Вопрос-Ответ - Долевая собственность
Должна ли муниципальная энергоснабжающая организация, на балансе которой находится участок транзитных магистральных теплотрасс, проходящих и разветвляющихся в техподполье МЖД, заключить договор аренды техподполья - общего имущества собственников МЖД, с собственниками МЖД?
Для того, чтобы заключить договор аренды какого-то имущества, необходимо иметь свидетельство на право собственности, поскольку договор аренды имущества может заключить лишь собственник имущества, либо уполномоченное им лицо. Регистрация прав на общее имущество многоквартирного дома не требуется, поскольку такое имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона, но при предъявлении требования к энергоснабжающей организации о заключении такого договора, могут возникнуть сложности.
В вашем случае необходимо:
- Иметь утвержденный документ, согласно которому данное конкретное имущество включено в состав общего имущества многоквартирного дома.
- Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определить порядок и условия использования общего имущества (тех.подполья)
- После чего обратиться в ресурсоснабжающую организацию о заключении договора на использование общего имущества в МКД.
Может ли собственник квартиры, не член ТСЖ, обжаловать решение общего собрания, а точнее один из пунктов договора о создании ТСЖ, если он принят в 2003г (это касается распределения долей ), а узнал он о его формулировке в 2010г, уже после покупки квартиры? Долевая собственность, согласно договора о создании, распределена следующим образом: одна доля - одна квартира, независимо от количества проживающих в квартире. При расчете так же, не учтена общая площадь жилых помещений, а нежилые помещения вообще не брались в расчет. Таким образом, собственники нежилых помещений вообще не участвуют в расходах по содержанию многоквартирного дома со встроенными гаражами и придомовой территорией. Расходы распределяются только среди собственников квартир (не зависимо от их площади).
Если такой расчет применяется при распределении затрат на содержание общего имущества и в настоящий момент то рекомендуем вам следующий порядок действий:
Вы можете составить свой расчет распределения долей, исходя из действующего законодательства, представить его в ТСЖ и потребовать произвести перерасчет ваших затрат согласно представленному расчету. В случае, если Вам откажут в применении предлагаемого расчета по распределению долей, сославшись на решение общего собрания 2003 г.,
Вы вправе обжаловать это решение в суд, т.к. оно противоречит ЖК РФ ст.37 п.1.
У нас 5-ти этажный дом. Большой пустой 6-ой этаж-чердак. Собственники сделали там небольшие кладовки. Дез потребовал все размонтировать и убрать. ТСЖ в нашем доме было организованно на стадии строительства дома. Правомерны ли действия ДЕЗа, если по законодательству прилегающие территории принадлежат ТСЖ.
Давайте разберемся по порядку. Ведь порядок должен быть во всём.
Первое, что нужно уяснить, утверждено ли у вас общим собранием собственников описание общего долевого имущества вашего многоквартирного дома. И входит ли данный чердак в утвержденный состав общего имущества.
Вопрос второй: определен ли общим собранием собственников порядок использования данного имущества.
Третье: всякое переустройство (а в данном случае – перепланировка или переоборудование) должно производиться в установленном порядке на основании имеющегося разрешения. Даже если это переустройство осуществляется в помещении, являющимся общим имуществом многоквартирного дома.
Четвертое: ДЕЗ имеет ровно столько прав, сколько записано в договоре между вашим ТСЖ и ДЕЗом, осуществляющим услуги, прописанные в данном договоре.
Поэтому, изучите договор – это самое простое в вашем случае. Но и не забудьте выполнить все три предыдущих правила.
В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации в структуру платы за жилое помещение для нанимателя жилого помещения, как и для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя, в том числе, плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, стоимость технического обслуживания ВДГО, входящего в состав общего имущества дома, подлежит включению в плату за ремонт и содержание жилья, которая утверждается органами местного самоуправления из расчета на квадратный метр занимаемой площади.
В соответствии с частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, в том числе на техническое обслуживание и ремонт ВДГО.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, в соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем на год.
В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее - «Правила»), определяющими требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, ответственность за техническое состояние внутренних устройств газоснабжения, являющихся частью инженерного оборудования жилищного фонда, и контроль за соблюдением правил пользования газом возложена на пользователя и организацию по обслуживанию жилого фонда.
В соответствии с указанными Правилами собственник жилищного фонда или уполномоченная им обслуживающая организация осуществляет организацию эксплуатации жилищного фонда, включающую в себя техническое обслуживание и ремонт инженерных систем зданий.
Техническое обслуживание и ремонт инженерных систем зданий включает в себя диспетчерское и аварийное обслуживание, осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт. При этом организация по обслуживанию жилищного фонда должна своевременно заключать договоры со специализированными организациями на техническое обслуживание и ремонт (в том числе замену) внутренних устройств газоснабжения.
Необходимо также отметить, что указанные Правила являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.
Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации устанавливает правила предоставления коммунальных услуг гражданам.
Пунктом 92 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 № 307, определено, что исполнитель (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги) осуществляет газоснабжение потребителя при наличии у него отвечающего газопринимающего устройства, внутреннего газопровода и другого необходимого внутридомового газового оборудования.
При этом пунктами 93 и 95 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам обязанность обеспечения надлежащего технического состояния и безопасной эксплуатации внутридомового газового оборудования возлагается на потребителей, а также на привлекаемых ими исполнителей и иных лиц в соответствии с договорами, с целью обеспечения содержания и ремонта внутридомового газового оборудования.
Таким образом, в соответствии с действующим законодательством затраты на обслуживание внутридомового газового оборудования должны включаться в оплату жилья и не могут входить в структуру розничной цены на газ ни в качестве составляющей тарифа на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям, ни в качестве отдельной части розничной цены на природный газ, реализуемый населению.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет собственник данного имущества.
Обслуживанием электросчетчиков в местах общего пользования (на лестничных клетках и площадках) должна заниматься организация, имеющая их на своем балансе. Это может быть ЖЭК, ТСЖ либо энергоснабжающая организация.
Какой тариф применяется при оплате за электроэнергию на лестничных площадках и в подвалах жилых многоквартирных домов?
Электроэнергия на общедомовые нагрузки (освещение лестничных площадок, подвалов, входов в жилые дома и т.д.) отпускается по тарифам для населения по тарифу, по которому оплачивают электроэнергию проживающие в этих домах граждане
Нужно ли повторно платить за технологическое присоединение к электросетям объектов малого бизнеса, если у него сменился собственник?
В соответствии с п. 1 ст. 26 Федерального закона от 26.03.2003 г. № 35-ФЗ, технологическое присоединение к объектам электросетевого хозяйства энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам (далее также - технологическое присоединение), осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и носит однократный характер, а плата по договору об осуществлении технологического присоединения взимается однократно с возможным условием об оплате выполнения отдельных мероприятий по технологическому присоединению. В случае изменения формы собственности или собственника объектов, в отношении которых осуществлено техническое присоединение к электрическим сетям, без одновременного увеличения присоединения мощности плата повторно не взимается.
Согласно с. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором
Возникает вопрос, каким образом общее имущество собственников – подвал оказался в частной собственности?
В силу закона общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам по праву общей долевой собственности.
К сожалению, нередки случаи, когда в предшествующее время по тем или иным основаниям происходило отчуждение такого имущества, в том числе и подвалов.
В судебной практике все больше встречается примеров признания таких сделок незаконными.
При создании Товарищества инициатор (инициативная группа) общего собрания обязаны уведомить всех собственников о проведении общего собрания, в том числе и данного собственника. При подсчете голосов следует учитывать и долю этого собственника (количество голосов, приходящихся на его долю).
Но это не мешает в дальнейшем выяснить правомерность приобретения данного помещения в собственность.
Восстанавливать права всех собственников на данное имущество надлежит в судебном порядке.
...общего имущества дома, если стоят счетчики на газ?
В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации в структуру платы за жилое помещение для нанимателя жилого помещения, как и для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя, в том числе, плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, стоимость технического обслуживания ВДГО, входящего в состав общего имущества дома, подлежит включению в плату за ремонт и содержание жилья, которая утверждается органами местного самоуправления из расчета на квадратный метр занимаемой площади.
В соответствии с частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, в том числе на техническое обслуживание и ремонт ВДГО.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, в соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем на год.
В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее - «Правила»), определяющими требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, ответственность за техническое состояние внутренних устройств газоснабжения, являющихся частью инженерного оборудования жилищного фонда, и контроль за соблюдением правил пользования газом возложена на пользователя и организацию по обслуживанию жилого фонда.
В соответствии с указанными Правилами собственник жилищного фонда или уполномоченная им обслуживающая организация осуществляет организацию эксплуатации жилищного фонда, включающую в себя техническое обслуживание и ремонт инженерных систем зданий.
Техническое обслуживание и ремонт инженерных систем зданий включает в себя диспетчерское и аварийное обслуживание, осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт. При этом организация по обслуживанию жилищного фонда должна своевременно заключать договоры со специализированными организациями на техническое обслуживание и ремонт (в том числе замену) внутренних устройств газоснабжения.
Необходимо также отметить, что указанные Правила являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.
Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской
Федерации Правительство Российской Федерации устанавливает правила предоставления коммунальных услуг гражданам.
Статьей 92 «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 № 307, определено, что исполнитель (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги) осуществляет газоснабжение потребителя при наличии у него отвечающего газопринимающего устройства, внутреннего газопровода и другого необходимого внутридомового газового оборудования.
При этом статьями 93 и 95 «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам» обязанность обеспечения надлежащего технического состояния и безопасной эксплуатации внутридомового газового оборудования возлагается на потребителей, а также на привлекаемых ими исполнителей и иных лиц в соответствии с договорами, с целью обеспечения содержания и ремонта внутридомового газового оборудования.
Таким образом, в соответствии с действующим законодательством затраты на обслуживание внутридомового газового оборудования должны включаться в оплату жилья и не могут входить в структуру розничной цены на газ ни в качестве составляющей тарифа на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям, ни в качестве отдельной части розничной цены на природный газ, реализуемый населению.
Рассмотрев Ваше обращение о расходах на поверку бытовых газовых счетчиков, сообщаем следующее. Статьи 209 и 210 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договорами. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» обязанность обеспечить готовность к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящихся в жилом помещении многоквартирного дома или в жилом доме (внутриквартирное оборудование) и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме, собственников жилых домов, а также привлекаемых ими исполнителей и иных лиц в соответствии с договором. Согласно письму Министерства строительства Российской Федерации от 15.04.1997 № 01-13-100 «О состоянии технической безопасности при эксплуатации бытовых газовых приборов» все работы по обслуживанию, ремонту, надзору за газовыми приборами и газопроводами в жилых домах проводятся специализированными предприятиями.
При формировании розничных цен на газ для населения расходы на поверку квартирных бытовых счетчиков газа в них не включаются.
В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, оборудование и т.д. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество (п.28 Правил).
К общему имуществу дома относятся: межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты; лифтовые и иные шахты; коридоры; чердаки; технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; трансформаторные подстанции; тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома; коллективные автостоянки; гаражи; детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения; внутридомовая система отопления; внутридомовая система электроснабжения; информационно-телекоммуникационные сети.
Собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов собственника определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (статья 39 ЖК).
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.
[ логотипы ]