Овчинникова Татьяна Сергеевна, управляющая ТСЖ «Вече», г. В. Новгород

Васенин Михаил Николаевич , заместитель председателя «ЖСК-1» , г. Пермь

Сергей БЕЛЯКОВ, директор ООО «Управляющая компания «Вятка Уют», г. Киров

Александр Трофимович Балесный, ТСЖ «Студенческий переулок, г. Тверь

Соболева Наталья Юрьевна, предсдеатель правления ТСЖ «Содружество», г. Пермь

Елена Владимировна Плешкова, ЖСК № 69, г. Пермь

Масальская Наталья Львовна, Председатель Правления ТСЖ  «Гагарина, 48», г. Томск

Кириченко Ольга Леонидовна, председатель ТСЖ «Кирова,7», г. Тверь

Гилев Александр Анатольевич, председатель правления ТСЖ «Снайперов 3», г. Пермь

В. Б. Сокова, председатель ЖСК-92, Тверь

Левинский Виктор Павлович, Председатель правления ТСЖ «Гвардейский», г. Красноярск

Сотонина Ольга Владиславовна, Председатель ТСЖ «Городок чекистов К2», г. Екатеринбург

Татьяна Владимировна Денисевич, председатель ЖК «Олимп», г. Тверь

Соболева Н. Ю., председатель правления ТСЖ «Содружество», Пермь

О. В. Новикова, председатель ТСЖ «Гагарина, 105», Нижний Новгород

Иванова Светлана Ивановна, председатель ТСЖ, Пермь

Шевченко Николай Александрович, председатель правления ТСЖ «ЖК «Кристалл», г. Пермь

Пинчуков Андрей Петрович, председатель правления ТСЖ "Советская 24", г. Кострома

Гилев Александр Анатольевич, председатель ТСЖ «Ул.Снайперов,3», г. Пермь

Вопрос-Ответ - Организация ТСЖ

Организовали ТСЖ. Счета высталяла до этого УК.
В какой момент прекращаются полномочия УК. В момент как их об этом уведомили или в момент, когда переданы документы на дом и дом принят в управление ТСЖ?
Когда, в какой момент, практически заключать договоры от имени собственников с поставщиками услуг?
Закллючать ли договоры от имени муниципалитета и юр. лиц на поставку услуг ЖКХ?
Что делать со счетами и договорами на неприватизированные квартиры?

  1. Решение о создании ТСЖ и выборе такого способа управления принимается общим собранием собственников. По результатам собрания уведомляется и управляющая компании и муниципалитет.
  2. Сразу же после регистрации ТСЖ можно направить повторное уведомление с назначением комиссии по приемо-передаче МКД в управление ТСЖ. В уведомлении можно указать состав комиссии от ТСЖ и дату назначения подписания приемо-передаточного акта
  3. До подписания такого акта необходимо провести комиссионное обследование (желательно с представителем управляющей компании и муниципалитета, если в доме есть муниципальные квартиры) состояния общего имущества, составить описание общего имущества, если оно ранее не составлялось, подготовить перечень необходимой технической документации, уведомить ресурсоснабжающие организации. И. т.д.
  4. Таким образом к моменту приемо-передачи должны быть подготовлены проекты договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями.
  5. С членами ТСЖ договоры заключать не нужно. С не членами заключаются договоры на возмещение затрат по содержанию, ремонту общего имущества и оплате коммунальных услуг. ТСЖ ничего никому не поставляет.
  6. Неприватизированные квартиры так же оплачивают все расходы, поскольку это предусмотрено договором социального найма и Жилищным кодексом.

Допускает ли законодательство разделение ЖСК на несколько ТСЖ?

ЖСК может быть преобразовано в ТСЖ,  это законом допускается.

При этом, ТСЖ может быть создано в каждом доме, если в ЖСК входит несколько домов, либо ТСЖ создается на группу домов.

В любом случае, решение принимается:

  • Общим собранием членов ЖСК – о реорганизации либо о ликвидации ЖСК, такое собрание проводится в соответствии с Уставом ЖСК;
  • Общим собранием собственников помещений – о создании ТСЖ
  • Формально, эти два собрания можно объединить, но отразить в протоколах  решения по каждой группе вопросов.

Здравствуйте, помогите решить проблему. У нас уже полгода существует ТСЖ, я являюсь его председателем, но по личным причинам не могу больше осуществлять эти функции. Среди жильцов желающих больше не нашлось, отсюда 2 вопроса: 1. Как мне "удалить" свою фамилию из всех документов в банке, налоговой и др. организациях?! 2. Я нашла человека, к-ый мог бы осуществлять эту деятельность, но эта женщина не собственник, не ИП, просто физик...как мне передать ей полномочия (общее собрание согласно)?! по генеральной доверенности?по трудовому или иному договору? Спасибо большое...

Председатель ТСЖ должен являться собственником жилого помещения в доме, который входит в состав конкретного  товарищества, и быть членом его правления. Это общее требование законодательства.

Общее собрание, Правление и Председатель, который руководит Правлением по закону являются органами управления, в связи с чем можно сделать вывод об обязательности наличия в ТСЖ вышеуказанных органов. Однако Жилищный кодекс РФ позволяет нанять управляющего (заключить трудовой договор, соглашение), приняв на Правлении решение об утверждении должности управляющего ТСЖ и обязательно предусмотреть соответствующие расходы в смете. Поэтому можно нанять работника, который на основании заключенного трудового договора, будет управлять Вашим домом. В таком договоре необходимо четко указать круг обязанностей для такого управляющего. Это Ваше законное право.

Исходя из логики жилищного законодательства, подобный договор будет заключаться между нанятым работником (управляющим) и Правлением в лице его Председателя, поэтому хотя бы формально, но избрать Председателя Правления необходимо.  
Таким образом, решение об утверждении должности управляющего в ТСЖ принимает Правление; трудовой договор с ним заключает Правление в лице его Председателя, поэтому хотя бы формально, но избрать его Вашему товариществу все же придется. Но при наличии управляющего с председателя правления будет снята довольно большая часть работы.

Если среди членов Правления ТСЖ не будет избран Председатель, в таком случае рекомендуем провести общее собрание, включив в повестку дня вопрос об изменении способа управления Вашим многоквартирным домом. Жилищный кодекс, помимо создания ТСЖ как способа управления, предусматривает еще непосредственное управление и заключение договора с управляющей организацией.

Для того, чтобы организовать ТСЖ, нужно собрать общее собрание собственников помещений данного многоквартирного дома.

Согласно ЖК РФ решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, при этом за такое решение должны проголосовать собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Однако практика показывает, что на самое первое собрание собственников собрать труднее, чем на последующие, в связи с чем, скорее всего, придется провести два собрания: сначала организовать собрание и включить в повестку дня вопрос выбора способа управления товариществом собственников жилья, а потом провести второе общее собрание и вынести на повестку дня вопрос о создании ТСЖ.

Подготовка общего собрания собственников

Стоит уделить внимание вопросу определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании при голосовании. Количество голосов рассчитывается путем деления доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме на общее количество голосов собственников; доля каждого собственника в праве общей собственности в многоквартирном доме определяется путем деления площади помещения (исходя из данных, указанных в Свидетельстве о госрегистрации права собственности) на сумму помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме.

Не менее важным вопросом при проведении общего собрания является уведомление (сообщение) о его проведении. Во-первых, инициативная группа обязана сообщить о проведении такого собрания в срок не позднее чем за 10 дней до даты его проведения, во-вторых, сообщение должно быть направлено каждому собственнику: либо заказным письмом, либо вручено каждому собственнику под роспись. А также размещено в данном МКД в общедоступном месте.

Повесткой дня общего собрания собственников по вопросу создания ТСЖ могут быть, например, следующие вопросы:
1) Выбор председателя и секретаря общего собрания и счетной комиссии;
2) О выборе способа управления многоквартирного дома посредством ТСЖ;
3) О создании ТСЖ;
4) Об утверждении Устава ТСЖ;
5) Об избрании Правления ТСЖ;
6) Об избрании ревизионной комиссии;
7) Организационные вопросы.

Дальнейшие действия

После того как проведено общее собрание собственников, на котором было принято решение о создании ТСЖ, и, соответственно, утвержден Устав ТСЖ и выбраны органы управления и контроля, ТСЖ необходимо пройти процедуру государственной регистрации в соответствии с ФЗ.

И самое важное – это помнить о том, что деятельность вновь созданного товарищества будет успешной лишь тогда, когда в доме есть инициативные собственники, готовые взять на себя организацию процессов принятия и исполнения решений.

Какие вопросы решает ТСЖ

ТСЖ в соответствии с ЖК РФ вправе:

  • заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
  • определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
  • устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  • выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
  • пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
  • передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
  • продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

  • предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
  • в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
  • получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
  • осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
  • заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
     

В соответствии с п.2: ст.147 ЖК РФ, « Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества…»

Следовательно, в правление ТСЖ могут быть избраны только те собственники, которые являются членами данного товарищества собственников жилья.

 

Здравствуйте! Я очень рад, что у меня есть такая поддержка - ВЫ и ВАШ сайт. В Республике Коми ПОКА ТСЖ не пользуется вниманием местных властей, но в г. ВУКТЫЛ уже созданы два ТСЖ в каждом по одному многоквартирному дому и находятся они в разных районах. Их опыт и размышления мои и моих помощников по созданию ТСЖ в нашем дворе убедительно доказывают, что только несколько домов, а в нашем случае шесть - имеют лучшие стартовые условия на успех - общая территория, общие коммуникации, плата за аренду общедомовой собственности, общий оптимальный аппарат по организации и потом по обслуживанию всех домов. Но как это сделать - у нас пока только один вариант - это создание в каждом из шести домов своего ТСЖ - соответственно регистрация и уже потом их объединение в одно. Если есть другие варианты - будем рады их услышать. А если нет подскажите как пройти все этапы по созданию и объединению нескольких ТСЖ, чтобы иметь 100% уверенность в будущих судебных разбирательствах и с властями города и с хозяевами управленчиских компаний. Заранее благодарим и очень надеемся на взаимовыгодное сотрудничество.

С финансовой стороны вопрос создания ТСЖ на нескольких домах экономически выгоден, поскольку это снижает расходы собственников многоквартирного дома на содержание как минимум управленческого аппарата, так как расходы распределяются между большим количеством собственников. Однако дома, управляемые объединенным ТСЖ, в любой момент могут избрать иной способ управления многоквартирным домом, например, управляющую организацию или управляться непосредственно.

В настоящее время на практике довольно часто встречаются случаи, когда собственники многоквартирного дома заинтересованы в создании ТСЖ на нескольких домах.

Согласно п. 1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ в одном доме собственники могут создать только одно ТСЖ. Однако закон допускает создание одного товарищества в нескольких домах. Это называется «объединение домов при создании ТСЖ» и регулируется п. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Жилищный кодекс РФ оговаривает условия, при которых такое объединение многоквартирных домов допускается:

  1. несколько многоквартирных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках;
  2. несколько расположенных близко жилых (одноквартирных) домов или дачных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках.

ТСЖ создается для управления всем комплексом общего имущества собственников объединяемых многоквартирных домов, поэтому возникают особенности созыва общего собрания:

  • для создания такого ТСЖ потребуется более 50% голосов собственников от общего числа собственников всех объединяющихся домов;
  • кворум общего собрания членов ТСЖ будет рассчитываться исходя из общего количества всех членов товарищества в объединенных многоквартирных домах; даже при проведении собраний отдельно на каждом доме протокол, повестка и подсчет голосов оформляются едиными на общее собрание членов товарищества всех многоквартирных домов;

установления размера платежей:

  • ежегодно общим собранием утверждается финансовый план на предстоящий год, в том числе и тарифы на содержание и ремонт общего имущества;

управления домами:

  • организация всех видов работ и услуг осуществляется на весь имущественный комплекс, а не в рамках одного из многоквартирных домов.

Порядок создания одного ТСЖ в нескольких многоквартирных домах («объединение домов при создании ТСЖ»):

  1. Проведение в каждом из объединяющихся домов общего собрания собственников помещений (либо собрания в форме присутствия, либо в форме заочного голосования) по выбору способа управления – создание ТСЖ.
  2. Оформление единой выписки из протоколов общих собраний собственников помещений о создании товарищества при объединении домов, в том случае, если в каждом из объединяющихся домов в пользу объединения домов выскажется более половины голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании (п. 1 ст.46 ЖК РФ).
  3. Подготовка и оформление документов для государственной регистрации ТСЖ.

На практике встречаются случаи присоединения домов к уже существующему ТСЖ.
Порядок принятия решения о присоединении многоквартирного дома следующий:

  1. общее собрание собственников помещений присоединяемого дома должно принять решение о выборе способа управления «управление ТСЖ путем присоединения к существующему ТСЖ» (на основании: п.2 ст. 136, пп.4 п.2 ст. 44 ЖК РФ);
  2. общее собрание членов существующего ТСЖ должно принять решение о согласии на присоединение дома путем голосования по вопросу внесения изменений в устав своего ТСЖ о составе домов в ТСЖ (основание пп.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ);
  3. государственная регистрация изменений в уставе существующего ТСЖ.

Согласно действующего законодательства с момента государственной регистрации изменений в устав товарищества новый дом присоединяется к существующему ТСЖ (входит в его состав), и возникают все особенности, характерные для объединения домов при создании ТСЖ.

В вашем случае возможны оба варианта: создание ТСЖ в каждом доме и последующее объединение либо путем слияния в одно ТСЖ, либо учреждение данными ТСЖ совместной некоммерческой организации – ассоциации или некоммерческого партнерства, которому вы поручите функции общего управления, организации работ по содержанию и ремонту и т.д.
Либо вы можете сразу создать единое ТСЖ на группу домов. Решение следует принимать исходя из ваших организационных возможностей, количества квартир в каждом из домов и других местных особенностей.

Приложение № 1

к постановлению Правительства Российской Федерации

от  19 июня 2002 г. № 439

(в редакции постановлений Правительства Российской Федерации

от 16.10.2003 г. № 630, от 26.02.2004 г. № 110,

от 13.12.2005 г. № 760, от 22.05.2006 г. № 302)

 

Форма №

Р

1

1

0

0

1

 

В

Межрайонная инспекция федеральной налоговой службы

№46 по г.Москве

 

7746

(наименование регистрирующего органа)

(код)

 

Заявление

о государственной регистрации юридического лица при создании

 

1.

Организационно-правовая форма и наименование юридического лица

1.1

Организационно-правовая форма

Закрытое акционерное общество

1.2

Полное наименование юридического лица

Закрытое акционерное общество

«Лучшая юридическая и бухгалтерская фирма»

1.3

Сокращенное наименование юридического лица

ЗАО «Лучшая юридическая и бухгалтерская фирма»

1.4

Фирменное наименование юридического лица

Закрытое акционерное общество

«Лучшая юридическая и бухгалтерская фирма»

1.5

1.5.1. Наименование на языке народов Российской Федерации

---

 

1.5.2. Указать на каком

---

1.6

1.6.1. Наименование на иностранном языке

Best law firm

 

 

1.6.2. Указать на каком

Английский

 

2.

Адрес (место нахождения) юридического лица

2.1

Постоянно действующего исполнительного органа

Иного органа

Лица, имеющего право

действовать от имени юридического

лица без доверенности

 

V

 

 

 

 

 

 

 

(нужное отметить знаком – V)

2.2

 

Генеральный директор

 

(наименование органа)

2.3

Адрес в Российской Федерации

 

2.3.1.Почтовый индекс

1

1

9

5

2

6

 

 

2.3.2.Субъект Российской Федерации

г. Москва

 

2.3.3.Район

---

 

2.3.4.Город

---

 

2.3.5.Населенный пункт

---

 

2.3.6.Улица (проспект, переулок и т.д.)

пр-кт Вернадского

 

2.3.7.Номер дома (владение) д.101

2.3.8.Корпус (строение) 1

2.3.9.Квартира (офис) 102

2.4

Контактный телефон

 

2.4.1.Код города

4

9

5

 

 

2.4.2.Телефон  585-09-19

2.4.3.Факс  585-07-66

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.

Количество учредителей юридического лица

3.1

Юридических лиц  

2

(сведения об учредителях указываются в листе А)

 

 

 

 

3.2

Физических лиц     

1

(сведения об учредителях указываются в листе Б)

 

 

 

 

 

4.

Сведения о держателе реестра акционеров акционерного общества указываются в листе В

 

Здравствуйте!
Вкратце ситуация следующая. Новостройка в Подмосковье, ТСЖ создано застройщиком на этапе строительства, включает 5 корпусов (2 из которых еще не достроены), устав типовой, для эксплуатация нанята застройщиком нанята "знакомая" УК. Рычаги управления переданы на прошлой неделе в руки жильцов (естественно, первых попавшихся, кому не безразлично, что происходит в доме, в котором они на последние деньги приобрели жилье, но не профессионалов), банковского счета нет, никаких документов по дому не передано. УК берет платежи в 4500 рублей (2 т.р. – содержание и ремонт, 2 т.р. - отопление, 500 р. - вода). Уборка подъездов не производится вообще, плата за мусоропроводы взимается – содержание его не осуществляется, на общих балконах - лежат горы строительного и бытового мусора (свинство самих жильцов), но это УК не убирается месяцами. УК говорит, что у нее нет денег, так как дом новостройка, многие не платят ком.платежи, в итоге у нас, жильцов, долг перед УК в 3 млн. Вода горячая идет с перебоями, прошел слух, что при проектировании/строительстве произошла ошибка, было доп.техническое решение проектной организации, но проблема не устранена. УК винит жильцов, что многие нанимали не профессионалов - в итоге нарушили работу водоснабжения. Денег у нового правления нет ни копейки, помещений и оргтехники тоже не предусмотрено. Большинству жильцов наплевать на ситуацию вокруг, особенно, если в их квартире все в порядке, поэтому в ТСЖ из 916 квартир состоит только около 100, остальные площади в ТСЖ - застройщик. Помогите разобраться в ситуации и наметить план действий для выхода из сложившейся ситуации. Откуда взять денег на строительную экспертизу дома и финансовую проверку документов УК и где найти профессианалов в этой сфере – предложений масса? Нужно ли менять устав? Как и когда можно включить в ком. Платежи строку "содержание ТСЖ", ведь без этого мы даже не сможем созвать общее собрание – нужно напечать уведомления, разослать их заказными письмами и т.п.? Нужно ли ТСЖ на данный момент оформлять банковский счет, чтобы регулировать ситуацию с неплательщиками и долгами ТСЖ, или сначала нужно разобраться с финансовыми документами? Какие документы (проектная) документация на дом, что еще?!) и у кого нужно потребовать (застройщик, УК, БТИ) в официальном порядке для организации деятельности ТСЖ? Может быть пора обращаться в суд/прокуратуру, пока не истекла гарантия на дом (имеются ввиду проблемы с водой, может еще какие есть ошибки при строительстве, о которых мы пока не знаем)? Так как нужна общая консультация, не могу определиться, к кому конкретно идти с вопросами. Чтобы прийти к вам на консультацию нужно быть членом ассоциации? Ваши консультации платные? Извините за сумбурное письмо. Просто документов прочитано много, а как конкретно поступить в данной ситуации не понятно. Заранее спасибо за любую информацию.

Согласно ЖК РФ, собственники самостоятельно определяют способ управления многоквартирным домом, причем ст. 161 ЖК РФ вменяет это даже в обязанность собственникам определиться с одним из способов управления домом на общем собрании, и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Изначально в Вашем многоквартирном доме ТСЖ, судя по Вашему рассказу, было создано неправомерным образом, поскольку создавать ТСЖ в строящихся домах имеют право только будущие собственники помещений. Хотя на практике, к сожалению, случаи «навязывания» застройщиком своего способа управления многоквартирным домом, участились.
 
В Вашей ситуации можно создать инициативную группу из числа собственников помещений (не менее трёх собственников) с целью оспаривания протокола общего собрания будущих собственников дома, на котором было принято решение о создании ТСЖ. Собрание инициативной группы необходимо оформить протоколом. Председатель инициативной группы или иное уполномоченное им лицо запрашивает Выписку из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц). Из Выписки станет понятно, кто из собственников Вашего дома является членами правления, кто председатель правления и т.д. Также следует направить запросы в Управу своего района с просьбой предоставить документы, подтверждающие соблюдение процедуры государственной регистрации ТСЖ в строящемся многоквартирном доме при его создании. Такими документами являются: повестка дня – («о создании в строящемся многоквартирном доме ТСЖ»); уведомление о проведении общего собрания; бланки решений в отношении лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в Вашем доме; реестр таких лиц; Устав ТСЖ. Не забывайте о том, что на копии поданного запроса необходимо поставить отметку о принятии документа канцелярией (приемной) Управы района, с подписью принимающего лица, расшифровкой его фамилии и датой принятия.
 
Одновременно можно направить запросы в ОВД своего района, прокуратуру с просьбой провести проверку на предмет правомерного создания ТСЖ в Вашем доме. 
Далее – подавать исковое заявление в суд о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома о создании ТСЖ или исковое заявление о ликвидации ТСЖ.
 
С нашей точки зрения, гораздо проще создать новое ТСЖ, так сказать, начать с чистого листа. Ликвидация ТСЖ позволит отмежеваться от незаконных действий прежних органов правления ТСЖ.
Это как один из вариантов разрешения ситуации, сложившейся в Вашем доме.
 
К сожалению, из Вашего вопроса непонятно, каким образом были «переданы рычаги управления в руки жильцов». 
 
Согласно жилищного законодательства РФ, ТСЖ совсем необязательно заключать договор с управляющей компанией. Однако, в большей степени здесь все зависит от активности Вашего дома. Если дом активен, то необходимость в привлечении управляющей компании к обслуживанию Вашего дома, отпадает. Если же жители инертны, то здесь возможны 2 варианта: либо нанять  работника, который на основании заключенного трудового договора, будет управлять Вашим домом (управляющий), либо заключается договор с управляющей компанией. При этом Правление, его председатель и ревизионная комиссия как обязательные органы ТСЖ, должны быть избраны.
 
Предположим, что на общем собрании были приняты решения об избрании нового председателя из нового состава членов Правления, а также ревизионная комиссия. Если возникают проблемы с передачей документации на дом, необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Если результат отрицательный, придется обратиться в суд с целью подачи искового заявления о принудительном изъятии документации на дом.
 
Жилищным кодексом РФ было утверждено понятие «техническая документация на многоквартирный дом». Именно ее, а также «иные связанные с управлением таким домом документы» обязана передать вновь избранной управляющей организации, либо ТСЖ организация, которая управляла домом до этого согласно ч.10 ст.162 ЖК РФ. Список такой документации довольно обширен, и, в конечном счете, индивидуален для каждого дома. В судебной практике (Постановление ФАС ЗСО от 25.10.2007 N Ф04-7509/2007(39633-А46-39) по делу N А46-10863/2006) есть утверждение, что действующим законодательством не установлен конкретный перечень документации, подлежащей передаче в соответствии с данной статьей.
 
Однако, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003  №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения. Эти документы должны быть в управляющей домом организации. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 17 января 2007 г. подтвердил законность привлечения ТСЖ к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ, в том числе, и за отсутствие в полном объеме технической документации долговременного хранения, не принятия мер по получению или восстановлению документации с назначением штрафа. 
 
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен также пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491
 
Например, в г. Москве список технической и иной связанной с управлением домом документации более конкретизирован распоряжениями ДЖКХИБ Г. МОСКВЫ N 05-14-316/6 от 29.09.2006 и №05-14-123/6-1 от 15.08.2006. 
 
В том случае, если документацию по каким-либо причинам не передают ТСЖ, то целесообразно фактически начать управлять домом, не дожидаясь передачи документации, а затем требовать ее передачи в судебном порядке, либо восстановить документацию своими силами, а затем требовать возмещение убытков в силу ст. 15 ГК РФ. Судебная практика по передаче документации в случае оформленного в надлежащем порядке решения о смене субъекта управления положительная.
 
Согласно действующего законодательства РФ, инструкция является технической документацией на многоквартирный дом. Инструкция разрабатывается в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также в целях обеспечения контроля за состоянием указанного имущества. В инструкцию включаются рекомендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества. В инструкцию могут быть включены рекомендации проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. Инструкция разрабатывается и изготавливается застройщиком или иным лицом, по заданию застройщика, но только для многоквартирных домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.
 
Не забудьте о том, что при передаче документации необходимо составить акт приемки-передачи. Как правило, акт составляется в свободной форме. 
 
Согласно Жилищного кодекса РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
 
Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Основным регламентирующим финансовым документом ТСЖ является смета, или как ее еще называют, финансовый план. Правление ТСЖ обязано составлять смету ежегодно. Утверждается смета на общем собрании ТСЖ.
 
Смета должна отражать все расходы ТСЖ в течение года, связанные с содержание, обслуживанием, текущим, капитальным ремонтом общего имущества дома. В силу некоммерческого характера деятельности ТСЖ, средства ТСЖ состоят в основном из поступлений собственников, носящих целевой характер. Как было сказано выше, смета ТСЖ утверждается на общем собрании ТСЖ и может содержать раздел «Административно-управленческие расходы», включающие заработную плату, оплату услуг связи, услуг банка, расходные материалы, канцелярские и почтовые расходы и др.  
 
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг по показаниями приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электро- и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ. 
 
Если Вы считаете, что в Вашем доме нарушена работа водоснабжения, Вам следует обратиться с запросом в жилищную инспекцию. В запросе следует четко изложить суть своего обращения. Жилинспекция наделена полномочиями в сфере контроля за соблюдением порядка использования, содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов, помещений в них, отдельных жилых помещений, инженерных оборудования и сетей, а также придомовых территорий; порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг; соблюдения режимов функционирования инженерных сетей и иного оборудования; соблюдения порядка приемки в эксплуатацию (вновь построенных и отремонтированных) внутридомовых систем газоснабжения, дымоходов и вентиляции в газифицированных жилых домах и помещениях в них, в отдельных жилых помещениях, а также при производстве газоопасных работ  и др.
 
Мы осуществляем консультирование как членов нашей организации, так и не членов. Консультирование осуществляется строго по предварительной записи с 10:00 до 18:00 в будние дни по телефону (495) 737-62-55. Стоимость консультации составляет 750 рублей. График консультаций на июль.
 
(при подготовке ответа использовались материалы сайта www.tsj.ru)

Меня интересует такой вопрос: обязательно ли председатель избирается из числа правления ТСЖ? Может ли быть просто председатель ТСЖ, а не председатель правления ТСЖ?
Дело в том, что в нашем доме, который изначально существовал как ЖСК, всегда председателя избирали голосованием на общем собрании. Дом не очень большой, 74 квартиры. Прежде (а это практически на протяжении 30 лет) все управление осуществляли председатель и бухгалтер (ни правления, ни ревизионной комиссии). Пока эти посты занимали наши «боевые пенсионерки» вопросов у жильцов особых не возникало.
Но после того как они обе по состоянию здоровья попросились в отставку, выбраны были молодые специалисты: на пост председателя - жительница нашего дома, бухгалтера пригласили со стороны. Только новоизбранные неохотно делились информацией, объясняли свои действия, выносили вопросы на общие собрания для обсуждения, объясняя это больше пассивностью самих жильцов, которых очень сложно собрать. В итоге инициативная группа жильцов, чтобы получить хоть какой-то отчет от председателя и бухгалтера, добилась избрания правления, в которое вошли старшие по подъездам (4 человека) и поставили опрос о необходимости ревизии, переизбрании председателя.
Это так сказать присказка, а сказка состоит том, что в пору активного выбора форм управления многоквартирными домами и для вхождения в программу по капитальному ремонту ЖСК был преобразован в ТСЖ с принятием Устава.
Весьма спешно. Текст был просто списан с Жилищного Кодекса. И он фактически противоречит сложившемуся положению.
Так правление, существующее лишь пару месяцев, у нас это не исполнительный, а скорее совещательный орган. Старшие по подъезду помогали проводить опрос и голосование по капитальному ремонту, активно участвуют в обсуждении текущих проблем, ведут разъяснительную работу с жильцами. И так ли необходимо менять их каждые два года? Таких активистов у нас не так много, честно говоря, даже мало. В одном подъезде альтернативы ныне действующей «старшей» просто нет: живут все больше старушки, квартиранты, которым ТСЖ вообще «параллельно», несколько жильцов работаю вахтовым методом.
Другой момент. В нашем Уставе, впрочем, как и в других, мной просмотренных, не прописывается права и ответственность бухгалтера. А между тем она является не менее важным и ответственным работником, чем председатель. К примеру, традиционно всю отчетность у нас сдает бухгалтер, банковские операции и начисление, а чаще и обоснование, коммунальных платежей лежат на ней. Достаточно ли просто дополнить Устав соответствующей главой, чтобы узаконить существующее распределение ролей, которое в принципе всех устраивает?
Конечно, сделав председателя и бухгалтера более подотчетными.

Порядок выбора председателя правления определяется в соответствии с действующим уставом. Как правило, общее собрание членов ТСЖ /ЖСК/ избирает правление, а правление из своего числа избирает председателя. 

Ранее же существовала практика в силу действовавшего законодательства в ЖСК: председателя выбирало общее собрание. и собрание же избирало правление.

Встречаются случаи и в нынешней практики, когда такое ранее действовавшее положение перенесено в новые уставы ЖСК или ТСЖ, особо те, которые возникли в процессе реорганизации из ЖСК.

Что касается Устава. Устав принимается общим собранием членов ТСЖ/ЖСК. Полномочия выбираемого правления (равно как и председателя) ограничены по сроку. Как правило, 2 года. Т.е. отчетно-перевыборное собрание должно проходить не реже, чем раз в два года. Но это вовсе не означает, что состав правления полностью обновляется каждые два года. Никто не запрещает общему собранию избрать тот же состав правления или, к примеру, несколько обновить состав. Понятно, что избрание в члены правления – дело добровольное. И если из числа собственников добровольцев не найдётся, то и правление не из кого будет избирать.

Что касается прав и обязанностей бухгалтера. Уставом невозможно описать всю хозяйственную жизнь товарищества. Тем более что бухгалтер не является лицом, относящимся к органам управления товариществом. А всего лишь – лицо, нанятое на исполнение определенных трудовых обязанностей, т.е. является лицом, с которым должен быть заключен трудовой договор, где, собственно, и прописываются обязанности этого лица. Собрание вправе утверждать различные положения и регламенты. Такие положения может разработать Правление. А можно поручить это кому-то из собственников или привлеченных специалистов. Такое положение или образец трудового договора можно найти и в практических пособиях. В частности, в издании Ассоциации ТСЖ и ЖСК города Санкт-Петербурга (подробнее можно найти на сайте Ассоциации ТСЖ и ЖСК)

Если же общее собрание решит дополнить Устав положением о главном бухгалтере (бухгалтере) и внесет соответствующие изменения в Устав, то никакого противоречия законодательству в данном случае не будет.

Для того чтобы деятельность руководства ТСЖ была более контролируемой, необходимо избрать активную ревизионную комиссию (ревизора), которая вправе контролировать финансово-хозяйственную деятельность ТСЖ, а в случае обнаружения злоупотреблений, серьезных недостатков и ошибок в деятельности должностных лиц ТСЖ, вправе созвать общее собрание с постановкой любых вопросов вплоть до переизбрания председателя.

 

Какое количество собственников должно быть представлено в ТСЖ? Каким путем должно избираться правление и председатель, чем регулируются их взаимоотношения с собственниками? Как быть, когда не все собственники становятся членами ТСЖ? Как в этом случае строится взаимодействие и управление домом?

ТСЖ может управлять многоквартирным домом, если в состав членов входит более 50% собственников площадей в данном доме. Иными словами, размер площадей жилых и нежилых помещений, принадлежащих членам ТСЖ должен составлять не менее 50%

Правление и председатель избираются в порядке, определенном Уставом данного ТСЖ. Как правило, правление избирается общим собранием членов ТСЖ из числа членов ТСЖ, а из числа членов избранного правления на первом его заседании избирается председатель правления ТСЖ. Но встречаются случаи, когда председатель ТСЖ избирается общим собранием, как это утверждено Уставом некоторых ТСЖ.

Взаимоотношения правления ТСЖ, председателя с собственниками регулируются Уставом, внутренними регламентами и Положениями, утверждаемыми общим собранием членов ТСЖ.

В тех случаях, когда не все собственники являются членами ТСЖ, а таких собственников – меньшинство в таком доме (исходя из действующего законодательства), то меньшинство должно выполнять решения общего собрания членов ТСЖ в вопросах, относящихся к компетенции такого собрания. Некоторые вопросы отнесены Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений, т.е. решения принимаются собственниками – и членами ТСЖ, и не являющимися членами ТСЖ. К числу таких вопросов относится, например, принятие решения о капитальном ремонте дома, использованию земельного участка,оформления земельного участка в общую долевую собственность и ряд других вопросов.

ТСЖ должно заключить договор с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, на оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества (т.н. техобслуживание)и оплату коммунальных услуг. Размер платежей за жилищно-коммунальные услуги собственников-нечленов ТСЖ не должен отличаться от размера платежей членов ТСЖ.

Как может сложиться ситуация, что ТСЖ в доме создается не общим собранием жильцов, а назначением "сверху" - от застройщика? Как при этом вести себя собственникам, если их не устраивает это ТСЖ, или его правление?

Практика создания ТСЖ застройщиком – не редкость. Причин тут множество. Одна из них –сдача-приемка дома, оконченного строительством. От генподрядчика дом кто-то должен принять в эксплуатацию. В таком случае застройщик должен либо привлечь управляющую организацию (либо создать свою собственную), либо создать ТСЖ, что является возможным в силу ст.139 жилищного кодекса РФ.

Такое право создания ТСЖ для управления домом, который будет построен, есть и у участников долевого строительства (будущих собственников. Если такое ТСЖ создано, то будущее собственники вправе стать членами такого ТСЖ, для чего необходимо ознакомиться с Уставом и подать письменное заявление.

По мере оформления прав собственности на приобретенные квартиры в доме-новострйке собственники так же вправе стать членами такого ТСЖ, избирать и быть избранными в состав правления.

Если собственников не устраивает такое ТСЖ, они вправе выйти из числа членов (или не вступать в ТСЖ) и если число членов такого ТСЖ менее 50% всех площадей (жилых и нежилых) в многоквартирном доме, то такое ТСЖ по решению собственников подлежит ликвидации. И тогда собственники выберут управляющую компанию и заключать договор на управление многоквартирным домом.

Зачастую бывает так, что работа правления не устраивает собственников. Правление избирается общим собранием членов ТСЖ. Нужно инициировать общее собрание членов ТСЖ и переизбрать состав правления.

Что делать, если застройщик не признает законность созданного ТСЖ? Как после сдачи дома запросить необходимый пакет документации по дому? Как предотвратить создание нового ТСЖ застройщиком?

В соответствии со ст. 139 ЖК РФ, после сдачи дома, застройщик не имеет права создавать ТСЖ.

Вам следует обратиться с запросом к застройщику и в Администрацию Вашего района, если это не даст результат - подготовить документы и обратиться в суд, одновременно написав обращение в налоговую инспекцию о  том, чтобы они не регистрировали по данному адресу новоеТСЖ.

 

Товарищество собственников жилья может быть создано в соответствии с п.2, ст.136 ЖК РФ. Могут ли два ТСЖ, каждый из которых работает самостоятельно, расположены недалеко друг от друга но не имеют общей границы, объединиться в одно единое ТСЖ с разными земельными участками. Спасибо. Асабали.

Рекомендуем Вам действовать в рамках ст.142 ЖК РФ, создав Объединение ТСЖ, затем Вы сможете создать общие совместные службы для более эффективного управления и эксплуатации жилищного комплекса.
 

 

Согласно п.1 статьи 143 ЖК РФ, членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья..

Из этого положения следует, что волеизъявление собственника помещения о вступлении в члены ТСЖ должно быть оформлено в виде заявления.

Решение о создании товарищества (учреждении такого юридического лица) принимают собственники помещений на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, при принятии решения о создании товарищества, необходимо изложить своё решение о вступлении в это товарищество в виде заявления.

В товариществах, созданных до вступления в силу ЖК РФ (с 01.03.2005г.) зачастую встречается такая ситуация, когда собственники, принявшие решение о создании ТСЖ на общем собрании, ограничивались волеизъявлением, выраженным в участии в голосовании,  и не писали заявлений о вступлении в ТСЖ.

Такое положение противоречит ч.1 ст.143 ЖК РФ.

Истёк 2-х летний срок полномочий правления, а на проводимых собраниях ТСЖ кворум не набирается, несмотря на полное всеобщее уведомление всех членов. Выборы нового состава правления не могут состояться. Правление продолжает собираться и осуществляет функции управления. В какой мере деятельность этого состава правления законна? И кто должен управлять домом на самом деле?

Одним из оснований прекращения полномочий органов управления ТСЖ является истечение срока, на который были избраны соответствующие органы ТСЖ.

Юридические последствия могут возникнуть в том случае, если кто-то из заинтересованных лиц оспорит действия правления либо заключенный договор в период, когда полномочия правления уже истекли.

Если Уставом ТСЖ предусмотрена возможность проведения общего собрания в заочной форме, то в таком случае большее шансов собрать необходимый кворум.

В том случае, если не получается переизбрать органы управления ТСЖ по различным причинам, Жилищный кодекс РФ позволяет нанять управляющего, приняв на Правлении решение об утверждении должности управляющего ТСЖ и обязательно предусмотреть соответствующие расходы в смете. Поэтому можно нанять работника, который на основании заключенного трудового договора, будет управлять Вашим домом. В таком договоре необходимо четко указать круг обязанностей для такого управляющего. Это Ваше законное право.

Исходя из логики жилищного законодательства, подобный договор будет заключаться между нанятым работником (управляющим) и Правлением в лице его Председателя, поэтому хотя бы формально, но избрать Председателя Правления необходимо. 

Если среди членов Правления ТСЖ не будет избран Председатель, в таком случае рекомендуем провести общее собрание, включив в повестку дня вопрос об изменении способа управления Вашим многоквартирным домом. Жилищный кодекс, помимо создания ТСЖ как способа управления, предусматривает еще непосредственное управление или заключение договора с управляющей организацией.

Согласно ЖК РФ решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в МКД на их общем собрании, при этом за такое решение должны проголосовать собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД.

Однако практика показывает, что на самое первое собрание собственников собрать труднее, чем на последующие, в связи с чем, скорее всего, придется провести два собрания: сначала организовать собрание и включить в повестку дня вопрос выбора способа управления товариществом собственников жилья, а потом провести второе общее собрание и вынести на повестку дня вопрос о создании ТСЖ. 

Стоит уделить внимание вопросу определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании при голосовании. Количество голосов рассчитывается путем деления доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в МКД на общее количество голосов собственников; доля каждого собственника в праве общей собственности в МКД определяется путем деления площади помещения (исходя из данных, указанных в Свидетельстве о госрегистрации права собственности) на сумму помещений (жилых и нежилых) в МКД.

Не менее важным вопросом при проведении общего собрания является уведомление (сообщение) о его проведении. Во-первых, инициативная группа обязана сообщить о проведении такого собрания в срок не позднее чем за 10 дней до даты его проведения, во-вторых, сообщение должно быть направлено каждому собственнику или заказным письмом, или вручено каждому собственнику под роспись, или размещено в данном МКД в общедоступном месте.

Повесткой дня общего собрания собственников по вопросу создания ТСЖ могут быть, например, следующие вопросы: 1) Выбор председателя и секретаря общего собрания; 2) О создании ТСЖ; 3) Об утверждении Устава ТСЖ; 4) Об избрании Правления ТСЖ; 5) Об избрании ревизионной комиссии/ревизора. После того как проведено общее собрание собственников, на котором было принято решение о создании ТСЖ, и, соответственно, утвержден Устав ТСЖ и выбраны органы управления и контроля, ТСЖ необходимо пройти процедуру государственной регистрации в соответствии с ФЗ.

И самое важное – это помнить о том, что деятельность вновь созданного товарищества будет успешной лишь тогда, когда в доме есть инициативные собственники, готовые взять на себя организацию процессов принятия и исполнения решений.

Практические  решения Вы можете найти в пособии "Создание товарищества собственников жилья как реализация выбора способа управления многоквартирным домом"

...путём присоединения, если все три дома имеют общую инженерную инфраструктуру, находятся в одном квартале, но земельные участки, на которых расположены МКД, разделены внутриквартальной дорогой, или необходимо создавать новое ТСЖ?

На Ваш запрос о возможности вхождения в состав существующего ТСЖ ещё двух многоквартирных домов путём присоединения, если все три дома имеют общую инженерную инфраструктуру, находятся в одном квартале, но земельные участки, на которых расположены МКД,  разделены внутриквартальной дорогой,  сообщаем следующее.

Часть 2 Статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает создание товарищества собственников жилья при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Как следует из изложенной вами ситуации, многоквартирные дома расположены на территории одного квартала и имеют общую инженерную инфраструктуру. Наличие внутриквартального проезда, разделяющего участки многоквартирных домов, не может служить, по мнению специалистов Ассоциации ТСЖ и ЖСК, препятствием к созданию единого ТСЖ при объединении данных многоквартирных домов, поскольку проезд является элементов инфраструктуры, предназначенной для данной группы домов.

При инициировании общего собрания собственников данных многоквартирных домов следует обосновать такую инициативу тем, что данные дома имеют общую инженерно-техническую сеть и элементы инфраструктуры, обеспечивающие жизнедеятельность данного земельно-имущественного комплекса, включая внутриквартальные проезды, в связи с чем целесообразно создать ТСЖ при объединении нескольких многоквартирных домов, в соответствии с п.1.ч.2 ст.136 ЖК РФ.

Новое ТСЖ в указанном случае создавать не обязательно. Достаточно внести изменения в Устав существующего ТСЖ, членам существующего ТСЖ принять соответствующее решение на общем собрании, а собственникам помешений в присоединяющихся домах провести общее собрание о выборе способа управления МКД при объединении нескольких многоквартирных домов и вступлении в существующее ТСЖ.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» плата за сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов входит в состав платы за содержание общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 8 ст.156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья. В то же время согласно п. 11 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации неиспользование собственниками помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение. Таким образом, плата за жилое помещение может быть скорректирована только в случае оказания услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Можно ли через суд признать сделку ничтожной и вернуть общее имущество ТСЖ. Если нет, то обязан ли другой собственник (частное лицо) являться членом ТСЖ и соблюдать нормы Устава.

Не понятно, кто имеется в виду под «другим собственником»? если речь идет о том лице, в чьей собственности находится общее имущество собственников многоквартирного дома, то в этом случае действует норма, предусмотренная ч. 1 ст. 30 Конституции Российской Федерации, согласно которой каждый имеет право на объединение. Конституционный суд Российской Федерации в Постановлении № 10 – П от 3 апреля 1998 года указал, что домовладельцы – собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается на общем собрании по волеизъявлению домовладельцев (пункт 3 статьи 21 Закона), т.е. по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности. Домовладельцы в любое время вправе изменить способ управления кондоминиумом и избрать любой иной вместо товарищества (пункт 3 статьи 20 Закона).

Из смысла и содержания части 2 статьи 30 Конституции Российской Федерации вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое - либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно - правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе.

То есть собственник этого помещения имеет право вступить в ТСЖ, но не обязан.
По поводу возможности судебного оспаривания права собственности необходимо знать, по каким правовым основаниям у человека возникла соответствующая собственность. Возможно, оспаривать в судебном порядке как основания возникновения права собственности (признание недействительной сделки или административного акта) либо требовать прекращения права собственности лица на общее имущество собственников многоквартирного дома.

В судебной практике имели место случаи, когда подвал дома был приобретен в собственность одним из жильцов многоквартирного дома, а впоследствии в этом помещении был сооружен магазин. Этот собственник за свой счет производил все работы по обустройству этого подвала, отделке помещений и т.п. Однако суд, рассмотрев иск ряда жильцов дома, признал подвал общим имуществом собственников многоквартирного дома и прекратил право собственности этого лица.
 

Действующее жилищное законодательство не предусматривает существования такого лица, как Председатель ТСЖ.
В ч. 1 ст. 149 ЖК Российской Федерации предусмотрена должность председателя Правления ТСЖ.
В указанной статье предусмотрено, что Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
Согласно ч. ч. 2 и 3 ст. 147 ЖК России, Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.
Поскольку ТСЖ является объединением собственников жилых помещений, а не жильцов дома, его членами могут быть и собственники, которые не проживают в доме. Поэтому собственники жилых помещений, не проживающие в доме, могут избираться и председателями Правления ТСЖ.
Лицо, не являющееся собственником помещения в доме, может быть управляющим многоквартирным домом лишь на основании трудового договора, заключенного с ним.
 

На основании статьи 143 Жилищного кодекса РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Именно из членов товарищества выбираются члены Правления Товарищества и Председатель Правления Товарищества.
Наряду с прямыми собственниками жилых помещений право собственности или пользования имеют другие граждане, проживающие совместно с собственником. Так, например, квартира, оформленная в собственность на одного из супругов, будет являться собственностью и второго супруга на основании ст. 34 Семейного кодекса, которая говорит о том, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на кого из супругов оно оформлено. ("Общим имуществом супругов являются … приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи… и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено…")
Таким образом, в случае, если собственником жилого помещения, является жена, то ее муж будет считаться сособственником, если иное не установлено брачным договором, и соответственно иметь все те же права и обязанности, как и прямой собственник.
Отсюда следует, что раз супруг собственника имеет статус сособственника, то и всеми жилищным правами он обладает без ограничения, поскольку жилищное законодательство не предусматривает ограничения прав собственника жилого помещения, в том числе, права быть членом ТСЖ.
Следовательно, он вправе стать членом созданного в доме товарищества собственников жилья, быть избранным в состав Правления этого Товарищества, а также стать его Председателем.
Следует заметить, что и судебная практика идет по пути признания супруга собственника сособственником и полноценным обладателем жилищных прав. Об этом свидетельствует решение Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 19 декабря 2005 года. Далее выдержка из настоящего судебного решения:
«Судом установлено, что Виноградова Н.А., подписавшая исковое заявление, является членом ТСЖ и в соответствии со ст.36 Закона РФ «О товариществах собственников жилья» могла быть избранной в правление товарищества, поскольку с 1979 года является супругой Иванова Б.П., который с 1999 года является собственником жилой квартиры №47. Судом исследованы свидетельство о праве собственности и свидетельство о заключении брака, и установлено, что квартира приобретена супругами в период брака. В соответствии со ст. 33, 34 Семейного Кодекса РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.…Поскольку в соответствии со ст.32 Закона РФ «О товариществах собственников жилья» (действовавшего на период создания ТСЖ и выбора органов управления), членами товарищества являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, Виноградова Н.А. является совместно с супругом собственником квартиры №47, принадлежащей им на праве совместной собственности. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц Виноградова Н.А., как председатель правления ТСЖ «Виктория» является лицом, имеющим право в рамках своих полномочий действовать от имени ТСЖ…»