ЖСК «Дружба-16», г. Москва, ул. Садовая Триумфальная, д. 18/20, председатель правления ЖСК, Трайнина Нинель Робертовна

Наш жилищно-строительный кооператив учителей и врачей «Дружба-16» существует почти 40 лет. Он расположен в центре Москвы в 17-и этажной башне, состоит из 108 квартир. В доме проживают около 140 собственников квартир с членами семей. Из них примерно 60 %- старожилы или их наследники. Многие квартиры сдаются в наем или аренду, в них проживает, как правило, молодежь, не сильно озабоченная вопросами содержания дома и поддержания в нем порядка.

Новейшую историю кооператива можно разделить на две части, границей которых является конец 2004 года – года выбора нового состава правления ЖСК, которому с 2005 года пришлось строить жизнь кооператива в соответствии с новым Жилищным кодексом Российской Федерации.

Бывшее правление в новых условиях работать не могло. До выхода Жилищного кодекса работа в правлении не требовала особого профессионализма, достаточно было энергии и желания работать. Функции правления были невелики, председатель работал, как правило, на общественных началах, что было уважаемо и почетно. Цены и тарифы на услуги и работы были сравнительно низкими. Домом практически полностью занималась районная дирекция единого заказчика (ДЕЗ), с которой был заключен договор на обслуживание (оригинал которого потом так и не нашли). Нельзя сказать, что в доме ничего не делалось. Наш дом содержался как все близлежащие дома. В требуемый срок были заменены лифты и положен новый кафель на пол на лестничных клетках.

На тот период для правления более актуальными были другие задачи - поиск арендаторов нежилых помещений, которые были у кооператива, длительная борьба (к сожалению, безуспешная) за возврат кооперативу незаконно проданных наших нежилых помещений, пристройка небольшого помещения к дому для последующей сдачи в аренду и т.д. Средства, полученные кооперативом от сданных в аренду помещений, шли не столько на качественное улучшение дома, сколько на существенное снижение платежей членов кооператива за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные услуги. Иначе говоря, в кооперативе были установленные льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг для своих членов.

В ЖСК несколько лет не проводились общие собрания членов кооператива, которые практически ничего не знали о деятельности правления, о том, какие финансовые средства и на какие цели расходуются. Как следствие, росло недовольство и недоверие к правлению среди членов кооператива.

Подобрать кандидатуры в новое правление кооператива, в том числе председателя правления, было достаточно сложно. Сегодня обязанности и ответственность правления и особенно председателя несоизмеримо высоки. Все услуги и работы по дому стоят дорого, существование ЖСК напрямую зависит от грамотного управления и наличия собственных средств. Из проживающих в доме членов кооператива большинство - почтенного или весьма почтенного возраста, у остальных – своя работа, свои проблемы и профессии, никак не связанные с управлением многоквартирного дома. После долгого согласования, кандидатуры были подобраны и на общем собрании утверждены.

К 2005 году, когда приступило к своим обязанностям ныне действующее правление, наш дом был в достаточно запущенном состоянии, как снаружи (что, к сожалению, сохранилось и до ныне), так и внутри, а платить за жилищно-коммунальные услуги в требуемом объеме жильцы разучились и не желали.

Новое правление положило следующие правила в основу деятельности кооператива.

Деятельность органов управления кооператива – общего собрания членов ЖСК, правления ЖСК и председателя правления – строится на правовой основе.

Для этого была подготовлена новая редакция Устава ЖСК, цель которой не только приведение устава в соответствие с нормами Жилищного кодекса РФ, но и закрепление некоторых положений, сложившихся за 40 лет практической деятельности ЖСК, например, порядка голосования на общем собрании (одна член кооператива - один голос) или предоставления льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг своим членам (при наличии финансовых возможностей). Проект Устава широко обсуждался членами ЖСК, затем был рассмотрен и утвержден на общем собрании с учетом принятых поправок. Устав в окончательной редакции был зарегистрирован в установленном порядке.

В определенные Уставом сроки проводятся ежегодные собрания членов ЖСК с отчетом правления о своей деятельности, утверждением сметы доходов и расходов ЖСК, отчетом ревизионной комиссии, утверждением нового состава правления Проводятся также внеочередные общие собрания для принятия решений по важным вопросам жизни кооператива (например, принятие нового Устава ЖСК, выбор управляющей компании). За четыре года состоялось 7 общих собраний членов кооператива. Все они проходили в очной форме, явка составляла 62% - 67%. Чтобы собрания прошли успешно, надо грамотно и тщательно к ним подготовиться, не только содержательно, но и организационно.

Таким образом, сегодня все важные и принципиальные решения по внутренним и внешним вопросам кооператива, в соответствии с Уставом ЖСК, принимаются общим собранием членов кооператива или правлением; у председателя есть право лишь при форс-мажорных обстоятельствах принимать решения самостоятельно.

Открытость деятельности правления ЖСК. Правильное ведение делопроизводства и бухгалтерской документации.

За четыре года было проведено 24 заседания правления кооператива. На заседаниях могут присутствовать любые члены кооператива (естественно, без права голосования). Информация о наиболее важных решениях размещается на стенде. Жители по всем вопросам могут лично обратиться к председателю правления, который практически всегда доступен, либо к любому члену правления, либо воспользоваться специальной почтовой ячейкой.

 К сожалению, вопросам делопроизводства прежнее правление не придавало значения. Именно поэтому до сих пор мы не смогли найти некоторые важные документы, часть документов пришлось восстанавливать. Финансовая прозрачность деятельности кооператива невозможна без грамотной бухгалтерской отчетности и оформленной документации. Вó время платим по счетам, периодически проводим ревизию документации.

Иформационное обеспечение деятельности правления.

Правление изучает правовые акты, касающиеся ЖСК и управления многоквартирными домами, наиболее важные и полезные из них находят применение в практической работе правления (например, постановление Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации» в части выделения ЖСК бюджетных субсидий на содержание и текущий ремонт дома). В необходимых случаях используются материалы по рынку недвижимости, наружной рекламы (для заключения соответствующих договоров с арендаторами). Выписывается журнал «Управление многоквартирным домом», отслеживаются газетные публикации на тему ЖСК, члены правления принимают участие в различных семинарах и совещаниях.

Создание благоприятной атмосферы среди жильцов дома, избавление от существовавшей казенщины и безразличия.

Начали с пустяка - стали ежегодно поздравлять старшее поколение с днем рождения, праздниками. Реакция была удивительной - люди звонили, благодарили. Потом правление решило ежегодно выделять немного денег на «вкусные» подарки к Новому году для пожилых и одиноких людей в виде небольших продуктовых наборов - деликатесов. Плюс к этому - чистота в подъезде, живые цветы в холле, а на Новый год - нарядная елка, красочные плакаты на стенах холла по большим праздникам привели к тому, что соседи начали улыбаться друг другу, стали охотнее посещать собрания, активнее участвовать в жизни дома.

Эти правила и мероприятия необходимы для выстраивания деятельности кооператива, как организации, объединяющей ее членов, создания демократических отношений в кооперативе, но недостаточны для грамотного управления общим имуществом многоквартирного дома. Для управления необходимы профессиональные кадры и финансовые средства.

Профессионала нашли среди членов кооператива и попросили стать войти в правление и стать его председателем. Он согласился занять это место при определенном условии, а именно: в штате работников кооператива должен быть комендант, на должность которого будет приглашен «свой» человек, с которым председатель много лет проработал в Академии коммунального хозяйства и с которым сложились отношения полного взаимного доверия. С тех пор у нас и работает этот комендант - человек в высшей степени ответственный и обязательный.

Свой рабочий день комендант начинает с обхода всех этажей, регулирует работу консьержек (их у нас 4), следит за работой уборщицы и рабочего по обслуживанию мусоропроводов, быстро принимает меры, чтобы на площадках всегда было чисто и светло, а консьержки круглосуточно бодрствовали и были вежливы с жильцами и гостями дома, чтобы работали домофоны, лифты, закрывались входные двери и т.д.

Кроме того, комендант очень много работает с жителями дома - готовит всевозможные справки, вызывает электриков и сантехников при неполадках в квартирах и просто помогает пожилым людям в каких-то повседневных делах. Сейчас сложилось так, что практически всеми делами по поддержанию порядка и согласия внутри дома (за исключением сложных случаев) занимается комендант. Он свободно пользуется компьютером (печатает письма и документы для председателя, справки и выписки для жильцов), ксероксом и факсом.

Председатель правления большую часть своего времени вынужден тратить на выстраивание отношений с так называемыми третьими лицами. Он занимается и заключением договоров на обслуживание, поставку ресурсов (увы, как предписано постановлением Правительства Российской Федерации № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»), аренду помещений; распоряжается финансами; контактирует с разными властными структурами для решения тех или иных проблем, касающихся ЖСК. Он же отвечает перед членами ЖСК за работу наемных работников (коменданта, бухгалтера, консьержей), а также за техническое состояние дома, работу лифтов, систему пожарной безопасности и т.д.

Как было сказано раньше, несколько лет назад дом был в плачевном состоянии и требовал значительных ремонтных работ. Для их выполнения нужны были немалые средства, их поиском занялось новое правление в 2005 году. Предложить жильцам платить больше за содержание жилья, чем установило правительство Москвы, мы не могли. Начать свою деятельность с отмены льгот тоже не могли. На тот момент нас никто бы не поддержал.

Решили изучить заключенные ранее кооперативом договоры аренды, на сколько они соответствуют сложившейся ситуации на арендном рынке. Мы сумели доказать некоторым нашим арендаторам, что их арендная плата (особенно за рекламу на фасаде нашего дома) существенно занижена; нашли также новых арендаторов. В результате поступления от аренды увеличились на 40 %.

На средства арендной платы уже в следующем 2006 году смогли сделать очень достойный ремонт холла (входного вестибюля), тамбура, прилегающей к подъезду части фасада. В холле появились современные красивые почтовые ящики, подвесной потолок с хорошим освещением, зеркала, цветы. Мраморный пол заново отшлифовали, благоустроили комнату консьержей, установив кондиционер, телевизор, новый холодильник, а также систему видеонаблюдения за входной дверью. Выгородили и обустроили очень небольшое, но отдельное помещение для коменданта, установили компьютер, принтер с ксероксом, а также факс.

В следующем 2007 году была приведена в порядок система пожаротушения и дымоудаления, затем заменены автоматы во всех электрощитовых на этажах и в подвале, установлены шаровые краны взамен старых на всех выпусках системы водоснабжения и отопления, установили новую коллективную телевизионную антенну, проложили новый телевизионный (антенный) кабель и подключили к щитку и телевизорам во всех квартирах. Был выполнен ряд более мелких работ - поменяли обшивку стен и пола внутри лифта, установили парный блок для синхронизации работы двух лифтовых кабин (лифтам больше восьми лет, а работают и выглядят как новые), заменили светильники в подвале на новые и др.

После множества согласований установили шлагбаум, преграждающий беспрепятственный проезд во двор. Наш дом находится в центре города, и небольшую территорию двора среди дня полностью занимали автомобили, не имеющие к нашему дому никакого отношения. Подъезд нашего дома выходит прямо на дорогу, ведущую во двор, по которой ездят машины. Дорога не огорожена бордюром, и пожилые жильцы с большой опаской выходили из подъезда, боясь быть сбитыми проезжающими на большой скорости машинами. Теперь двором наши жители могут свободно пользоваться и не бояться выходить из подъезда. Все, кому нужно, получили магнитные ключи от шлагбаума. Шлагбаум находится под системой видеонаблюдения и оснащен системой звуковой связи с консьержем, который сразу обеспечит проезд машинам скорой помощи, уборки мусорных контейнеров, такси и т.д.

Все эти работы, а также содержание штатных сотрудников кооператива (7 человек) осуществлялись только за счет средств ЖСК, получаемых от аренды. Более того, до ноября 2008 года из этих средств мы оплачиваем часть коммунальных услуг, оказываемых членам ЖСК (50% платы за техобслуживание и 50% за холодное водоснабжение и канализацию). После этого срока мы были вынуждены приостановить ремонтные работы и отменить льготы, поскольку потеряли часть арендаторов (кризис!) и, соответственно, доходов, а тарифы на жилищно-коммунальные услуги выросли. За отмену льгот члены ЖСК проголосовали легко. Все поняли, что наши деньги идут только на наш дома, а в благоустроенном доме жить безопасно, гораздо удобнее и намного приятнее. Кроме того, на 2009 год нам был обещан капитальный ремонт дома по московской программе «Ответственному собственнику - отремонтированный дом», в рамках которого можно было сделать все, что мы не успели. К сожалению, ремонт перенесли, пока на 2010 год.

Часть работ по дому можно было бы выполнить за счет платы собственников помещений за текущий ремонт в рамках договора с ДЕЗом Тверского района, который еще в 2006 году общее собрание выбрало в качестве обслуживающей организации. Тогда исходили из того, что ЖСК с ним работал с момента заселения дома, а непосредственный исполнитель находится в соседнем дворе. ДЕЗ вполне удовлетворительно выполняет почти все свои договорные обязательства по содержанию дома (уборка, вывоз мусора, обслуживание лифтов, выполнение заявок жильцов и т.д.), но добиться проведения необходимых работ по текущему ремонту пока не удается.

По договору с ДЕЗом на 2009 год, ЖСК имеет право заказывать и оплачивать работы по текущему ремонту, как самой дирекции, так и непосредственному исполнителю - подрядчику ДЕЗа. Однако дирекцию это не устраивает, а без ее санкции подрядная организация не решается выполнять наш заказ.

Вообще контакты с сотрудниками ДЕЗа - самая большая головная боль ЖСК. Если ЖСК не располагает дополнительными средствами, помимо платежей населения, они практически ничего не могут (или не хотят?) сделать в доме. Так же трудно складываются отношения с поставщиками коммунальных ресурсов. Многочисленные постановления федерального и регионального уровня, призванные продвигать реформу ЖКХ, часто не согласованы друг с другом, порой противоречат законодательству, да и просто здравому смыслу. Пока «правила игры» не будут согласованы и в полном объеме доведены до сведения «игроков», пока будет существовать диктат чиновников и естественных монополий, работать ЖСК и другим объединениям собственников жилья будет очень трудно.