Цена, портфолио, качество услуг – вот ключевые критерии, по которым собственник выбирает управляющую компанию для своих объектов. Наличием собственной базы арендаторов, уникальными наработками, мировым именем УК может существенно повысить свою привлекательность, считают эксперты, принявшие участие в дискуссии, прошедшей в рамках VII Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF.
 

По общему мнению собравшихся специалистов, помимо цены, наиболее значимым для собственника при выборе УК критерием является портфолио объектов, ведь именно по уже проделанной работе можно оценить качество услуг данной компании.

«Также важно, умеет ли УК распланировать расходы на долгосрочный период. Кроме того, собственник обращает внимание на то, насколько качественно УК ставит задачи субподрядчикам (например, клининговой компании, охране) и отслеживает их выполнение», - отметил Алексей Сигал, управляющий партнер BlackStone Keeping Company.

Выбор УК зависит также от цели, которую ставит собственник – хочет ли он, чтобы здание просто нормально функционировало и не разрушалось, или хочет сформировать продукт, который впоследствии можно будет продать институциональному инвестору. «Когда мы проводили тендер на выбор УК для бизнес-центра класса А, который предполагалось продать институциональному инвестору, все управляющие компании, которые не имели опыта работы за рубежом, отпали сразу, - рассказал Алексей Богданов, партнер, S.A. Ricci / King Sturge. - Это не значит, что они были хуже, просто для достижения поставленной цели нужно, чтобы УК имела имя на мировом рынке».

В свою очередь Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости, Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отметил, что если собственник хочет создать объект такого уровня, который может заинтересовать институционального инвестора, УК на объекте должна работать только по системе open-book, когда все услуги оплачиваются по факту. В противном случае – когда есть фиксированная ставка – УК начинает экономить: нанимать специалистов похуже или сокращать их штат, покупать материалы подешевле и т.п.

«Особенно это касается БЦ ниже А класса. Внешне на таких объектах все выглядит прилично, но в работе инженерных систем случаются периодические сбои, которые, естественно, не нравятся арендаторам», - пояснил эксперт.

Как добавил Давид Годшо, генеральный директор NAI Becar, затраты на управление объектом коммерческой недвижимости существенно уменьшить нельзя. «Мы всегда можем снизить расходы на 5-10% без ущерба для качества, но не больше - или качество услуг неизбежно начнет падать».

Но выгодных для собственника цен, хорошего качества услуг, внушительного портфолио и даже работы по системе open-book в условиях высокой конкуренции на рынке управления может оказаться недостаточно. «Думаю, что в будущем будут выигрывать те компании, которые имеют какие-то свои уникальные наработки», - отметил Алексей Рябичев.

Вячеслав Юрченко, заместитель генерального директора ГК «Эспро», выразил уверенность, что будущее рынка управления за УК с сильной и большой базой арендаторов, за УК, имеющими возможность приводить новых клиентов. Некоторые арендаторы готовы выбирать именно тот объект, которым управляет нужная им компания, и уже есть примеры, когда управляющие компании, предлагая свои услуги собственникам, говорят о наличии собственной базы арендаторов, отметил эксперт.

Алексей Сигал в свою очередь посоветовал УК обратить внимание на регионы. «Там люди более адекватные и сговорчивые. Там больше тех, кто имеет какие-то объекты в собственности, но управлять ими не умеет и вообще специализируется на другом. Они с радостью отдали бы свои объекты в управление, чтобы самим этим не заниматься. И некоторые собственники в регионах предлагают очень интересные для УК условия, например, процент с чистого операционного дохода», - пояснил он.

По словам Давида Годшо, внимания заслуживает проблема взаимоотношений УК и арендаторов. «В Европе и США сотрудники управляющей компании каждый день общаются с арендаторами, выясняя, что им нравится и не нравится, интересуясь их пожеланиями. В России нет налаженной системы отношений между управляющими менеджерами с арендаторами. Думаю, что в ближайшие 5-10 лет развитие рынка управления недвижимостью пойдет в этом направлении», - отметил эксперт.

Источник: http://digest.subscribe.ru