Уважаемые знатоки ЖК! Можете дать разъяснение вот по какому вопросу - может ли собственник нежилого помещения(кафе), расположенного на первом этаже многоквартирного дома не платить за обслуживание и текущий ремонт общего имущества, апеллирую это тем, что имуществом этим не пользуется.
Дело в том, что через это помещение проходят стояки водопровода, канализация, трубы для подачи тепла. Она ссылается на то, что ЖЭК не поменял стояки в доме, была протечка воды. Теперь стояки поменяли за счет жильцов дома, хозяйка кафе не платила ни рубля. Грозится вообще отрезать стояки, через которые подается вода в квартиры.
Имеет ли она на это право, ведь это ее помещение? Как выходить из этой ситуации?
В доме не создано ТСЖ, в прошлом году была Управляющая компания, которая отказалась от управления, т.к. ее обязывали ставить общедомовые приборы учета. Теперь сами собственники жилья управляют домом, заказывая услуги по обслуживанию и текущему ремонту у той же Управляющей компании. Юрист из Управляющей компании предлагает судиться с хозяйкой кафе за наш счет. Как выходить из этой ситуации.
Прежде всего следует подчеркнуть, что Жилищный кодекс РФ не делает различия в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого. Отсюда неважно, является нежилое помещение пристроенным или встроенным, главное — оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.
По поводу возможности установления иной дифференциации обязанностей оплаты, нежели предписывает ЖК РФ (например, путем принятия решений на общем собрании многоквартирного дома), нужно признать, что позиция законодателя не предполагает изъятий. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.
Исходя из судебной практики, можно сделать вывод о том, что неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом, вопрос о возможности освобождения от платы за пользование и содержание общего имущества решается однозначно. В своем Решении от 26.05.2005 № ГКПИ05-588 Верховный суд указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.
Понятно, что собственникам нежилых помещений подход ЖК РФ, предусматривающий равную оплату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным, но другого на сегодняшний день не дано.
В связи с возникшими претензиями со стороны собственника помещения:
В случае причинения ущерба, собственник вправе обратиться к виновному лицу с требованием возмещения причиненного ущерба. Соответственно, если залитие произошло по причине неисправности инженерных систем дома, ответственность за такой ущерб несёт управляющая компания.
Относительно труб и иного инженерного оборудования, находящегося в помещении:
Собственник помещения не вправе по своему усмотрению распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома. Даже если оно находится внутри его помещения. К общему имуществу относятся инженерные коммуникации, обслуживающие два и более помещений в многоквартирном доме.
Мы рекомендуем собственникам провести составление перечня общего имущества многоквартирного дома, составить его описание и утвердить на общем собрании собственников.
В вашем случае вообще можно поставить под сомнение передачу в собственность подвала, в котором находятся общедомовые коммуникации. В силу закона, такой подвал подпадает под признаки общего имущества многоквартирного дома, и не должен подлежать отчуждению.