При обсуждении вопросов управления многоквартирными домами, следовало бы учитывать, что в настоящее время широко распространено величайшее заблуждение, которое, впрочем, намеренно поддерживается и муссируется. Имеется в виду выдумка о некой сложности управления многоквартирным домом (МКД). Что только ни придумывают для решения этой притянутой за уши проблемы. И курсы, и семинары, и конференции, и школы управления, и саморегулирование!

Возникает ощущение, что делается это с целью внушить, что сами жители, собственники помещений в МКД, не в состоянии выполнять функции управления и что в этом деле не обойтись без крупных специализированных управляющих компаний коммерческого типа.

Давайте спокойно разберемся в этом несложном вопросе. Вначале – о термине «управление».

Это понятие очень интересное. Оно допускает как расширительную, так и суженную трактовку. В широком смысле управление – это функция системы, направленная на достижение системой заданной цели. Если использовать это, бесспорно правильное кибернетическое определение, то вся наша жизнь – это сплошное управление. Ведь мы постоянно стремимся к каким-то целям. Если следовать этой широкой трактовке сущности управления, то все, что делают люди, любая их функция относится к управлению.

Но уже больше ста лет, говоря об управлении, имеют в виду сугубо управленческие функции. Современный менеджмент отделяет административно-управленческие функции от технических. То есть управление понимается в узком смысле, как административное руководство.

Вот, например, статья 135 Жилищного кодекса Российской Федерации термин «управление» трактует в узком смысле: ТСЖ создается «для совместного управления» и «обеспечения эксплуатации», т.е. отдельно – управление, отдельно – эксплуатация.

Статья 161 Жилищного кодекса также гласит, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасных условия проживания, надлежащее содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг.

Обеспечивать – не значит делать все своими руками.

Управление многоквартирным домом – это обеспечение надлежащего содержания общего имущества. То есть управление – это не само содержание, а обеспечение содержания  общего имущества. Эту простую цель не надо усложнять и изображать в гипертрофированном виде. Естественно, все технологические функции, связанные с эксплуатацией и ремонтом общего имущества, должны выполнять профессионалы, специалисты. Так что на первый план выходят функции обслуживания сторонними лицами. Именно на это и надо делать упор. Председатель и члены правления должны привлечь таких специалистов, оформив на работу индивидуально или заключив договор со специализированной организацией.

Что касается собственно управленческих функций, то в условиях МКД их немного, и они не отличаются сложностью. Вот эти функции:

1) планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;

2) формирование бюджета ТСЖ (ЖСК), т.е. составление смет расходов и доходов;

3) заключение в интересах собственников помещений договоров на выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также на оказание коммунальных услуг;

3) контроль исполнения обязательств по заключенным договорам, установление фактов невыполнения работ и не оказания услуг;

4) ведение бухгалтерского учета;

5) представление законных интересов собственников помещений в договорных отношениях с соответствующими организациями, а также в судебных, государственных и муниципальных органах.

Осуществление этих управленческих функций по плечу любому правлению или домовому комитету. И не надо становиться в позу и преувеличивать сложности управления многоквартирными домами, как это нередко целенаправленно делают. Право же, жилой дом – это не промышленный комплекс. Не нужно из мухи делать слона.

С вышесказанным непосредственно связан выбор способа управления МКД и, в частности, вопрос, нужна ли ТСЖ (ЖСК) управляющая организация. Несомненно, ответ на этот вопрос может быть только отрицательный. Не нужна. Потому что пункт 2 статьи 161 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в МКД «обязаны выбрать один из способов управления». ТСЖ (ЖСК) – это уже способ управления. Если при этом нанимают управляющую организацию, то получается конгломерат, нанизывание одного способа на другой, что является нарушением указанной нормы ЖК РФ.

ТСЖ (ЖСК) должны и вполне могут оставлять за собой функцию управления, а с управляющей организацией заключать не договор управления, а договор технического обслуживания.

Нередки случаи, когда среди членов правления ТСЖ (ЖСК) никто не может принять на себя функции руководителя. Но и это не может быть причиной заключения договора управления со сторонней управляющей компанией. ТСЖ (ЖСК) может в этом случае нанять управляющего, оставив за правлением представительские функции и общее управление домом. 

Распространение необоснованно завышенного представления о сущности управления многоквартирным домом во многом способствует появлению громадных управляющих компаний-монополистов. Появление таких монстров и их лоббирование со стороны местных властей продиктовано не реальной сложностью управления, а примитивным стремлением к экономическому диктату, к захвату как можно большего пространства в жилищной сфере.

Общий вывод из сказанного: не надо путать управление с техническим обслуживанием МКД. Это совершенно разные функции, и выполнять их должны разные лица. И требования к ним должны быть существенно различными. Поэтому надо говорить о развитии широкой сети квалифицированного технического обслуживания МКД и не спекулировать термином «управление».

Фельдман Илья Афанасьевич,

профессор кафедры экономики и предпринимательства МИИГАиК,

председатель Экспертного совета по методологии бухгалтерского учета в некоммерческих организациях Института профессиональных бухгалтеров и аудиторов России