Лунева Т. Р., председатель правления ЖСК №1, член Совета Пермского клуба председателей ТСЖ/ЖСК «Большая 10-ка», Пермь

Сотонина Ольга Владиславовна, Председатель ТСЖ «Городок чекистов К2», г. Екатеринбург

Левинский Виктор Павлович, Председатель правления ТСЖ «Гвардейский», г. Красноярск

Соболева Н. Ю., председатель правления ТСЖ «Содружество», Пермь

Людмила Иосифовна Белогубкина, председатель правления ТСЖ «Сосновка», г. Пермь

Игорь Валерьевич Лабо, председатель ТСЖ «Кольцевая, 82», г. Тверь

Елена Владимировна Плешкова, ЖСК № 69, г. Пермь

Гилев Александр Анатольевич, председатель правления ТСЖ «Снайперов 3», г. Пермь

Макаренко Владимир Алексеевич, председатель правления ТСЖ «Лесной», капитан Клуба «Большая 10-ка», г.Пермь

Гилев Александр Анатольевич, председатель правления ТСЖ «Снайперов-3», г. Пермь

Зоя Васильевна ЗАВОРОВСКАЯ, председатель ТСЖ «Ногина, 7», Тверь

Александр Трофимович Балесный, ТСЖ «Студенческий переулок, г. Тверь

Иванова Светлана Ивановна, председатель ТСЖ, Пермь

В. Б. Сокова, председатель ЖСК-92, Тверь

Пинчуков Андрей Петрович, председатель правления ТСЖ "Советская 24", г. Кострома

Шевченко Николай Александрович, председатель правления ТСЖ «ЖК «Кристалл», г. Пермь

Агеева Татьяна Александровна, председатель ТСЖ 413, г. Нижний Новгород

Толчин Андрей Евгеньевич,  Председатель ТСЖ  «1А», г. Нижний Новогород

Овчинникова Татьяна Сергеевна, управляющая ТСЖ «Вече», г. В. Новгород

Об энергоаудите жилых домов

 

Закон № 261 «Об энергосбережении…» предусматривает добровольный энергоаудит и паспортизацию жилых домов. Исключение составляют вновь построенные, реконструированные и прошедшие капитальный ремонт здания. И при подготовке закона эксперты указывали на ЖКХ как на сферу, имеющую наибольший потенциал для экономии энергии в РФ.

По разным оценкам, суммарные тепло -потери в коммунальном хозяйстве достигают 40%. Основная часть потерь приходится на изношенные инженерные сети и на ограждающие конструкции с низкими показателями теплозащиты.

Зарубежный опыт реновации жилых домов подтверждает, что проблема избыточного потребления энергоресурсов решаема экономически и технически. Но для достижения результата нужно представлять уровень энергопотерь, понимать, почему уходит тепло, как утеплять наружные конструкции и какие материалы и инженерные решения применять.

По мнению экспертов по международным стандартам энергоэффективности домам советской постройки была бы присвоена категория D, в лучшем случае, а скорее E, что означает наиболее высокий уровень теплопотерь.

В соответствии с законодательством, энергопаспортизация домов старой постройки необходима только в случае проведения реновации или капитального ремонта. Но алгоритм создания энергопаспорта дома несовершенен. Энергоаудитор проводит работы в большей степени на документальном уровне, в его полномочия не входит экспертная оценка объекта паспортизации: например, качества выполненных работ или соответствия используемых и декларируемых материалов. Кроме того, законодательством не определено, за счет каких средств управляющая компания может провести энергопаспортизацию зданий.

Предлагаемый Минрегионом указатель класса энергоэффективности многоквартирного дома мало что значит для проживающего там человека, так как один и тот же класс энергопотребления имеет диапазон 15–40% и более.

Например, в зарубежном варианте указатель класса энергетической эффективности, установленный на фасаде здания, содержит данные о количестве декалитров потребляемого топлива на единицу объема здания в год. Здания одного и того же класса могут по-разному потреблять энергию и, следовательно, иметь разную потребительскую стоимость. В нашем случае предполагается обозначить только класс энергоэффективности.

Энергопотребление за пять лет между процедурами пересмотра паспортных данных может как увеличиться, так и уменьшиться. Непонятно, на что следует ориентироваться собственнику, как увязать данные энергетического паспорта, стоимость своей квартиры и возможные предстоящие затраты на энергосбережение?

Как отмечают эксперты, новая редакция 261-ФЗ, которая уже прошла первое слушание в Госдуме, предусматривает обязательное энергетическое обследование многоквартирных домов.

Проблемы на подступах к энергоаудиту

Некоторые энергоаудиторские компании выполняют если не полный, то частичный инструментальный аудит жилых домов, связанный с диагностикой ограждающих конструкций и инженерных систем, установкой дополнительных регулировочных устройств в системах отопления и другими энергосберегающими мероприятиями, которые позволили бы достичь сразу двух целей.

С одной стороны, в случае реализации рекомендуемых мероприятий аудит сможет решить экономический вопрос снижения коммунальных платежей, с другой – повысить качественный уровень жилья.

Для жилых домов пользы от оформления энергетического паспорта немного: в нем рекомендованы хорошо известные и понятные типовые мероприятия, срок окупаемости которых составляет не более 5 лет. Для жилых домов наиболее эффективным может стать отчет, предусмотренный пунктом 3 статьи 15 264-ФЗ. В отчете детально расписаны все мероприятия по инструментальному неразрушающему контролю, например, тепловизионная съемка конструкций и систем здания, обследование системы отопления с помощью ультразвукового расходомера жидкости, вентиляции с помощью анемометров, проверки качества поставляемой электроэнергии при помощи электроанализатора и многие другие. Не секрет, что управляющая организация редко владеет информацией о проведенных за период эксплуатации энергосберегающих мероприятиях и о достигнутом в результате эффекте.

Обследование здания, на которое есть полная проектная документация, скорее исключение из правил. Если речь идет о зданиях, построенных в 60–80-е годы, то в работе обычно приходится опираться на типовой проект, который не содержит исчерпывающей картины по конструктивным и теплоизоляционным особенностям дома.

 С технической точки зрения многоквартирные жилые дома – это несложный объект, здесь нет ни долгих производственных циклов, ни серьезного технологического оборудования. Основная проблема энергоаудита такого здания – собрать у заказчика все необходимые документы. Зачастую они просто утеряны. Для аудиторской компании иметь корректную исходную информацию – это уже 50% успеха. Еще одна трудность состоит в том, что в жилых домах не ведется раздельного учета энергоресурсов. Например, электроэнергии, расходуемой на освещение и на работу лифтового оборудования.

Сложность проведения энергоаудита состоит прежде всего в том, что по законодательству обследование и реализацию энергосберегающих мероприятий можно проводить только с согласия собрания жильцов. Во-вторых, некоторые рекомендованные мероприятия просто не могут быть реализованы – нельзя заставить собственников квартир тратить средства на установку энергосберегающих окон или терморегулируемых клапанов.

Иная ситуация в ТСЖ, где жильцы сами несут ответственность за установку энергосберегающих устройств, а председатели ТСЖ или управляющих компаний понимают, что именно нужно сделать, чтобы снизить энергозатраты здания. Они реализуют эти мероприятия за счет резервных средств, не дожидаясь энергетического обследования.

Некоторые из этих мероприятий лежат на поверхности, что подтверждает опыт эксплуатации одинаковых зданий одного времени постройки, в которых затраты на потребляемую энергию могут отличаться в разы.

Эффект достигается простыми и доступными средствами – заменой на лестницах старых окон на стеклопакеты, управляемого освещения, установкой погодозависимой автоматики, утеплением теплопроводных труб и другими способами.

В первую очередь энергоэффективность зависит от качества постройки дома и качества применяемых материалов и выполнение жильцами и управляющей компанией правил эксплуатации и содержания общего имущества дома. При прочих равных условиях, чем старше дом, тем больше вероятность, что энергопотери в нем будут больше.

Возможности инструментального контроля

Энергоаудит дома начинается со сбора исходных данных о состоянии теплоэнергетического хозяйства. Они должны содержать теплотехнические характеристики стен, перекрытий, окон, дверей. Выполняется обмер наружных поверхностей отапливаемой части здания, выделяются площади оконных проемов, устанавливается состав каждого наружного ограждения и рассчитывается его приведенное сопротивление теплопередаче.

Итоги энергоаудита содержат также информацию об энергопотребляющих системах здания, системе отопления, номинальной и фактической мощности, средствах авторегулирования.

При централизованной системе снабжения для системы горячего водоснабжения измеряются температура и давление воды в подающем трубопроводе на вводе в здание и температура воды в циркуляционных стояках секционных узлов перед подключением их к магистрали. Необходимы также данные о состоянии внутреннего микроклимата в помещениях, замер кратности воздухообмена, температуры и влажности.

Современные методы и средства неразрушающего контроля позволяют провести обследования и определить ресурсопотребление практически всех элементов жилого дома.

С помощью тепловизора в реальном времени можно с точностью до 0,1 °C получить картину распределения температуры на поверхности объекта. После компьютерной обработки данных оценивается температурный режим и плотность теплового потока через ограждающие конструкции, определяются места интенсивных теплопотерь.

Эти данные позволяют просчитать, устранить выявленные дефекты и рассчитать параметры дополнительного утепления. Типичные «слабые места», через которые происходит утечка тепла из дома, - это стыки стеновых панелей, оконные и дверные проемы, цоколь, подвальные окна, температурные швы на кровле здания, участки трубопровода с некачественной или отсутствующей теплоизоляцией.

Например, если на термограмме видна большая потеря тепла через окно подъезда, может быть выявлено множество возможных причин: стоит старое окно с деревянной рамой, не отвечающее современным требованиям энергоэффективности, или установлен современный стеклопакет, но он сломан, или окно просто не закрывается. Потери тепла происходят не только через ограждающие конструкции здания, большая часть тепла «уходит» не по назначению через примыкания различных конструктивных элементов, недостаточную или отсутствующую теплоизоляцию по чердакам, трубопроводам и швам.

Итоги тепловизионной съемки позволяют внести коррективы в планы текущего ремонта, запланировать работы по улучшению показателей энергоэффективности жилого дома.

На основе полученных результатов съемки и детального экспертного осмотра определяются виды и количество работ, необходимых для уменьшения потерь тепла, а также затраты на энергосберегающие мероприятия.

Для некоторых жилых зданий некоторые рекомендации по итогам аудита могут быть или слишком дороги, либо трудновыполнимы. Например, установка устройства приточно-вытяжной вентиляции с механическим побуждением и рекуперацией тепла может быть нецелесообразной, так как срок окупаемости устройства большой.

Как показывают исследования, в квартирах с герметичными окнами и дверями требуемый воздухообмен не соблюдается, скорость потока воздуха у вентиляционной решетки намного меньше нормы или полностью отсутствует, иногда создается обратная тяга.

Но в ряде случаев рекомендации по итогам аудита позволяют избавиться от наболевших проблем, например, от образования наледи и сосулек на крышах. Можно провести тепловизионную съемку трубопроводов и перекрытий между чердаком и последним этажом, выявить места утечек тепла, утеплить конструкции и трубы, обеспечить необходимое количество продухов на крыше в объеме 1/300 от площади кровли. Тогда в чердачном пространстве будет поддерживаться вентиляция и минимальная температура в зимнее время.

Эксперты утверждают, что действия по энергосбережению нужно начинать с системы теплоснабжения: при стоимости 1 Гкал от 1 000 до 1 500 рублей достаточно правильно сбалансировать систему, снизить потери в трубопроводах и рационально распределить тепловую энергию по всем помещениям здания, чтобы потребитель получил реальный экономический эффект.

Например, д ля пятиэтажного жилого дома 507-й серии с 2–4 подъездами максимальная нагрузка по договору теплоснабжения составляет 0,7–0,9 Гкал /час. С учетом поправок на температуру наружного воздуха и холодной воды теплоснабжающая организация выставляет абоненту счет на 200–250 тыс. рублей ежемесячно.Если поставить узел учета тепловой энергии, заменить третью задвижку на регулирующую, установить регулятор давления и настроить регулятор температуры, можно получить экономию до 20%. Соответственно ежемесячная экономия составит 40–50 тыс. рублей или 400– 500 тыс. рублей в год. Это позволит использовать сэкономленные средства для реализации более долгосрочных проектов по энергосбережению.

Сам себе энергоаудитор

Специалисты утверждают, что сегодня каждый желающий может за доступную сумму заказать энергетическое обследование своей квартиры или дома.

За рубежом проводить энергоаудит дома или квартиры, который планируется купить или снять, – это обычная практика. В России с каждым годом все чаще жители вновь приобретенных коттеджей или квартир с наступлением зимы начинают испытывать одни и те же проблемы: промерзают стены, чувствуется сырость, появляется плесень на стенах, плохо работает отопление или вентиляция. В этом случае, необходимо обследование, в первую очередь, тепловизионная съемка, которая позволит выявить проблемные места и дать точные рекомендации по их устранению.

Причины недостатков строительства могут быть разными. Для стеновых конструкций - это, как правило, некачественная сборка элементов, дефекты строительных материалов, применение утеплителя с пониженными теплоизоляциоными свойствами или временной износ утеплителя. Для оконных створок – низкое качество используемых материалов или их повреждение, а также неотрегулированная оконная арматура.

Вопросы некачественного строительства сегодня особенно волнуют покупателей малоэтажного жилья, которое не подпадает ни под действие Закона «Об энергосбережении», ни под контроль органов Стройнадзора.

Энергоэффективность любого дома во многом зависит от продуманной и тщательно соблюдаемой технологии строительства. Стоит только отступить от соблюдения технологии в пользу «экономии», как появляются незначительные, на первый взгляд, энергетические прорехи, которые в итоге складываются в приличные для кошелька и здоровья потери.

В идеале, любой застройщик, заинтересованный в подтвержденном качестве продаваемого жилья, должен заказывать энергетический, или, как минимум, тепловизионный паспорт дома. Но на практике - нет закона, который обязывает застройщика сдавать заказчику объект только после проведения тепловизионной съемки. По сути, тепловизионная съемка на стадии приемки становится удобным способом выявить недостатки жилья и выставить претензии к застройщику до стадии полного расчета и отстаивать свои интересы вплоть до искового заявления в суд. Поэтому собственнику необходимо проявлять инициативу.

Полный текст статьи см.: stroypuls.ru/vipusk/detail.php

Изменения в правилах предоставления коммунальных услуг, вступивших в силу с 1 сентября 2012 года, устанавливают, что жильцы платят за фактическое потребление объема ресурсов по данным общедомовых и  индивидуальных приборов учета. Что становиться дополнительной мотивацией для руководителей ТСЖ и ЖСК, чтобы задуматься о повышении энергоэффективности собственных домов: об энергосбережении зданий и установке автоматизированных систем сбора показаний приборов учета потребления ресурсов в МКД.