Для финансирования запланированных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, необходимо определить доходы товарищества, которые послужат источниками финансирования запланированных затрат.

Согласно части 2 статьи 151 Жилищного кодекса средства товарищества собственников жилья состоят из:

• обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
• доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
• субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
• прочих поступлений.

Как рассчитать, какими средствами товарищество собственников жилья будет обладать в следующем году?

Как спрогнозировать поступление доходов?

Рассчитывая первый вариант сметы доходов, не обязательно задумываться о прогнозе денежных потоков, - это только усложнит расчет.

Для начала рекомендуется использовать данные о доходах за текущий (предыдущий по отношению к следующему) период, в том числе сведения о ежемесячных и разовых взносах и платежах, доходах от хозяйственной деятельности и прочих доходах.

Если в текущем году товарищество не занималось хозяйственной деятельностью, например, не сдавало в аренду подвал, но планирует это делать в следующем году, расчет доходов стоит основывать на данных о рыночной стоимости аренды на аналогичные помещения в текущем году.

Некоторый прогноз на следующий период, вероятно, можно сделать по таким статьям дохода, как субсидии из бюджетов (этот вопрос регулируется законодательными и нормативными актами), получение займов и инвестиций (как правило, такие вопросы обсуждаются загодя), и доходы от процентов от хранения средств на банковском депозите (процентная ставка, как правило, не меняется в течение действия договора с банком).

В состав доходов товарищества собственников жилья могут включаться:

• ежемесячные взносы членов товарищества, связанные с оплатой управления, содержания и ремонта общего имущества
• ежемесячная плата собственников помещений, не являющихся членами товарищества, за управление, содержание и ремонт общего имущества по договору с ТСЖ
• разовые целевые взносы/платежи по решению общего собрания членов ТСЖ (собственников помещений)
• целевые поступления из бюджетов всех уровней,  бюджетов государственных внебюджетных фондов
• доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья
• ежемесячные платежи собственников за коммунальные услуги
• прочие доходы

Пример сметы доходов ТСЖ приведен ниже.

1. Ежемесячные взносы членов товарищества, связанные с оплатой управления, содержания и ремонта общего имущества.

2. Ежемесячная плата собственников помещений, не являющихся членами товарищества, за управление, содержание и ремонт общего имущества по договору с ТСЖ

Все собственники и наниматели помещений в многоквартирном доме обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1 статьи 153 Жилищного кодекса).

Члены товарищества собственников жилья  вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонты общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном товариществом (часть 5 статьи 155 Жилищного кодекса).

Собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья (часть 6 статьи 155 Жилищного кодекса).

Размер ежемесячных взносов, вносимых членами товарищества, НЕ может отличаться от размера платежей, вносимых другими собственниками помещений в многоквартирном доме, которые членами ТСЖ не являются.

Если в доме есть неприватизированные муниципальные или государственные жилые помещения, а также нежилые помещения, принадлежащие муниципалитету или государству, то обязательства перед товариществом по внесению взносов или платы за помещение и коммунальные услуги несет собственник – орган местного самоуправления или соответствующий орган власти.

Жилищный кодекс (статья 137 часть 1 п.3) устанавливает, что товарищество собственников жилья вправе устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Это означает, что муниципалитет должен участвовать в общих расходах дома на содержание и ремонт в тех же размерах, которые установлены товариществом для остальных собственников помещений.

Согласно законодательству, наниматели муниципальных или государственных жилых помещений и арендаторы нежилых помещений в многоквартирном доме вносят плату за содержание и ремонт и плату за коммунальные услуги наймодателю.

Однако на практике часто товарищества заключают соглашения с органами местного самоуправления с тем, чтобы наниматели вносили плату непосредственно на счет ТСЖ.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ такой вариант считается исполнением обязательства лица третьим лицом (статья 313): это означает, что обязательства и ответственность перед ТСЖ по-прежнему сохраняются за муниципалитетом, но исполняются эти обязательства нанимателями. При этом если размер платы за содержание и ремонт меньше, чем размер платы, установленный товариществом, оставшаяся часть платы должна вноситься органом местного самоуправления или соответствующим органом власти в согласованном с товариществом порядке.

В смете платежи, вносимые нанимателями, должны учитываться как взносы и платежи собственника – муниципалитета.

3. Разовые целевые взносы/платежи по решению общего собрания членов ТСЖ (собственников помещений).

Помимо взносов членов Товарищества и платежей собственников – нечленов ТСЖ, которые выплачиваются товариществу ежемесячно, на практике часто встречается использование специальных разовых взносов и платежей.

Разовые взносы и платежи, как правило, имеют целевой характер, и могут устанавливаться решением общего собрания членов ТСЖ.

Однако поскольку обычно разовые взносы устанавливаются для проведения тех или ремонтов или замены элементов общего имущества, и сумма разовых сборов превышает размер ежемесячных платежей,  лучше проводить такие решения через общее собрание собственников помещений. В этом случае обеспечивается участие всех собственников, в том числе, не являющихся членами ТСЖ.

4. Целевые поступления из бюджетов всех уровней,  бюджетов государственных внебюджетных фондов

Эта статья доходов товарищества может включать:

• субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг из регионального/местного бюджета. Например, в Москве сохраняются субсидии, которые выплачиваются из городского бюджета на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с постановлением  Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации»;
• возмещение средств на предоставление гражданам мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (льгот) из бюджетов всех уровней;
• субсидии на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, например, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

5. Доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья

Направления хозяйственной деятельности, которой может заниматься товарищество собственников жилья, установлены частью 2 статьи 152 Жилищного кодекса: это обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

ТСЖ, как и любая некоммерческая организация, вправе осуществлять хозяйственную (предпринимательскую деятельность), только если это служит достижению целей, предусмотренных уставом (часть 1 статьи 152 Жилищного кодекса).

Соответственно, доходы от такой деятельности направляются на достижение этих целей, например, для оплаты общих расходов или в специальные фонды (часть 3 статьи 152 Жилищного кодекса).

Определение направлений использования средств относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ (пп. 7 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса).

Доходы от деятельности по обслуживанию, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в многоквартирном доме учитываются в смете в других статьях: как доходы от взносов членов ТСЖ (целевые доходы, связанные с уставной деятельностью) и доходы от платежей собственников – нечленов ТСЖ (доходы, получаемые по договору).

Строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме – это деятельность, которой товарищества в существующей застройке занимаются чрезвычайно редко, поскольку, во-первых, в ней обычно нет потребности, во-вторых, она требует больших инвестиций и специальной управленческой квалификации, и в третьих, связана с большими неудобствами для собственников – жителей дома.

На практике изредка встречаются случаи, когда товарищества проводят реконструкцию своих домов с увеличением этажности (надстройка мансард), когда создаются дополнительные помещения.

Доходы от их продажи, - если товарищество выступало инвестором реконструкции, - поступают на счет товарищества.

Наиболее часто встречающиеся виды доходов, которые товарищества собственников получают от хозяйственной деятельности, это:

• доходы от сдачи в аренду объектов/частей общего имущества, включая земельный участок;
• доходы от предоставления в пользование отдельных частей общего имущества.

Напомним, что в процессе деятельности товарищества доходы от хозяйственной деятельности (кроме целевых взносов собственников, связанных с возмещением расходов на содержание, текущий и капитальный ремонты общего имущества в многоквартирном доме, а также на оплату коммунальных услуг), подлежат отдельному финансовому и бухгалтерскому учету и учитываются при налогообложении. При упрощенной системе налогообложения, в отличие от общей системы налогообложения, не уплачивается НДС и налог на прибыль.

Многие ТСЖ, находясь на общей системе налогообложения могут получить льготу в виде освобождения от уплаты НДС, подав соответствующее заявление.

6. Ежемесячные платежи собственников помещений за коммунальные услуги.

Платежи собственников помещений (в том числе помещений, находящихся в муниципальной или государственной собственности), включают в себя платежи за:

• отопление
• холодное водоснабжение
• горячее водоснабжение
• водоотведение
• электроснабжение
• газоснабжение

7. Прочие доходы товарищества могут включать:

• спонсорскую и добровольческую помощь, пожертвования
• средства, полученные по договорам кредита или займа
• инвестиционные средства
• доход от процентов за хранение средств на банковском депозите
• пени и штрафы в пользу товарищества
• остатки финансовых средств с прошлых лет

Пример сметы доходов товарищества собственников жилья