О необходимости внесения изменений в Жилищный кодекс

И.А.Фельдман,

профессор кафедры экономики и предпринимательства МИИГАиК,

председатель Экспертного совета по методологии бухучета в некоммерческих организациях

Института профессиональных бухгалтеров и аудиторов России,

член Экспертного совета при Комитете Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.

Уважаемые коллеги!

     Я обращаюсь ко всем, кому не безразлично нынешнее состояние жилищной сферы и жилищного законодательства, с призывом  сосредоточить наши общие усилия на главном. А таким главным сегодня является - убрать нелепости и противоречия из жилищного законодательства. Это будет достигнуто, если мы добьемся, чтобы восторжествовали следующие очевидные принципы:

     1. Коммунальные услуги оказывают те, кто их производит. У услуг иного не бывает.

     2. Исполнителем коммунальных услуг является тот, кто их оказывает.

   3. Никаких поставок ресурсов в направлении ТСЖ, ЖСК, управляющих организаций, как и в направлении домов с непосредственным управлением, - не существует.

     4. В домах, управляемых ТСЖ или ЖСК, отношения собственности не зависят от членства или не членства в жилищном объединении.

     5. Принятые в законодательстве термины и определения должны соответствовать реальной действительности.

Для этого в первую очередь необходимо устранить из Жилищного кодекса ряд проникших туда правовых нелепостей.

     Первая нелепость – это навязывание всем ТСЖ, ЖСК и управляющим организациям (УО) функции предоставления коммунальных услуг (ч. 1 ст. 135, ч. 2.2 ст. 161, ч. 2.3 ст. 161, ч. 11 ст. 161), независимо от того, располагают они или нет производственными объектами, с помощью которых можно реально оказывать коммунальные услуги (тепловыми пунктами, бойлерными, скважинами, насосными станциями и т.п.).

     Обычно ТСЖ, ЖСК и УО таких объектов не имеют, и их роль сводится лишь к обеспечению предоставления коммунальных услуг: они содержат в надлежащем порядке соответствующую инфраструктуру общего имущества. В этих случаях коммунальные услуги предоставляют не ТСЖ, не ЖСК, не УО, а ресурсоснабжающие организации (РСО).

     Вторая нелепость – это вымысел о том, что РСО поставляют ТСЖ, ЖСК, УО в виде товаров некие «ресурсы, необходимые для оказания коммунальных услуг» (ч. 6.2 ст. 155, ч. 10 ст. 161, ч. 3 ст. 165, ч. 4 ст. 165). 

     В реальной действительности процесс оказания коммунальных услуг не сопровождается поставкой (продажей) товаров. Реализация товара – это переход права собственности на товар от одного лица к другому лицу (ст. 454, 455 ГК РФ, ст. 39 НК РФ). В ходе оказания коммунальных услуг никакого перехода права собственности на воду, тепло, газ, электроэнергию нет. Поэтому нет никаких оснований признавать их товарами и называть ресурсами. В жилищной сфере РСО реализуют не ресурсы, а коммунальные услуги.

     Концепция продажи «ресурсов» привлечена для единственной цели – обоснования надуманной, но очень выгодной для РСО схемы, при которой ТСЖ, ЖСК, УО приобретают ресурсы и затем, как бы расходуя их, оказывают коммунальные услуги гражданам.

     Называть ресурсами поступающие в многоквартирный дом воду, газ, тепло, электроэнергию – значит демонстрировать экономическое невежество. Экономические ресурсы – это то, что предназначено для производства. Они всегда превращаются в товары, работы, услуги. Когда вода используется для производства водки, то она представляет собой материальный ресурс. Когда электричество вращает производящий товары станок или освещает производственный цех, то оно является ресурсом. Но в нашем случае вода, газ, электричество ни во что не превращаются, а потребляются. Они представляют собой конечный этап – элементы коммунальных услуг. Ведь не покупаем же мы, например, воду, когда нам оказывают услугу мойки автомобиля.  

     Третья нелепость - это норма, понуждающая ТСЖ, ЖСК, УО заключать договоры с РСО, исключающая возможность собственников заключать с ними прямые договоры (ч. 12 ст. 161). Это одна из серьезных болевых точек нынешнего ЖКХ, вызывающая массовые протестные настроения. Деньги им напрямую (без договора) собственники платить могут (ч. 7.1 ст. 155), а заключить договор – нет!

     У собственников помещений должна быть возможность и должно быть право решать, какой вариант им более подходит: заключение договора между ресурсоснабжающей организацией и товариществом (кооперативом) или заключение прямых договоров между ресурсоснабжающей организацией и собственниками.   

     Четвертая нелепость - это явное противоречие между обязанностью собственников выбрать один из способов управления (ч. 2 ст. 161) и предоставляемой возможностью ТСЖ (ЖК, ЖСК) заключать договор управления (п. 1 ч. 1 ст. 137).

ТСЖ (ЖК, ЖСК) – это уже способ управления. Если при этом нанимают управляющую организацию, то получается конгломерат, нанизывание одного способа на другой, что входит в противоречие с нормой ч. 2 ст. 161 ЖК РФ и неизбежно приводит к вырождению ТСЖ (ЖК, ЖСК).

     ТСЖ (ЖК, ЖСК) должны и вполне могут в любом случае оставлять за собой функцию управления, а с управляющей организацией заключать не договор управления, а договор содержания и ремонта общего имущества (договор технического обслуживания).

     Пятая нелепость – это искусственно навязываемое различие между членами и не членами ТСЖ (ЖК, ЖСК) в вопросах содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме (части 5 и 6 ст. 155). Из-за этого возникают частые конфликтные ситуации.

     Между собственником помещения и ТСЖ (ЖК, ЖСК) отсутствуют отношения купли-продажи независимо от того, является ли собственник членом жилищного объединения или нет (это легко доказывается). Поэтому у всех собственников расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, носят одинаковый экономический характер - это взносы, а не платежи. Бремя расходов любого собственника определяется не членством, а долей в праве собственности на общее имущество.   

     Для устранения этих нелепостей необходимо внести в ЖК РФ изменения, конкретный перечень которых приведен в таблице.

Файл: 

Таблица изменений