Вопрос-Ответ - Отношения в ТСЖ
К сожалению, не всегда, когда в многоквартирном доме возникает аварийная ситуация (например, протечка кровли или затопление подвала), ТСЖ или управляющая организация, призванные осуществлять управление домом, реагируют надлежащим образом.
Порой жильцам бывает проще самостоятельно нанять подрядчика для устранения неисправностей, чем ждать, когда компания, управляющая домом, примет соответствующие меры. Насколько правомерны такие действия собственников помещений? Каковы последствия для нерадивой управляющей организации (ТСЖ)?
Действительно, достаточно часто складывается ситуация, когда ТСЖ или управляющая компания не справляются со своими обязанностями – своевременно не устраняют аварии, не проводят ремонтные работы, не вывозят мусор и т. д. В этом случае несложно понять собственников помещений в доме (как жилых, так и нежилых), которые, не дождавшись реакции со стороны управляющей организации, своими силами устраняют аварии, производят необходимые работы.
Между тем не многие из «самостоятельных» жильцов знают, что могут в ряде случаев рассчитывать на компенсацию своих расходов.
Так, согласно ст. 397 ГК РФ при неисполнении должником обязательства выполнить для кредитора определенную работу или оказать ему услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
При управлении многоквартирным домом управляющей компанией обязательства по выполнению работ и предоставлению услуг возникают у нее перед собственниками помещений в силу договора управления, при управлении ТСЖ – как в силу закона, так и в силу договора.
В соответствии со ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в таком доме, не являющимися членами товарищества; выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме.
Также согласно пп. 4 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. Таким образом, руководствуясь терминологией Гражданского кодекса, ТСЖ и управляющая компания в данных отношениях являются должниками, а собственники помещений – кредиторами. Жители вполне могут прибегнуть к помощи подрядной организации, отличной от управляющей, в случае если последняя не соблюдает условия договора либо нормы закона и решения ТСЖ.
Содержание и ремонт жилья, в отличие от предоставления коммунальных услуг, при любом способе управления могут быть поручены различным организациям – законом собственникам помещений предоставлена полная свобода в выборе модели управления.
Для применения ст. 397 ГК РФ в первую очередь нужно, чтобы собственник выполнил самостоятельно ту работу, которая входит в перечень работ, обязательных для выполнения ТСЖ или управляющей компанией. Данный перечень является необходимым приложением к договору управления, устанавливается общим собранием собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ), а также включается в смету доходов и расходов ТСЖ, утверждаемую общим собранием членов ТСЖ (пп. 2 п. 1 ст. 137 ЖК РФ).
Также нельзя расценивать действия собственника помещения в смысле ст. 397 ГК РФ, если он:
– не предпринял попыток известить ТСЖ или управляющую компанию о возникших неполадках (жильцам будет нелишним иметь письменное подтверждение обращения в управляющую организацию на случай разрешения спора в суде);
– выполнил работу (своими силами либо за свой счет нанял работников) ранее истечения срока, предусмотренного в договоре или законе для выполнения указанной работы контрагентом по договору.
Например, согласно п. 4.6.1.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, и приложению 2 к данному документу при протечке кровли в отдельных местах предельный срок ремонта составляет одни сутки с момента сообщения об этом в обслуживающую организацию. Если по истечении этого времени протечка не устранена, собственник квартиры может обратиться в компетентные органы (Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор) либо устранить аварию за свой счет и потребовать компенсации от управляющей компании или ТСЖ.
Также при судебном разбирательстве может возникнуть спор о цене выполненной работы. Поэтому жильцам нет смысла нанимать «назло врагу» самую «дорогую» компанию для устранения проблем, так как суд может уменьшить размер компенсации до средней цены в регионе на данный вид работ.
Еще один момент, на который следует обратить внимание, – это право требовать возмещения не только затрат на выполнение необходимых работ, но и иных убытков (ст. 15 ГК РФ), например упущенной выгоды, возникшей у жильца ввиду невозможности пользоваться общим имуществом или коммунальными услугами из-за неисправностей, не устраненных ответственной организацией в установленные сроки.
Ситуация:
Возникли неисправности в электрическом щитке (вводно-распределительном устройстве), связанные с необходимостью замены предохранителей.
В течение трех часов управляющая организация неисправности не устранила. Жилец был вынужден вызвать за свой счет ремонтную бригаду для устранения неполадки, но из-за отсутствия электричества он не смог выполнить свою работу, для которой нужен доступ к компьютеру, и потерял в связи с этим некоторую сумму денег. Эти денежные средства являются дополнительными убытками, которые тоже подлежат возмещению нерадивой управляющей организацией.
Добавим, что нарушение управляющей компанией условий договора управления может служить основанием расторжения с ней данного договора по пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Если же дом находится в управлении ТСЖ, возможно, членам товарищества следует задуматься об изменении состава правления ТСЖ, некачественно исполняющего обязанности по управлению многоквартирным домом, смене персонала товарищества либо о заключении договора с профессиональными управляющим или управляющей организацией.
Источник: Журнал «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»
С неплательщиками необходимо проводить профилактические мероприятия, а именно: проводить информационно-разъяснительную работу, разослать напоминания по почтовым ящикам, повесить объявление на подъезде, обзвонить неплательщиков.
Также необходимо соблюсти досудебную стадию работы с должниками, то есть нужно отправить уведомление, предупреждение заказным письмом с уведомлением. В таких документах необходимо уведомить, а далее – предупредить о наличии задолженности с указанием суммы задолженности и указать порядок возмещения задолженности. При этом необходимо сохранять копии отправленных уведомлений, предупреждений и квитанции на почтовые отправления. Во многих случаях такая досудебная работа дисциплинирует неплательщиков.
В том случае, если должниками превентивные меры будут проигнорированы, тогда задолженность по жилищно-коммунальным услугам необходимо взыскивать в судебном порядке. Составляется исковое заявление о взыскании задолженности, производится расчет пени; подготавливаются документы, являющиеся приложением к исковому заявлению. Если сумма задолженности, включая пени и судебные расходы менее 100 000 рублей, то исковое заявление направляется в мировой суд. Если же сумма иска превышает эту сумму, то такое исковое заявление будет рассматривать районный суд.
После вынесения судебного решения необходимо получить исполнительный лист и направить его в службу судебных приставов.
И как эти решения согласовываются с ЖК РФ ст.39 п.2 и письмом Минрегионразвития РФ№ 6177-АД/14 от 06.03.2009 г.
В соответствии со ст. 156 (ч.1 и ч.8) плата за содержание ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
В соответствии со ст. 39 ЖК РФ (ч.2) Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Если Вы не являетесь членом ТСЖ, то товарищество обязано заключить с Вами договор о содержании и ремонте общего имущества, в котором установлены Ваши права и обязанности. Если в тексте договора или в Уставе ТСЖ имеются положения, нарушающие Ваши права, то можно руководствоваться Постановлением КС РФ от 03.04.1998г. № 10-П, в котором установлено (ч.5): "Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
В свою очередь товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.
Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам — разрешаться в судебном порядке".
Обобщая всё, вышесказанное, отвечаем: ТСЖ не правы, когда устанавливают разную плату на содержание и ремонт общего имущества МКД для жилых и нежилых помещений, но только в том случае, если в смету на содержание и ремонт не входят следующие расходы: расходы на освещение мест общего пользовани и на работу лифтов и другого инженерного оборудования дома, расходы воды и водоотведения на общедомовые нужды. Эти расходы связаны с приобретением ресурсов по разным ценам (тарифам) для населения и других юридических лиц или индивидуальных предпринимателей - собственников нежилых помещений.
Здравствуйте. У нас новый дом В Туле. В соответствии с договором застройщик создал ТСЖ председателем сделав себя – директора строительной организации. Обязанности свои выполнял только в минимальном размере т.е. собрать платежи и пересилить обслуживающим организациям. Через три года волна недовольства перелилась через край и его переизбрали. Теперь не знаем толком, что надо делать первым делом. Отбирать печать? Но он седит на территории строительной организации и туда нас просто банально могут не пустить, чтобы забрать печать и даже вручить ему уведомление о переизбрании. Посоветуйте в какой последовательности нам действовать после подсчета результатов тайного голосования по результатам которого решено избрать правление (которого не было и он не вошел в состав т.е. ни как не может теперь быть избран председетелем) изменен адрес ТСЖ, и решено поставить счетчики воды. По последнему вопросу если сможете проконсультируйте, можем мы обязать поставить счетчики тех кто не хочет? Можем ли мы назначить им другой тариф или норматив потребления? И последний вопрос, если у Вас не получится ответить на вышезаданные вопросы, может быть у Вас есть контакты тульских организаций, которые нам могут помочь? P/S/ Помощь нужна срочно, так как результаты собрания могут признать недействительными из-за просрочки.
Согласно действующего законодательства РФ, решение об избрании Председателя ТСЖ должно быть принято на общем собрании. Общее собрание, Правление и Председатель, который руководит Правлением, по закону являются обязательными органами управления ТСЖ.
Любые действия теперь уже бывшего Председателя, совершенные после истечения срока его полномочий, предусмотренных Уставом или после принятия решения о его переизбрании, не имеют законных оснований.
В соответствии с действующим законодательством РФ, в случае каких-либо изменений в деятельности организации (в Вашем случае - ТСЖ), независимо от того, связаны ли такие изменения с внесением изменений в учредительные документы (в Вашем случае - это Устав ТСЖ) или нет, необходимо любые изменения предоставлять в орган, который принимает решение о государственной регистрации организации (в г. Москве – это Межрайонная налоговая инспекция). В противном случае, организацию ждет наказание в виде уплаты штрафных санкций.
Таким образом, после подачи необходимых документов о смене Председателя, равно как и о смене юридического адреса, налоговый орган внесет соответствующие изменения и выдаст ТСЖ Свидетельство, подтверждающее внесение данных изменений, и Выписку из единого реестра юридических лиц, в которой будут значиться фамилия вновь избранного Председателя и иной юридический адрес ТСЖ.
Совершенно нецелесообразно дожидаться от бывшего Председателя печати. Печать в таких случаях обычно изготавливается новая, а решением Правления уничтожается старая.
После проведения собрания в форме заочного голосования счетная комиссия обязана установить наличие правомочности общего собрания, а затем заниматься подсчетом голосов по повестке дня. Результаты голосования оформляются протоколом общего собрания с приложением акта счетной комиссии.
Куда можно обратиться за помощью в Туле:
1. Исполком Совета Домовых комитетов г. Тулы, тел. 8-4872-31-67-02, munfinans@yandex.ru
2. Товарищество собственников жилья «ТСЖ-86», 8-4872-24-17-52, Tsg-86@mail.ru
Правление ТСЖ уклоняется от заключения договора на содержание и обслуживание общего имущества в многоквартирном доме, с собственником, не членом данного товарищества. В адрес ТСЖ неоднократно направлялись письма и обращения с просьбой заключить такой договор, т.к. принять решение о вступлении в ТСЖ не представляется возможным (правление не предоставляет документы для ознакомления). Квитанции на оплату ЖКУ в адрес собственника не направляются, тарифы и размер платежей неизвестны. При этом правление обратилось в суд об истребовании задолженности с этого собственника. Смет расходов и доходов в ТСЖ нет и не было с 2003 года. Председатель ссылается на то, что незаключение договора не освобождает от обязанности оплаты ЖКУ. Это понятно, но уклоняется от заключения договора не собственник, а правление ТСЖ. Где логика? Законны ли действия правление ТСЖ по уклонению от заключения договора с собственником, не членом товарищества? Спасибо
Правление ТСЖ не имеет права уклоняться от заключения договора на содержание и обслуживание общего имущества в МКД с собственником, не членом ТСЖ ст.155 п.6 ЖК РФ.
Обязанность по внесению оплаты ЖКУ возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение ст.153 п.2 ч.5 ЖК РФ.
Если сметы не утверждались общим собранием членов ТСЖ, то можно поставить под сомнение обоснованность взимание платежей на содержание и ремонт общего имущества.
В нашем ТСЖ решением общего собрания прекращены полномочия старого председателя правления, переизбрано правление, выбран новый председатель правления.
Старый председатель отказывается признавать решения собрания и сложить свои полномочия - удерживает у себя печать, документы, и т.д.
Выписку из ЕГРЮЛ и копию Устава в налоговой заказали, заполнили необходимую форму заявления в налоговую и со всем этим пришли к нотариусу. Он отказался удостоверить заявление, ссылаясь на отсутствие у нас Свидетельств о постановке на учёт в налоговой и т.п. документов.
Оригиналы нам не отдаёт старый председатель, а дубликаты необходимых документов налоговая выдать отказывается. Получается замкнутый круг.
Выводы приходится делать такие - у кого больше наглости - тот и имеет все права.
Думаю, такие ситуации нередки. Есть ли реальный механизм воздействия на председателей правления-самоуправов, превышающих свои полномочия?
Четко прописанных процедур в законодательстве на этот счет нет. Если в ТСЖ/ЖСК принято положение о Правлении/председателе либо имеется должностная инструкция, то в этих документах как раз и прописывается как дела сдаются и принимаются.
Но такие внутренние регламентные документы встречаются крайне редко.
В таком случае даём общие рекомендации.
Шаг 1. Полномочия председателя правления по срокам равны полномочиям правления. Если срок полномочий председателя истек, скорее всего истек и срок полномочий правления. Следовательно, на общем собрании членов ТСЖ (либо ЖСК) избран новый состав правления. Новый состав правления избирает из своего числа нового председателя.
Шаг 2. Решением Правления (протокол) назначается комиссия либо лицо, принимающее дела от предыдущего председателя. Рекомендуем в состав комиссии включить членов ревизионной комиссии. Можно утвердить порядок передачи дел. Решение правления доводится до сведения предыдущего председателя. Под роспись либо заказной почтой с уведомлением о вручении.
Шаг 3. В случае, если предыдущий председатель уклоняется от передачи документации можно предпринять следующие действия:
- принять решение о восстановлении документации (с возложением расходов на предыдущего председателя)
- подать в суд иск об истребовании документов (имущества) из чужого незаконного владения
- подать заявление участковому на самоуправство бывшего председателя. (как минимум – административное правонарушение, как максимум – уголовно наказуемое)
Как правильно провести собрание по этому вопросу
Согласно п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений могут в любой момент изменить способ управления домом, приняв на своем общем собрании такое решение. Следовательно, возможны случаи выхода домов из товарищества, созданного при объединении домов или в связи с присоединением домов. В данном случае порядок принятия решения о выходе дома из объединенного ТСЖ будет следующим:
Первоначально необходимо определить количество собственников помещений в «выходящем» доме, которые являются членами ТСЖ:
а) если количество членов ТСЖ достигает более 50% от общего числа голосов собственников в доме, и они сохраняют желание находиться в составе ТСЖ, то дальнейшие шаги по выходу дома из состава ТСЖ не предпринимаются;
б) если количество членов ТСЖ составляет 50% и менее, то предпринимаются дальнейшие шаги по выходу дома из состава ТСЖ.
Если определить количество членов ТСЖ в доме не удалось, или оно составляет 50% и менее, то проводится общее собрание собственников помещений того дома, который предполагается вывести из состава ТСЖ, с повесткой дня «выход из состава и создание нового ТСЖ» или «выбор управляющей организации». Основанием для этого является пп.4 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.
В случае принятия собственниками помещений решения о выходе и реализации нового способа управления, готовятся документы для создания нового ТСЖ (если собственники решили, что создадут свое ТСЖ) или заключается договор управления с управляющей организацией (если было принято решение о таком способе управления). При выборе непосредственного управления – определяются ответственные уполномоченные лица для представления интересов всех собственников помещений в отношениях с третьими лицами.
Далее - обращение в ТСЖ с письмом о начале процедуры оформления выхода дома из состава ТСЖ и передачи необходимых сведений и документов на основании решения собственников помещений с указанием лица (нового ТСЖ, управляющей организации или непосредственно собственников при непосредственном управлении), которому переходят права на управление домом. Основанием для этого является пп.4 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, п. 24, 26, 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.
Затем проводится общее собрание членов объединенного ТСЖ с целью принятия решения о внесении изменений в устав товарищества в связи с изменением состава домов. Потом осуществляется подготовка документов для передачи дома новому лицу, которое будет управлять выходящим домом (пп.1 п.2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ).
Передача технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом, разделительного баланса по расчетам с поставщиками и подрядчиками по ЖКУ новому лицу, которое будет управлять выходящим домом, осуществляется согласно акту передачи (п. 24, 26, 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491).
Следующий этап – это заключение новым лицом (ТСЖ или управляющая организация, непосредственно собственники) договоров на предоставление коммунальных услуг, и внесение объединенным ТСЖ изменений в свои договоры по исключению обслуживания вышедшего дома.
В случае возникновения спорных ситуаций, в том числе при несогласии правления ТСЖ на выход дома и внесение изменений в устав товарищества, рекомендуется обращаться в суд за защитой своих прав и интересов.
Дополнительно отметим, что выход многоквартирного дома из ТСЖ может оформляться реорганизацией. При этом общее собрание членов ТСЖ принимает решение о реорганизации в форме выделения или разделения.
В случае выделения создается новое ТСЖ, действующее не ликвидируется. То есть дополнительно возникает новое юридическое лицо, которое принимает на себя часть обязательств действующего товарищества. В случае разделения ликвидируется действующее товарищество и вместо него создается два новых товарищества (например), которые делят между собой обязательства существующего ТСЖ.
Собственником является мой сын - студент, обучающийся в другом городе. Я прописан в доме и писал заявление (на основании доверенности) о вступлении в ТСЖ.
Согласно ЖК РФ, собственник многоквартирного дома имеет право голосовать на общем собрании как лично, так и через своего представителя. Представитель собственника действует на основании доверенности, оформленной в соответствии с требованиями гражданского законодательства РФ.
Таким образом, жилищным законодательством РФ предусмотрено право собственника при невозможности его личного участия в голосовании, иметь своего представителя на общем собрании, который по доверенности представляет интересы собственника и принимает участие в голосовании. В соответствии с гражданским законодательством, доверенность может быть в любое время отозвана, тогда и полномочия, предусмотренные такой доверенностью, прекращаются.
Исходя из логики законодателя, доверенностью не может быть предусмотрено право быть избранной в руководящие органы ТСЖ.
С декабря 2009 года являюсь собственником квартиры в МКД по ул. Сержанта Колоскова в г. Калининграде. Принять решение относительно членства в товариществе, нет возможности, т.к. Правление отказывается ознакомить с Уставом, учредительными и иными документами ТСЖ. Информация о МОП, а именно их перечень, нахождение, правила пользования - по запросу не предоставлена. Тарифы на содержание и ремонт общего имущества так же не известны. Председатель правления игнорирует письма и обращения собственников и членов ТСЖ. Однако, согласно ЖК РФ , собственник помещения обязан нести бремя расходов по ремонту и содержанию общего имущества в МКД.
Жилищным кодексом РФ (ст.143) предусмотрено право собственника в добровольном порядке принимать самостоятельное решение о том, быть или не быть членом ТСЖ. Безусловно, права собственника, ущемлены. Необходимо обратиться с официальным заявлением на имя председателя правления ТСЖ, отправив его заказной почтой или отдав в правление в двух экземплярах с тем, чтобы на вашем экземпляре поставили отметку о принятии с присвоением входящего номера. В заявлении обязательно укажите, в какой срок вам необходимо ознакомиться с Уставом ТСЖ и с какой целью.
По истечении этого срока, рекомендуем обратиться в районную управу, префектуру в отдел по работе с ТСЖ с соответствующей жалобой. Данную жалобу также необходимо направить с соблюдением тех правил, которые были названы выше.
Также за защитой своих прав целесообразно обратиться в прокуратуру с требованием принять меры прокурорского реагирования, а далее (в том случае, если, и это окажется безрезультатным) – обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.
Что касается тарифов на содержание и текущий ремонт, то они, согласно жилищного законодательства РФ, ежегодно пересматриваются и утверждаются общим собранием собственников.
Вопрос от Председателя ТСЖ, г. Пермь
Добрый день!
Наше ТСЖ оказалось в затруднительном в положении. Решением общего собрания на 2009г. был избран новый состав Правления. На первом заседании правления был избран новый председатель. Старый председатель отказывается слагать свои полномочия - не передает печать, устав и др. документы.
Как нам поступить в данном случае?
В вашем случае два пути решения вопроса. Можно использовать оба, параллельно.
Первое - для того чтобы начать деятельность нового состава правления и председателя нужно в срочном порядке заказать в налоговой инспекции копии устава и выписку из ЕГРЮЛ. Принять решение об изготовлении дубликата печати, заменить банковские карточки.
Второе - направить исковое заявление в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Для этого предварительно через нотариуса уведомить официально бывшего председателя о необходимости передать все документы и печать.
[ логотипы ]