Лет тридцать назад ответ на этот вопрос звучал так: «Если не хочешь ждать очереди на квартиру, накопи на взнос в жилищный кооператив». Меняются времена, меняется законодательство, но вступление в жилищный кооператив остается реальной возможностью приобрести собственное жилье, альтернативой потребительскому и ипотечному кредитованию.

Более того, членство

в жилищном кооперативе позволяет в  будущем управлять уже построенным домом, принимать основные решения, связанные с его содержанием и ремонтом.  По большому счету, «правила игры», установленные для жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ЖК и ЖСК), подобны  тем, которые определяют права и возможности ТСЖ. Во многих положениях Жилищного кодекса, в частности в тех, которые связаны с выбором способа управления многоквартирным домом,  есть указания на то, что данные положения одинаково применимы  к ТСЖ, ЖК  и ЖСК. Но есть и отличительные особенности, связанные с тем, что деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется не только Жилищным кодексом РФ (главным законом для ТСЖ и УК), но и положениями Гражданского кодекса РФ, касающимися деятельности потребительских кооперативов, напоминает Наталья Давыдова, руководитель петербургского ЖСК 1392. 

Как голосует кооператив

К  примеру, и ТСЖ, и жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями, и  те  и другие вправе осуществлять предпринимательскую деятельность – при условии, что эта деятельность направлена  на цели, ради  которых создан кооператив. Но поскольку ЖК и ЖСК принадлежат  к числу потребительских кооперативов, они имеют право распределять полученную прибыль между своими членами в соответствии с законом и уставом кооператива, в  то время как другим некоммерческим организациям, в том числе ТСЖ, это право не дано.  Различия есть и в процедуре создания ТСЖ и ЖК. Согласно  Жилищному кодексу, решение о создании ТСЖ считается принятым, если  за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 процентами от общего числа голосов. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым в том случае, если за это решение проголосовали все лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Иными словами, решения такого рода засчитываются  только в том случае, если они приняты единогласно.  Как следует из Жилищного кодекса, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, на общем собрании собственников помещений, пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Иначе  обстоят дела в  ЖК и  ЖСК, где  решения принимаются по принципу: «один собственник – один голос».

Есть  и другие примечательные особенности деятельности ЖК, оговоренные в главе 11 Жилищного кодекса РФ («Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов»). Согласно Жилищному кодексу, количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.  Иными словами, если количество учредителей кооператива меньше пяти, такой кооператив будет считаться несозданным;  если число членов-учредителей кооператива превысит количество жилых помещений, такому кооперативу  будет отказано в государственной регистрации. В отношении ТСЖ таких ограничений нет, более того, как следует  из положений ЖК РФ, товарищество может быть создано  даже  в  двухквартирном доме.

Свобода и  риски

И еще один аспект:  как говорит Жилищный кодекс, состав и компетенция органов управления ЖК и ЖСК, органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений (в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов) определяются уставом кооператива в соответствии с жилищным законодательством. В  числе сведений, которые должны содержаться  в уставе, – порядок вступления в члены кооператива, порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, сведения о размере, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Названные положения Жилищного кодекса дают учредителям ЖК и ЖСК больше простора для определения прав  и обязанностей  самого кооператива и органов управления им, чем при создании ТСЖ. С другой стороны, эти же положения  создают почву для возникновения проблем и разногласий, практически отсутствующих в случае создания ТСЖ.

Источник: http://www.konserg.ru