Овчинникова Татьяна Сергеевна, управляющая ТСЖ «Вече», г. В. Новгород

Сотонин Илья, Директор по развитию УК "Лига ЖКХ", г. Екатеринбург

Левинский Виктор Павлович, Председатель правления ТСЖ «Гвардейский», г. Красноярск

Сулимов Михаил Юрьевич, директор ООО «Альтернатива», г. Нижний Новгород

Макаренко Владимир Алексеевич, председатель ТСЖ «Лесной», г.Пермь

Макаренко Владимир Алексеевич, председатель правления ТСЖ «Лесной», капитан Клуба «Большая 10-ка», г.Пермь

Марина Вадимовна Репина, заместитель генерального директора ООО «УК "Проспект-Эко", г. Пермь.

Васенин Михаил Николаевич , заместитель председателя «ЖСК-1» , г. Пермь

Зоя Васильевна ЗАВОРОВСКАЯ, председатель ТСЖ «Ногина, 7», Тверь

Шевченко Николай Александрович, председатель правления ТСЖ «ЖК «Кристалл», г. Пермь

В. Б. Сокова, председатель ЖСК-92, Тверь

Надежда Андреевна Королева, председатель ЖК «Прогресс», г. Тверь

Людмила Иосифовна Белогубкина, председатель правления ТСЖ «Сосновка», г. Пермь

Алексей Анатольевич Грибанов, генеральный директор ООО "УК "Пермская модель комфорта", г. Пермь

Масальская Наталья Львовна, Председатель Правления ТСЖ  «Гагарина, 48», г. Томск

О. В. Новикова, председатель ТСЖ «Гагарина, 105», Нижний Новгород

Лунева Т. Р., председатель правления ЖСК №1, член Совета Пермского клуба председателей ТСЖ/ЖСК «Большая 10-ка», Пермь

Сергей Юрьевич Пятериков, ТСЖ «Звездочка», г. Нижний Новгород

Игорь Валерьевич Лабо, председатель ТСЖ «Кольцевая, 82», г. Тверь

Вопрос-Ответ - Общие вопросы

Если вы не нашли нужную категорию для вашего вопроса, задайте свой вопрос в данном разделе.

Закон вменяет собственникам в обязанность самостоятельно определять перечень и состав общего имущества многоквартирного дома. Примерный перечень, состав и периодичность выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определен в Постановлении Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170.

Правление ТСЖ составляет план, включающий перечнь работ, который утверждаается общим собранием членов ТСЖ.

Жилищный Кодекс РФ определяет структуру оплаты жилищно-коммунальных услуг  как плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение  для собственника в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, что, в свою очередь, включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в доме. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Перечень и состав общего имущества многоквартирного дома отражен в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

 

С 1995 г. у нас был ЖСК. В 2007 г. на общем собрании был принят непосредственный способ управления. В 2009 г председатель ЖСК, используя старую документацию, перерегистрировал ЖСК и изменил способ управления на управляющую компанию без проведения собрания. Правомерны ли его действия и что нам делать?

Согласно Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления их домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников и может быть изменен в любое время путем проведения общего собрания и принятия соответствующего решения на нем. Если процедура принятия решения об избрании непосредственного управления в качестве способа управления Вашим домом была проведена с соблюдением требований законодательства, то опасаться Вам нечего.

Исходя из Ваших слов, действия председателя ЖСК неправомерны. В Вашей ситуации рекомендуем обратиться с соответствующей жалобой в прокуратуру для принятия мер прокурорского реагирования.

... по текущему ремонту и содержанию жилья и какая служба может дать подробную информацию по этому поводу?

Следует различать плату за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя и собственника. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя плату за наем, плату за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги; собственник же несет бремя оплаты за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги.

Согласно ЖК РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за наем и платы за содержание и ремонт для нанимателей устанавливается органами местного самоуправления.

Собственники же в многоквартирном доме самостоятельно определяют величину стоимости по оплате за «содержание и ремонт» на ежегодном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Отнесение к коммунальной услуге освещения (потребление электрической энергии для освещения) мест общего пользования, также как и потребление электрической энергии для работы лифтов, других энергоустановок, имеющихся в многоквартирном доме, производится на основании ЖК РФ, постановления правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «Об утверждении Правил  предоставления коммунальных услуг гражданам» (далее – Правила), постановления правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных» (далее – Правила установления нормативов). Разъяснение по Вашему и другим аналогичным запросам дано в письме Минрегионразвития РФ от 18 июня 2007 г. № 11356-ЮТ/07. Постановления № 306 и № 307 являются нормативными правовыми актами, т.к. выпущены «по поручению» ЖК РФ, письмо Минрегиона таковым не является, но разъяснения, данные в нем понятны. Приводим это письмо полностью  (см. ниже).

Методика расчета, предлагаемая правилами имеет существенные недостатки. Вы правы в том, что если относить электроэнегию на общедомые нужды на жилищные услуги, то вы будете оплачивать работу лифта освещение подъездов и т.д. не зависимо от факта проживания, а если считать услугу коммунальной, то при отсутствии вы не платите за электроэнергию ни по квартирному счетчику, ни по общедомовому, «а подъед освещается независимо от проживания». Более того, т.к. норматив потребления включает потребление на общедомовые нужды, то за освещение подъезда, подвала при работах в нем при ремонте или обслуживании инженерных коммуникаций будут платить обладатели кварных приборов учета, никуда не уезжающие (а нужды-то общие). В проекте новых Правил предоставления коммунальных услуг, публикуемых на сайте Минрегионразвития РФ, услуга остается коммунальной, но состоящей из двух слагаемых: квартирное потребление и потребление на общедомовые нужды, которое при расчете на квартиру зависит не от числа проживающих, их отсутствия или присутствия, а от доли, приходящейся на эту квартиру. Таким образом нелепица Правил устраняется.

 

Письмо Министерства регионального развития РФ
от 18 июня 2007 г. N 11356-ЮТ/07

Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с поступающими запросами от субъектов Российской Федерации по вопросу отнесения снабжения электрической энергией помещений общего пользования в многоквартирном доме к составу коммунальной услуги по электроснабжению сообщает.

В настоящее время постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (далее - Правила предоставления коммунальных услуг). Приложением N 2 Правил предоставления коммунальных услуг установлен порядок расчета размера платы за коммунальные услуги:
при отсутствии приборов учета с использованием нормативов потребления коммунальных услуг (в отношении электроснабжения - в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 Приложения N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг).

В соответствии с пунктом 26 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 306 (далее - Правила установления нормативов), коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества в многоквартирном доме, учитываются при установлении нормативов потребления коммунальных услуг для потребителей.

В отношении электроснабжения примером этого могут служить пункты 24 и 25 приложения к Правилам установления нормативов при определении норматива электроснабжения расчетным методом, а также пункт 10 приложения к Правилам установления нормативов, учитывающий в формуле определения норматива электроснабжения с применением метода аналогов и экспертного метода "суммарное потребление электрической энергии в многоквартирных домах или жилых домах по показаниям коллективных приборов учета";

при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и отсутствии индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета (в отношении электроснабжения - в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 Приложения N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг);

при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и отдельных или всех помещений в многоквартирном доме индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета (в отношении электроснабжения - в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 Приложения N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг).

Согласно пункту 3 Правил предоставления коммунальных услуг коллективный (общедомовой) прибор учета - средство измерения, используемое для определения объемов (количества) коммунальных ресурсов, поданных в многоквартирный дом.

Из установленного приложением N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг порядка расчетов следует, что при определении размера платы за коммунальные услуги учитываются показания коллективных (общедомовых) приборов учета. Следовательно, в составе платы за коммунальные услуги оплачиваются коммунальные ресурсы, потребляемые в помещениях общего пользования.

Используемое в подпункте "б" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме), понятие "освещение помещений общего пользования" неравнозначно понятию "потребление электрической энергии на работу приборов освещения и оборудования помещений общего пользования". Количество электрической энергии, подаваемой на работу приборов освещения помещений общего пользования и для работы электрического оборудования, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, согласно Правилам предоставления коммунальных услуг и Правилам установления нормативов должно оплачиваться в составе платы за коммунальную услугу "электроснабжение".

Понятие "освещение помещений общего пользования", указанное подпунктом "б" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, трактуется в соотнесении с подпунктом "з" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (то есть как содержание и ремонт электросетей многоквартирного дома, светильников, то есть выполнение работ по созданию условий для подачи электроэнергии в места общего пользования), а также с пунктом 13 Правил предоставления коммунальных услуг ("обеспечение готовности к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме").
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктами 15-19 Основ ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 февраля 2004 г. N 109, одной из составляющих, на основе которой рассчитываются тарифы на электрическую энергию, является размер необходимой валовой выручки организации от реализации каждого вида продукции (услуг), куда включаются, в том числе, расходы, связанные с производством и реализацией продукции (услуг) по регулируемым видам деятельности. При этом расходы на содержание внутридомовых сетей не могут учитываться при формировании тарифов на электроэнергию в связи с тем, что границы эксплуатационной ответственности по содержанию сетей при наличии общедомовых приборов учета в многоквартирном доме определяются в соответствии с пунктом 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящие разъяснения до сведения органов местного самоуправления, управляющих организаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов и организаций коммунального комплекса, действующих на территории субъектов Российской Федерации.

Ю.П. Тыртышов

 

 

 

 

23 июня 2010г, с нарушениями законодательства РФ, было проведено ОСЧ и собственников жилья. В конце собрания Председатель правления ТСЖ заявил о том, что он досрочно слагает с себя полномочия 01.07.2010г, ровно так же как и все члены правления с 23.06.2010г, этим же днем - бухгалтер (его дочь) увольняется. Данные вопросы на голосование не выносились и в повестке дня собрания не числились. Решения, принятые на данном собрании и итоги голосования, до сих пор не доведены до сведения членов товарищества и собственников помещений. Однако, председатель ТСЖ с 02.07.2010г представляет интересы товарищества по доверенности, в том числе на судебных заседаниях. Доверенность подписана им же, как председателем 01.07.2010г. Может ли правление в такой форме и таким образом снять с себя полномочия? И законно ли это?

Законодательство не устанавливает каких-либо ограничений по срокам сложения полномочий Председателя ТСЖ и членов правления, т.к. эти полномочия они возлагают на себя добровольно. Доверенность, подписанная уволенным Председателем – недействительна.

Членам Вашего ТСЖ следует инициировать созыв Общего собрания и выбрать членов правления, которые затем выберут нового Председателя, создать комиссию по приему-передаче дел, указав предыдущему Председателю на незаконность его действий.

Сейчас у нас будут решающие переговоры с главой администрации, подскажите, пожалуйста, у кого нам уточнить какую точно сумму получит город Жуковский в случае попадание под 185 ФЗ в 2010 году?

Точную сумму никто сказать не может. Она определяется муниципальной заявкой, которую будет готовить администрация. Это зависит от количества домов, расчетной стоимости ремонта и т.д.

Для справки: максимальная сумма, которую может получить вся Московская область - 8,1 млрд. на капитальный ремонт и 1,7 млрд. на выкуп квартир для переселения из аварийного фонда. В прошлом году была подана только одна областная заявка всего на сумму 293,5 млн. рублей для 16 муниципальных образований.

Запас остается очень большой. Получается, что всего 3% средств освоено.

Квоты для каждого муниципалитета определяет область.

Значит, нужно стремиться и добиваться. Возможности есть. И, видимо, очень многие муниципалитеты страдают теми же недостатками, что и Жуковский.

Администрация готова оказать поддержку, но попросили подготовить план взаимодействия именно с ЖСК с целью перерегистрации их в ТСЖ, т.к. у администрации диалог с ними никак не складывается. Насколько я понимаю тем самым они хотят нас отстранить (отодвинуть) от созданий ТСЖ в домах, где еще они не созданы, почему? И подскажите, пожалуйста, основные преимущества ТСЖ над ЖСК, необходимые для убеждения?

Ход мыслей понятен:

Не думаю, что они ставят задачу "отстранить", потому что ТСЖ создавать придётся в любом случае, т.к. за счет ЖСК они 20% домов не наберут.

Но им видится, что проще ЖСК перерегистрировать... и всё, при этом ничего не нужно создавать.

Что касается преимуществ ТСЖ. Здесь вот какая тонкая вещь. Над ЖС у города практически никакого контроля нет. Нет механизмов воздействия. Поэтому у них взаимодействие и не складывается. Что касается ТСЖ, которые будут создаваться: если там есть муниципальные квартиры или нежилые помещения, принадлежащие городу (аптеки, библиотеки, магазины и т.п.), то в таком случае город - член ТСЖ и имеет право голоса при принятии решений, как и любой собственник. Представитель города может войти в правление и руководить процессом изнутри.

В этом и должно быть преимущество в глазах города.

Возможно, они сами будут пытаться разыгрывать эту карту. Без вас. А вы им нужны, чтобы наладить взаимодействие с теми, с кем у них нет такого взаимодействия.

Подумайте, как разыграть этот интерес.

Преимущества города понятны, но как убедить Кооперативы перерегистрироваться. Можете промежуточно нас поздравить - Ковалев П.Н.(бизнесмен) согласился на пост президента Межрегиональной Ассоциации, завтра - послезавтра окончательно встречается с Главой, офис он нам предоставит в здании ЦАГИ, я займу должность исполнительного директора, по поводу финансирования чуть позже. В ближайшее время начнем регистрировать Ассоциацию. Подскажите, пожалуйста, алгоритм дальнейших действий. Устав на базе Вашего делать?

Устав можно взять за основу наш.

Продумайте, какая у вас будет организационно-правовая форма. Если вы регистрируетесь в форме Ассоциации, то там есть некоторые особенности.

Можно взять некоммерческое партнерство. Или РНОО и прочее. Нужна консультация с юристом с учетом ваших потребностей и особенностей.

Второе, очень важно, чтобы вы сразу публично обозначили себя: нужно провести совместно с нами общественное мероприятие.

Подумайте, когда стратегически это лучше сделать: как только Ковалев П.Н. поговорит с администрацией. Или сразу же после регистрации.

Мы готовы помочь вам с организацией и проведением этого мероприятия. Привезем статусных людей.

Предлагаю его провести в начале сентября и вместе с этим начать мощную агитацию через
СМИ. Может ли быть Председатель правления или член правления (в дальнейшем исп. директор)человеком со стороны, т.к. я не нахожусь не в одном ТСЖ, так же как и президент (Ковалев)?

Может быть и со стороны. Это - как вы обозначите в Уставе.

Администрация перехватила нашу инициативу и очень активно начали создавать ТСЖ, но в принципе готовы двигаться параллельно. После вчерашней встречи узнал, что администрация набирает 45 недостающих ТСЖ в срок до ноября, т.е. хотят успеть подать заявку в этом году, но до этого у меня была информация, что заявка подается до 25 июня, правда ли это? И если нам регистрироваться в Ассоциацию с помощью Ваших организаций, то что необходимо от нас?

Я не исключаю, что московская область будет подавать две и более заявки, поскольку количество заявок не лимитируется. Лимитируется лишь только общая сумма субсидий. Видимо, будут наверстывать по мере готовности муниципалитетов. Прошлый год ведь практически нулевой, а могли выбрать средств в 50 раз больше.
Теперь что касается регистрации. Если у вас нет возможности создавать ассоциацию из ТСЖ, то можно зарегистрировать в форме некоммерческого партнерства, куда могут входить разнороднее участники: юридические лица как коммерческие, так и некоммерческие, физические лица. Регистрироваться вам лучше у вас, в вашей регистрационной службе. Допустим, назвать вашу организацию НП "Ассоциация ТСЖ и ЖСК". Могут быть учредителями и только физические лица.

Для того чтобы наша Ассоциация вошла в число учредителей, нужно получить одобрение руководства и, возможно, это затянется по времени. Давайте обсудим этот момент совместно с Константином. Я предлагаю вот что: 23-24 июня пройдет очередное крупное мероприятие - Форум жилищного просвещения и заседание Общественной палаты на эту тему. Я вас туда приглашаю. 23 июня будет конференция с выработкой предложений, а 24 июня - заседание в общественной палате Программу я вам пришлю. Мне кажется, 23-го мы могли бы узким кругом обсудить все текущие вопросы.

Какие на сегодняшний день размеры членских взносов для Всероссийской Ассоциации (вступительные, ежегодные)? И какие членские взносы для ТСЖ при вступлении в региональную Ассоциацию?

Во Всероссийской Ассоциации членские взносы следующие: 2 т.р. - вступительный взнос, 1 т.р. - ежемесячный взнос. За счет членских взносов вы получаете подписку на все наши периодические издания, практические пособия, участвуете в мероприятиях: семинарах и конференциях, получаете консультационную помощь.

Что касается ТСЖ и ЖСК - взносы в различных городах разные. В НП "Управдом" (Москва - вступительный взнос 20 руб. с квартиры, но не менее 2000 рублей, и ежегодный взнос 20 руб. с квартиры, но не менее 2000 рублей.

В других Ассоциациях есть взносы с квадратных метров, у кого-то есть ежемесячные взносы. Здесь возможно множество вариантов.

Нужно чётко понимать, что членские взносы не могут покрыть всей административно-хозяйственной деятельности, это будет слишком накладно для членов. Основные средства должны вносить партнеры и заказчики.

У Всероссийской Ассоциации предполагается реализация ряда социально-значимых программ и проектов, финансирование предполагается от общественных фондов и организаций. В том числе и из бюджетных источников. В вашем случае тоже можно предполагать бюджетный источник, если будет принята программа поддержки ТСЖ. Это могут быть целевые средства на создание и регистрацию ТСЖ, это могут быть средства на информирование и обучение, на различные мероприятия.

Всероссийская Ассоциация будет привлекать своих членов для реализации всероссийских программ и проектов. Одна из наиболее реальных - 5-летняя программа по воссозданию системы организационно-воспитательной работы с детьми и молодежью по месту жительства. Сейчас эта программа в стадии разработки, финансироваться она будет из различных ведомств, в том числе и из средств на профилактику различного рода правонарушений и социальных проблем.

Поэтому финансирование вашей деятельности возможно ещё и с нашей стороны. Но это в некоторой среднесрочной перспективе.

А взносы - это для финансовой дисциплины и добросовестного отношения со стороны членов организации.

Добрый день. Внимательно просмотрев содержание сайта и форума, пришел к печальному выводу - нет активности самих членов (кстати, нет их перечня), да и заглядывающим сюда редким гостям скорость ответа оставляет желать лучшего.
Значит, создать ассоциацию было кому-то просто нужно, а для чего, с какой целью, где устав, где положение о членстве, а чем занимаемся? Удовлетворением своих ... амбиций? Судя по инфо, что раскопал в недрах форума, было оказано содействие нашим соседям (Хакассия) по созданию ..., а где координаты, кто там и что там?
Извините, что немного резковато, но это того стоит. У нас в Красноярске давно идут разговоры о создании ассоциации ТСЖ, предпринимались неоднократные попытки, но всвязи с тем, что каждое ТСЖ в своей деятельности идет каким-то своим путем, а председатели в своей основной массе меняются с завидным постоянством, да к этому еще прикладывают руку управляющие организации, воз и поныне там. А так как солидный кусок недвижимости находится в управлении у ТСЖ и ЖСК, то на сегодня предприниматели под флагом "Сибирь без границ" делают попытку создать у себя секцию ЖКХ и усиленно приглашают ТСЖ вступить в их члены (вы сначала вступите, соответственно и взносы заплатите, мы пока не определились какие, а уж потом за ваши деньги мы вам хоть барыню спляшем). Но ответственности ноль, и нет мало мальски сформированной программы в этой области.
А у самих ТСЖ (правда в основном у небольших) есть желание создать объединение, у троих на общих собраниях уже приняты решения об участии в создании ассоциации, некоторые (около 15) уже профинансировали минимально необходимые расходы на ее регистрацию. Совместными усилиями финансируется печатное издание "Красноярское товарищество".

Действительно, Ассоциация ещё в самом начале своего развития, соответственно и ресурс Ассоциации развивается не так быстро, как нам всем хотелось бы.

Со многими вашими замечаниями вынуждены согласиться.

В настоящее время готовится к запуску блок он-лайн консультаций. Там вы сможете получать ответы на возникающие у вас вопросы более оперативно.

Ваше решение объединиться нескольким ТСЖ, создать ассоциацию, видится нам правильным. Понятно, что собственных средств и усилий придется вложить немало, поскольку в наибольшей степени это нужно вам самим.

С нашей стороны вы можете рассчитывать на поддержку в информационно-консультационном плане. Устав, положение о членстве, программы и направления деятельности так же будут размещены на нашем сайте в самое ближайшее время. А уже сейчас вы можете воспользоваться рядом методических материалов, распространяемых в электронном виде.

Правильно ли я понял, что учредителями Ассоциации будут являться три (например) ТСЖ, и выбор президента и исполнительной дирекции будет сделан именно ими? В таком случае именно они легко смогут переизбрать президента, и вся работа моей команды достанется другому правлению??

Нужно подумать, как обезопаситься от подобных рисков.

Президента избирает общее собрание, к примеру. А президент назначает дирекцию. Если в Ассоциацию со временем войдёт 40 ТСЖ, то решение об избрании президента принимается общим числом. Вообще, желательно чтобы президентом было очень статусное лицо. Но это должен быть, безусловно, ваш человек: депутат ли или еще какой-то очень уважаемый гражданин.

Есть у меня такой влиятельный человек. Подскажите, где я смогу ознакомиться с его должностными бязанностями?

Можно посмотреть на примере нашей Ассоциации. В тех документах, что я скинула на флешку. Особых обязанностей кроме представительских функций можно ему не вменять. Вся основная нагрузка на исполнительном директоре. Его задача - представлять Ассоциацию. Но формально - он назначает дирекцию, осуществляет руководящие функции, т.е. общее руководство. Финансово-хозяйственную деятельность осуществляет дирекция, т.е. исполнительный директор.

Со слов главы департамента ЖКХ и благоустройства Москвы Артура Кескинова, стало известно, что существует постановление правительства Москвы, согласно которому с 2008 по 2010 годы в столице ежегодно будет образовываться по 4,5 тыс. товариществ собственников жилья. И что будет после 2014 года?

По 4.5 тысяч ТСЖ, да еще и по нескольку домов сразу в этих ТСЖ.  По замыслу - к 2014 году ТСЖ в Москве будут созданы в каждом доме.

Какие инструменты воздействия на УК и ТСЖ есть у собственников жилья? Какие рекомендации вы можете дать собственникам на случай возникновения конфликтов и противоречий с УК и ТСЖ? Каким образом можно контролировать финансовую деятельность управляющих? Как можно предотвратить злоупотребление управляющих и присвоение денег (неоднократно возникали случаи, когда на председателя ТСЖ заводится уголовное дело за расхищение средств)?

Главный инструмент воздействия – принятие решения о выборе иной управляющей компании или переизбрании правления. В случае если имеются существенные нарушения. В случае предоставления жилищно-коммунальных услуг недостаточного качества или в неполном объеме, жители вправе потребовать снижения оплаты путем перерасчета и т.д. Законодательством установлены достаточно широкие возможности для контроля. Правление ТСЖ подотчетно и подконтрольно членам ТСЖ, контроль осуществляется выборным контрольным органом – ревизионной комиссией ревизором), общее собрание заслушивает отчеты, даёт оценку работе правления и т.д. Формы контроля работы управляющей компании могут быть оговорены договором на управление, здесь многое зависит от инициативы собственников. Предотвратить злоупотребления будет значительно легче, если будут приняты четкие регламенты деятельности правления и работы председателя, если собственники будут занимать активную позицию – интересоваться положением дел, принимать участие в собраниях и подготовке решений, изучать общие положения законодательства, сорганизовываться с соседями по дому, понимая, что все они – совладельцы. И их благополучие зависит от из взаимодействия и взаимопонимания.

Какие меры УК и ТСЖ вправе применять против неплательщиков, а какие нет? Как закон регулирует вопросы взаимоотношений УК с неплательщиками?

Принудительное взыскание задолженности за жилищно-коммунальные услуги производится в судебном порядке. Обязателен досудебный этап урегулирования такого спора, т.е. неплательщику необходимо направить письменное сообщение о наличии такой задолженности с требованием произвести погашение долга. Зачастую возникает вопрос: можно ли отключить неплательщику воду, свет, газ и т.д. Следует иметь в виду, что ряд коммунальных услуг отключить не в праве: холодное водоснабжение, отопление.

При проведении общего собрания членов ЖСК в форме заочного голосования, в правлении была представлена смета доходов и расходов на одном листе. Какие документы еще должны входить в состав сметы? Каким документом это определено? И можно ли проводить собрание в заочной форме, если в Уставе ЖСК такой способ проведения собрания не предусмотрен?

Общее собрание членов ЖСК в заочной форме проводить нельзя, если такая форма собрания не предусмотрена Уставом данного ЖСК.
Что касается сметы доходов и расходов, то специальных нормативов относительно формы такой сметы не предусмотрено. Главное условие – чтобы смета была актуальной, т.е. соответствовала реально складывающимся доходам и расходам. За основу могут быть взяты показатели предыдущего года. Смета должна быть обоснованной, т.е. каждая позиция должна иметь подтверждение – договоры, счета, расчеты стоимостных показателей. Подготовку сметы на утверждение общего собрания осуществляет правление ЖСК.

Кому какая польза от этой Ассоциации? Зачем она нужна? Кому она нужна? Что она делает? И что она может? Нам, вон, тепловики, сумасшедшие суммы выставляют, а поди, выясни, сколько надо. Как холодод, топят плохо, а как на улице потеплеет, то все форточки открывай. И за всё это плати? Где правду искать? Кто с ними сладит? Ассоциация может помочь?

На сегодняшний день при поддержки Всероссийской Ассоциации:

- создана Республиканская Ассоциация ТСЖ и ЖСК в Хакасии (г. Абакан, г. Черногорск);
- создается межрегиональный ресурсный центр по поддержки ТСЖ и ЖСК в Псковской и Новгородской области (г. В. Новгород);
- создаются региональные объединения в Московской области (г. Жуковский), в Нефтеюганске;
- в июле пройдет конференция по созданию Республиканской Ассоциации в Бурятии (г. Улан-Удэ)

Соседи установили камин у себя в квартире. Стучали, гремели, стены содрагались... Теперь увеличилась слышимость в нашей квартире, видимо через вентиляционную шахту... Установка камина это переустройство, перепланировка, переоборудование или реконструкция жилого помещения? Нужны ли согласования таких работ? И вообще, вентиляционные шахты относятся к общему имуществу МКД?

Камин –вещь небезопасная! Если это – не декоративный камин…

Устройство каминов /печей с открытым пламенем в многоквартирных домах является переустройством, проведение которого допускается при соблюдении правил и норм (включая противопожарную безопасность) и требует специального разрешения на проведение таких работ.

Особенно следует отметить, что переустройство (переоборудование) помещений, затрагивающее систему вентиляции многоквартирного дома, существующими правилами и нормами не допускается.

Уважаемые знатоки ЖК! Можете дать разъяснение вот по какому вопросу - может ли собственник нежилого помещения(кафе), расположенного на первом этаже многоквартирного дома не платить за обслуживание и текущий ремонт общего имущества, апеллирую это тем, что имуществом этим не пользуется.

Дело в том, что через это помещение проходят стояки водопровода, канализация, трубы для подачи тепла. Она ссылается на то, что ЖЭК не поменял стояки в доме, была протечка воды. Теперь стояки поменяли за счет жильцов дома, хозяйка кафе не платила ни рубля. Грозится вообще отрезать стояки, через которые подается вода в квартиры.

Имеет ли она на это право, ведь это ее помещение? Как выходить из этой ситуации?

В доме не создано ТСЖ, в прошлом году была Управляющая компания, которая отказалась от управления, т.к. ее обязывали ставить общедомовые приборы учета. Теперь сами собственники жилья управляют домом, заказывая услуги по обслуживанию и текущему ремонту у той же Управляющей компании. Юрист из Управляющей компании предлагает судиться с хозяйкой кафе за наш счет. Как выходить из этой ситуации.

Прежде всего следует подчеркнуть, что Жилищный кодекс РФ не делает различия в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого. Отсюда неважно, является нежилое помещение пристроенным или встроенным, главное — оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.

По поводу возможности установления иной дифференциации обязанностей оплаты, нежели предписывает ЖК РФ (например, путем принятия решений на общем собрании многоквартирного дома), нужно признать, что позиция законодателя не предполагает изъятий. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.

Исходя из судебной практики, можно сделать вывод о том, что неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом, вопрос о возможности освобождения от платы за пользование и содержание общего имущества решается однозначно. В своем Решении от 26.05.2005 № ГКПИ05-588 Верховный суд указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.

Понятно, что собственникам нежилых помещений подход ЖК РФ, предусматривающий равную оплату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным, но другого на сегодняшний день не дано.

В связи с возникшими претензиями со стороны собственника помещения:

В случае причинения ущерба, собственник вправе обратиться к виновному лицу с требованием возмещения причиненного ущерба. Соответственно, если залитие произошло по причине неисправности инженерных систем дома, ответственность за такой ущерб несёт управляющая компания.

Относительно труб и иного инженерного оборудования, находящегося в помещении:

Собственник помещения не вправе по своему усмотрению распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома. Даже если оно находится внутри его помещения. К общему имуществу относятся инженерные коммуникации, обслуживающие два и более помещений в многоквартирном доме.

Мы рекомендуем собственникам провести составление перечня общего имущества многоквартирного дома, составить его описание и утвердить на общем собрании собственников.

В вашем случае вообще можно поставить под сомнение передачу в собственность подвала, в котором находятся общедомовые коммуникации. В силу закона, такой подвал подпадает под признаки общего имущества многоквартирного дома, и не должен подлежать отчуждению.

Председатель нашего кооператива написала заявление об уходе с 1 мая. Собственники выбрали новое правление ( я в составе). Когда новое правление должно получить у председателя документы и в какой срок зарегистрироваться в налоговой инспекции.

Согласно законодательства РФ Председатель правления кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава.

Именно с того момента, когда избран новый состав правления и председатель, полномочия предыдущего состава правления и ранее действующего его председателя истекают, и любые действия, например, подпись уже бывшего председателя правления кооператива будет нелегитимна.

В соответствии с законодательством РФ об изменениях, связанных с внесением изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, необходимо заявить в 3-х дневный срок с момента принятия данного решения, в противном случае грозит уплата штрафа.

В налоговый орган необходимо будет подать соответствующие документы для внесения налоговым органом изменений.

Новый состав правления принимает решение о назначении даты приема-передачи документации. На всю передаваемую документацию рекомендуем составить опись (перечень документации) и оформить приемо-передачу соответствующим актом.

Приходят большие счета за внутри домовое потребление электроэнергии. Кто должен обслуживать внутри домовые сети, на предмет выявления незаконного потребления электричества, если дом обслуживает управляющая компания, а за электроэнергию жильцы платят в Энергосбыт?

Обслуживанием электросчетчиков в местах общего пользования (на лестничных клетках и площадках) должна заниматься организация, управляющая многоквартирным домом: ТСЖ или управляющая компания, в обязанности которой входит осуществления контроля за надлежащим подключением к общедомовым сетям, а с принятием Федерального закона об энергоэффективности и ресурсосбережении – ещё и выполнение мероприятий по ресурсосбережению в многоквартирном доме.

Общий объем потребленной электрической энергии, определенный исходя из показаний общедомовых приборов учета, распределяется между собственниками помещений в многоквартирном доме.

В первую очередь, из общего объема вычитается объем электроэнергии, потребленный юридическими лицами, расположенными в многоквартирном доме.

Объем электроэнергии, потребленный в квартирах, определяется по показаниям квартирных приборов учета или по нормативам потребления при отсутствии приборов учета.

Оставшийся объем электроэнергии за вычетом объема потребления в квартирах (по показаниям счетчиков или по нормативам) распределяется пропорционально квартирному потреблению среди жильцов, имеющих индивидуальные счетчики.

При неправомерном подключении к общедомовым сетям необходимо составить соответствующий акт и предъявить финансовые требования к недобросовестному потребителю из расчета предполагаемых нагрузок потребления (аналогично безучетному потреблению).

См. также

Какую ответственность несет потребитель в случае самовольного подключения к энергетическим сетям?

Здравствуйте. Председателем ЖСК отработала по Уставу 2 срока (4 года). Решила снять с себя полномочия в связи с переездом на новое место жительство. На 2х собраниях новый председатель не был избран. Подскажите, как официально отойти от дел, ведь моя фамилия до сих пор числится и в Налоговой и в Рег.палате, а я уже 3 года не член ЖСК.

n/a

  1. Следует уточнить, в чьей компетенции избрание председателя (согласно Уставу) вашего ЖСК? Председателя избирает общее собрание или председателя избирает правление?
  2. И в том, и в другом случае нужно созвать правление и подать заявление о снятии с себя полномочий председателя по причине... (указать причину). И предложить правлению принять дела.
  3. Если избрание председателя - в полномочиях правления, то правление должно избрать из своего состава председателя, либо временно возложить обязанности председателя на одного из членов правления.
  4. Если избрание председателя - в компетенции общего собрания членов ЖСК, то правление должно инициировать общее собрание членов ЖСК.
  5. Если исполнять обязанности председателя всё же некому, то можно нанять по трудовому договору/соглашению управляющего, который на основании договора и выданной ему доверенности будет исполнять ряд функций.
  6. Как только новый председатель будет избран, он должен уведомить налоговую инспекцию о мене лица, которое вправе без доверенности представлять интересы ЖСК. После внесения этих изменений в Единый реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), необходимо получить выписку из реестра и поменять банковские карточки.
  7. Право банковской подписи можно возложить на управляющего, если правление примет соответствующее решение.
     

Определение что конкретно необходимо отремонтировать принимают на ОСС. Кто определяет стоимость данных работ и объем, то есть сколько денег выделять из бюджета? В какой момент проводится оценка?
Нам в протоколе предлагают сразу написать некую сумму, а кто ее определил не известно.

Определение стоимости ремонтно-строительных работ производится исходя из перечня работ на основании строительных норм и расценок (СНиР) путем составления сметы в ценах текущего года. Смета, как и состав работ, утверждаются ОСС.

На основании утвержденной сметы должен производиться отбор подрядной организации, с которой заключается договор, смета является неотъемлемой частью такого договора подряда.
 

Согласно ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Таким образом, все собственники жилого помещения обязаны в силу закона нести расходы соразмерно своей доле.

В ЖСК-22 установлен прибор учета тепла и ГВС в марте 2004г. ИМ2300 изготовитель ОКБ "Маяк" Теплоснабжающая организация ТГК-9 не принимала показания по ГВС до декабря 2005года, ссылаясь на отсутствие правил учета в открытых системах ГВС. Издали технические условия, по которым нам доначисляют ГВС по формуле (считают, что у прибора нет учета при разборе ГВС менее 0,3м3) 0,3*(62-5)*368час. (счетчик при разборе менее 0,3м3 останавливается, так требуют тех. условия ТГК-9, это в основном время ночное, потому что явно жильцы в это время спят):1000=6,3Г/кал. нам доначисляют. В доме живет 160 чел.
В 60 квартирах; в том числе в 45 квартирах установлены приборы учета, по ним потребление экономичное, менее норматива на 1 чел. т.к. многие в летний период живут на даче или уезжают на определенные дни, на садовые участки и там готовят себе пищу.
ПОЛУЧАЕТСЯ: ЖИВЕМ СО СЧЕТЧИКОМ-ПЛАТИМ С ДОБАВКАМИ!!!
ИМЕЕТСЯ ЛИ НА ЭТОТ СЧЕТ РАЗУМНЫЙ СОВЕТ???

На наш взгляд технические условия, которыми руководствуется ТГК, противоречат действующему законодательству. В любом случае, требуется их детальное изучение. Но принцип закона в том, что при наличии прибора учета оплата производится по фактическому потреблению, т.е. по показаниям прибора учета.

Примерную учетную политику вы можете найти в ряде изданий (методических и практических пособиях), в частности, «Бухгалтерский учет и налогообложение ТСЖ, ЖК, ЖСК (методические рекомендации) И.А.Фельдман.» http://www.shgp.ru/article/a-3.html

В соответствии с п.14 ст. 155 ЖК РФ, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается.

Пользование земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется в соответствии с ЗЕМЕЛЬНЫМ КОДЕКСОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, в т.ч. главой 4 предусмотрено ОГРАНИЧЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СЕРВИТУТ).
Порядок использования земельного участка, пределы пользования, в том числе введение ограничений определяется на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Мы уведомили налоговую инспекцию о регистрации земельного участка МКД в общедолевую собственность. (Собственники указаны в списке) Далее налоговая инспекция должна выдавать квитанции на уплату налога каждому собственнику? В настоящее время сроки уплаты данного налога не изменились? 1/2 до 15.09.2009;1/2 до 15.11.2009? Налоговая инспекция Кировского района г. Перми по данной ситуации разъяснений не предоставила в момент представления документов.

Cледует направить письменный запрос в налоговую инспекцию с просьбой разъяснить порядок уплаты налога собственниками общего долевого имущества.
Возможно, уведомления об уплате налога будут высланы собственникам по почте.
 

В ЖСК-22 живет на 59,3м2 семья из 3чел. Квартира в собственности 10 дольщиков, в том числе семья из 6чел. (в ней 1 чел. умер); семья из 4 чел. была на воспитании в детдоме(3 чел. выпускники детдома, причем одна из девочек успела родить и оставить ребенка в родильном доме, претендовал на проживание в данной кв-ре 1 чел. брат детей, которому отняли стопу, он является инвалидом, остальные не живут в данной квартире,1 чел. готовится к выпуску (из письма руководителя детдома) Для уточнения расчетов по каждой семье по заявлению 1 чел. лицевой счет был заведен на каждого собственника. По данной квартире со стороны собственников никаких действий по определению размера долей после смерти бабушки не проводилось, да и не предвидится, настолько аморальный образ жизни они ведут: окна постоянно разбиты, водопровод в квартире неисправен, разбор ХВ ведут через стояк, ГВ не подсоединена с 2004 года, долг растет, по суду взимание долга безнадежно, почему мы не сможем их выселить? Данная квартира сможет обанкротить ЖСК-22 или во избежание банкротства жильцы будут платить начисленные данной квартире платеж?
ПРОСИМ ПОДСКАЗАТЬ ВЫХОД ИЗ ДАННОЙ СИТУАЦИИ!!!

Ситуация очень сложная, поскольку на единственное жильё не возможно обратить взыскание, а другой возможности возместить убытки в данном случае, видимо, нет.
Тем не менее, нужно проводить работу по взысканию задолженности: досудебную и затем направлять в суд. Вполне возможно, что собственники имеют право на субсидии и льготы, но для получения нужно производить соответствующие действия, чего эти люди, скорее всего, делать не будут.
И всё же – правление должно пытаться взыскать задолженность. По решению суда оформляйте исполнительное производство.
 

Как это правильно прописать (чтобы после принятия решения общего собрания, после передачи документации и расчетов от предыдущей УК или еще как-то?

Вступление договора в силу не обязательно связывать с передачей документации предыдущей управляющей компании. Скажем, по новым домам такого обстоятельства нет. Что касается посёлка, то можно определить, что договор вступает в силу в такой-то срок (скажем, не более 30 дней) с момента принятия решения общим собранием, если мы имеем в виду, что Решения собственников будут рассматриваться как факт подписания договора. Либо, если собственниками будет избрано полномочное лицо, то тогда договор вступит в силу с момента подписания. Поскольку процедура подписания существенно упроститься. Вопрос с передачей документации очень актуален, для этого нужно плотнее работать с администрацией.

Для этого мы включили в уведомление пункт повестки собрания: заключение (подписание) договора управления. В решении предусмотрели пункт:
«Заключить (подписать) договор управления многоквартирного дома с управляющей организацией, в соответствии с утвержденными условиями. Голосование «за» по данному вопросу предложенной повестки дня приравнивается к письменному согласию собственника на подписание договора управления с управляющей организацией. Датой подписания договора является дата подписания собственником решения».
Далее, в самом договоре, будет отдельный раздел – Порядок подписания Договора:
«Настоящий договор считается подписанным со стороны заказчиков, если его подписали заказчики, которым принадлежат в совокупности более пятидесяти процентов площади помещений в данном многоквартирном доме при наличии кворума общего собрания, предусмотренного действующим законодательством РФ, оформленного протоколом общего собрания, с одной стороны (акцепт), и подписью уполномоченного представителя управляющей организации, с другой стороны.

Теоретически договор может заключаться со всеми собственниками. Другое дело, если мы предполагаем, что подписанное решение является одновременно с этим и подписанием договора, то в решении должны быть следующие атрибуты, например: данное решение, является приложением к договору №…
Либо, решением общего собрания уполномочено лицо (из числа собственников), подписать договор от их лица.
В остальном формулировки могут предложенные формулировки.
Опять же, нужно понимать, что в случае нового дома (Верхние Горки), данный вариант собственниками может быть не принят. Там нужно обсуждать эти моменты с активом дома.
 

Кооперативу со всеми собственниками, и с обслуживающей организацией на предоставление этой услуги, или обслуживающей организации непосредственно с собственниками по поручению кооператива или без него.

Логичнее было бы, что бы все договора с собственниками заключил кооператив. Более того, если собственники – члены кооператива, то они по уставу несут все эти обязательства (опять же, нужно изучить устав). А обслуживающая организация заключает один договор с Кооперативом на передачу ему функций по управлению, содержанию, техническому обслуживанию и ремонту объектов общего имущества и на выполнение яда других услуг. К примеру, обслуживающая организация может взять на себя оказание услуг по ведению бухгалтерского учета и отчетности, в таком случае вправе будет управлять расчетным счетом Кооператива (т.е. осуществлять все банковские операции в целях своевременности платежей), вести расчеты с потребителями, работу с неплательщиками и т.д.

На наш взгляд, было бы правильнее взаимоотношения с собственниками иметь самому кооперативу. Это – более понятная схема, не вызывающая вопросов у собственников, поскольку общее имущество находится на балансе у кооператива, а общее имущество включает подводящие сети, насосное и прочее оборудование.
Коммунальные услуги будут состоять из двух частей:
Первая часть – коммунальные услуги, расходуемые самим потребителями – собственниками домов
Вторая часть – коммунальные услуги для содержания общего имущества и общественных нужд: электроосвещение улиц и общественного центра, вода на полив зеленых насаждений и уборку улиц и прочие.