управления, а дефицит профессионалов, дефицит знаний в области управления многоквартирным жильем, дефицит конкуренции между управляющими организациями, наконец. И это неудивительно – мы находимся в самом начале пути. Главное условие нормального развития рынка – соблюдать действующие законы, не вмешиваясь при этом в естественный процесс, не меняя правила игры на ходу. Тем более не может быть и речи о попытках огосударствления ЖКХ, грозящих похоронить саму идею реформирования коммунального комплекса.
 

Источник: http://www.konserg.ru